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定金埋下祸根

　　[提要]案例：李某在某中介公司看中了一套挂牌价为50万元的二手房。在签订正式的房屋买卖合同之前，李某交给中介公司2万元作为定金。上家王某收到后抬高了价钱，希望以52万元出售。于是，李某表示放弃交易，并要求对方王某退还2万元。在收回2万元后，李某认为王某违约在先，应当双倍返还定金，但遭到拒绝。王某认为自己委托中介公司收取的是意向金，不应双倍返还。分析：产生2万元纠纷的主要原因，是双方混淆了定金与订金的区别。定金具有担保合同履行的性质，在上家违约不卖房时下家有权要求上家双倍返还；下家违约不买房时上家有权拗掉定金。但订金只属预付
案例：李某在某中介公司看中了一套挂牌价为50万元的二手房。在签订正式的房屋买卖合同之前，李某交给中介公司2万元作为定金。上家王某收到后抬高了价钱，希望以52万元出售。于是，李某表示放弃交易，并要求对方王某退还2万元。在收回2万元后，李某认为王某违约在先，应当双倍返还定金，但遭到拒绝。王某认为自己委托中介公司收取的是意向金，不应双倍返还。
　　分析：产生2万元纠纷的主要原因，是双方混淆了定金与订金的区别。定金具有担保合同履行的性质，在上家违约不卖房时下家有权要求上家双倍返还；下家违约不买房时上家有权拗掉定金。但订金只属预付款性质，在双方交易不成功时应如数返还。
　　产生“定和订”金纠纷的原因主要有以下几方面：一是文字表述问题。除上述定金和订金外，还有如意向金、预付款等说法。在缺乏明确约定的情况下，无论是订金、意向金还是预付款，交易当事人均不能要求双倍返还或者拗掉；二是定金交付数额问题。比如合同中约定下家在签约时付4万元定金，但实际只付了2万元。一旦一方违约产生纠纷，定金数量易产生争议。三是定金交付方式问题。定金只有实际交付才能产生法律效力。但具体操作却是由下家将定金直接交给中介公司，然后由中介公司交给上家。中介公司收到下家定金后，往往会开具以下格式收据：“今收到下家某某多少意向金。如果上家同意以某价格卖房，该意向金转为定金”。这种定金支付方式对下家极为不利：一则与上家并无直接签署的协议；二则手中没有上家出具的定金收条；三则很难获得上家已经从中介公司处收取定金的事实；四则没有明确中介公司收取定金的代收或转交责任。在此情况下，一旦发生上家收受定金反悔不卖房或抬高房价的违约情形，下家很难要求上家双倍返还定金，也很难追究中介公司的责任。
　　对策：可采取的补救措施是，在下家与中介公司签订的居间合同中，明确界定中介公司收取定金的性质：是代收还是转交？如果是代收，中介公司在收取定金时应当出具上家委托书。否则，就要明确中介公司的转交责任。比如，几天内转交，未能完成转交时承担多少违约责任或赔偿下家损失多少。作为中介公司也要学会保护自己，如上家委托代收，应要求其出具代收委托书；如是转交，在上家收到定金后，应要求其出具收条。这样一来，当发生上家或者下家违约时，就不会卷入他们的定金纠纷中。
责任编辑/sf006
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