二手房：北京合租市场需求总量有望加大(图)

整体租赁市场将供需两旺，租赁价预计最高涨幅5%

链家地产统计数据显示，2005年北京租赁成交量比上年涨27%，全年交易量约70万套，租赁市场活跃程度明显强于二手房交易市场。虽然去年一系列宏观调控政策对二手房买卖市场成交量产生了一定抑制作用，但却促进了房屋租赁成交量的上升。多家房地产经纪公司预期，今年租赁包括合租市场成交量仍会上涨。

需求：总量平稳上升

受去年新政及税收政策影响，二手房买卖双方均处于观望状态。由于出售房屋成本增加，为尽可能减少利润损失，部分业主暂时将房屋由出售转为出租以静观市场变化，导致租赁房源量增加。我爱我家预测，部分有购房意向的客户暂时会通过租房缓解目前居住需求，使租赁客户需求量增加。

链家地产指出，北京房屋租赁市场2006年需求群体仍以外来.流动人员和刚毕业的大学生为主。2006年北京市外来人口将保持在400万左右，其中北京市高校毕业生约17.8万左右，比2005年增加2.5万左右，是历年来北京高校毕业人数最多的一年。再加上城市建设、拆迁等引发的租房需求，2006年北京市房屋租赁市场需求量将有增无减，从而带动总体租赁成交量平稳上升。

合租需求也有扩大趋势。随着合租逐渐被人们接受，我爱我家预计合租市场也将进一步走旺。

供应：三居室为新增长点

我爱我家认为，2006年会有更多业主看好租赁市场前景，出租房屋意愿随之加强，使房源供给逐步放量。2006年租赁市场将延续2005年市场房源供给多元化的趋势，在房屋类型、样式、品质方面均比以前更丰富，大量商品房、公寓、别墅都通过各种途径流入市场，以满足多元化租客的租赁需求。而伴随政策的持续影响，部分央产房和经济适用房投资者也将转换方式，纷纷出租这部分房屋。因此，房源供给有望持续增加。以上原因将促使2006年北京房屋租赁市场房源供给呈递增趋势。

链家和我爱我家认为，2006年京城租赁市场成交品种继续以二居室“独占鳌头”，但其占比可能会呈现下降态势。大面积三居室随着市场投放量的继续增加，其租赁价格亦会呈现平稳走势，承租者对其接受力也会相对增加；同时，在承租者更加追崇舒适性居住环境的背景下，也会大大提升三居室租赁成交。而随着合租逐渐被人们接受，以及合租需求群体的持续增加，三居室在未来的租赁市场上所占份额将有所增长。

价格：涨幅预计3%—5%

中原对比分析显示，2005年租赁平均成交单价比2004年上涨了58—153元，而2004年比2003年则上涨了50—100元。

分析原因有以下几点：首先，一居室和两居室相对2004年价格保持稳定增速，市场发展平稳。合租实际人均费用相对低的特性使三居室租赁走俏，其价格涨幅超过其他户型，并带动了整体租赁价格的上扬。

其次，根据中原地产统计数据，2005年租赁市场业主将房产装修后再出租的比例超过了总成交数的75％，这也造成2005年房屋租赁价格的上涨。鉴于2006年租赁市场成交量的持续增长，其普通住宅租金同样会水涨船高，呈现小幅增长态势。中原预计涨幅在3%—5%.但个别租赁供需关系紧张的区域租金价格涨幅相对会高些。

随着我国加入WTO的效应显现，以及2008年奥运会的临近，奥运商机必然会吸引众多外资企业来京发展，带来更多国际化客户群体。我爱我家预计，2006年北京公寓租赁市场将略有升温，其租金降幅会有所减缓。

■记者观察

五大效应辐射区行情看好

南中轴路附近交通便利的二手房将引爆南城租赁市场

轨道交通效应、办公效应、求学效应、就医效应较大的区域一直是租赁热点。

2006年传统热点租赁区域大体不变，但奥运效应会更加明显。在交通便利，特别是靠近轨道交通的房屋会更受租房人青睐。因轨道交通与城区距离拉近的昌平、通州等近郊区房屋租赁市场仍将继续火爆。

此外，围绕南中轴路附近交通便利的二手房也将引爆南城房屋租赁市场。教学质量高的重点学校及培训机构，医疗设施齐全、技术先进的医疗机构仍将继续带动区域租赁市场升温。商务中心或产业带附近的租赁市场都将继续走旺。

与此同时，奥运效应也将辐射到租赁领域。随着2008年北京奥运的临近，奥运板块、奥运商圈焕发出新生机。奥运建设的陆续投入和推进，对租赁市场来说是空前利好。2006年这里必将聚集更多人气，供需两旺将成为租赁热点区域的主要特征。

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