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实况：10日“北京内城商务价值判断高峰论坛”

 【吴京辉】我们今天非常邀请到了中国人民银行的邹平座处长，刚才有些嘉宾谈了银行对商业地产的判断，邹博士您谈一下。

 实况：10日“北京内城商务价值判断高峰论坛”
中国人民银行 邹平座

　　【邹平座】第一，从全球视角来看，从90年代末期开始，所有的不可再生资源的价格上升，包括石油、有色金属。土地是不可再生资源，价值持续上升。而且从中国来讲，这个上升还刚刚开始。所有这些因素对房地产的上升确实在成本上有所作用。

【邹平座】第二，从整个经济层面来看。消费品价格在下降，这样导致工资的下降，造成现在的社会矛盾的激化。

【邹平座】第三，中国房地产业来看。为什么出现全球不可再生资源的上升？主要是全球经济结构的转化，也就是说，突然世界经济当中出现了中国、巴西、俄罗斯这样发展中国家。转化三到五年，甚至更长的时间，这个时间有色金属等开始上涨。

【邹平座】第四，从镜头来看。中国的房地产同样的问题，改革开放之前，并没有出现过于严重的房价问题，1995年之后出现这样问题也是需求的变化。但是房地产与土地的资源供给上突然性变化导致价格的暴涨。一个是城市化进程加快，中国在最近一段时间大学生、研究生进城，每年包括几百万人，还有其他方面的人员，这些导致房地产价格上涨。从供给方面来说，我们供给确实没有跟上，对房地产未来价格的预期方面有人促成了一些房子。就像经济一样，预期到未来全球经济的发展，才促成的有色金属。

【邹平座】所以中央政府最近搞了《国六条》，包括廉租房，廉租房是一种替代，政府在这方面增加供给，在首付比例也增加了变化，降低一部分需求。这样可能对房地产情况有一个平衡。

【邹平座】从论坛来看，商业地产。商业地产和房地产有不同的特性，随着经济的增长房价基本是稳步的上升，经济增长的悬殊没有结构性的变化，将来的价格取决于经济增长方式。我们国家在相当长的一段时间是粗放型的模式在发展，什么样的增长方式适合中国呢？我们将来的经济发展会过渡的依靠于服务业、文化产业。为什么呢？因为这些产业不受自然资源的制约。这就说到我们今天的福地房地产，如果搞的好，管理各方面不出问题路子是对的，很有可能随着经济调整的要求，经济增长方式要走向科技创新，走向振兴中国的文化产业，走向发展地产产业，这个肯定是国家经济发展的大方向，是转变经济的增长方式。行业的选择，包括位置，我觉得是可以的。

【邹平座】今后我们宣武区的定位是不是能够把这块地，宣武区的文化产业、地产产业作为重点区域发挥重要的作用。谢谢大家！

【吴京辉】最后我想请福地广场的策划总监王政先生，谈一谈价值给投资者、消费者提供哪些比较明显的特色的东西？

【王政】简单介绍一下，我是福地广场的项目总监，从上海过来，协助董总进行项目的一些操作。很高兴今天和各位专家学者共同喝一杯下午茶，非常感谢，   谈到这个项目，我们谈到内城的商务价值，作为从上海来北京不久的新人，作为内城的概念开个玩笑，我看到这个主题，北京的内城毫无疑问就是紫禁城，这是文化遗产的价值。我非常赞赏王守元王总讲到内城的概念，真正来讲应该明确定位为二环区域内才能够作为整个北京经济发展的内城的概念，同时我也认为实事求是在北京多年以前，二环附近本身也是有城墙的，只不过由于二环经济发展以后拆掉了。所以从我个人观点，扣一下北京内城商务概念这个题。

【王政】谈下福地广场项目的优劣势，一个关于商务价值判断的标准，今天作为一个二环项目的开发商我们判断这个项目的价值，我非常赞成杨院长的几个标准，其中比较基础的就是交通、空间。

 实况：10日“北京内城商务价值判断高峰论坛”
福地广场策划总监 王政

　　【王政】第一，作为北京内环线我可以明确的说菜市口和两广路是我们研究最便捷、畅通的路口，双向的道路交通目前在环线之内只有一个，还有一个在长安街，被王府井的步行街截断了。我在这里说的是交通无庸置疑的，完全达标的。

【王政】第二，发展空间。我作为从上海过来的房地产人士举个比较有意思的现象，我非常重视京沪铁路的开发，一直比较敏感这个过程。我在上海做一些土地运作的过程之中发现，随着最早项目立项之初有传言说立在上海七宝，紧接着又有人说落到虹桥，虹桥的土地又一次大幅度的上升。而在北京这样一个项目，中央政府投资1400个亿的一些项目，目前我关注的北京南站，距我们几公里的区域，市场上反映很平淡。现在北京南站所有的火车交通已经全部移到西站，但是目前不是所有的人都关注。就是因为大家没有关注这一点，所以我扣题到发展空间。

【王政】事实证明随着轨道交通的完善，随着国家大型建筑的实施，可以肯定的说会带动这个区域内快速的大规模的价值井喷。我们可以说是在运作福地广场这个项目上充满了信心，同时对于今后的项目的发展，我们更多的是把这部分的利润让给了消费者和投资者。也就是说，有许多的投资商、消费者将会与福地广场的开发商享有今后的一个井喷。

【王政】我简单的介绍一下这个状况，希望有更多的投资者、开发商、业内人士、专家，关注我们的区域，谢谢大家！

【吴京辉】今天还有很多来的嘉宾，不能一一让各位发言了，我现在再提供三个机会，如果有在座的嘉宾愿意提问的话，可以每人提一个问题。如果没有的话，我请全国工商联住宅产业商会钟彬先生做一个总结。

【钟彬】谢谢大家！今天我们讨论北京内城商务价值，跟我们这本杂志有很大的关系。因为我们的杂志叫不动产，我们有一个很重要的功能就是要发觉、发现不动产的价值。跟我们的论坛是密切相关联的。在讨论不动产价值的时候我们发现非常有趣的事情，有些不动产真的是不动的，地段不是人为可以改变的。比如说北京内城这个位置性不可以复制，带有很强的唯一性、稀缺性。有些东西可以改变，但是不是开发商可以改变。比如说政策，比如说福地广场建立传媒开发大道。所以我们讨论价值的时候一个是地段价值，一个是规划价值。

【钟彬】我们作为发展商如何打造这个价值呢？我们要定位，这是考量我们的智慧。我看了福地定位的时候，福地没有五星级酒店，这有很强的差异性。另外时间，时间也是你可以选择的。为什么一个盘会成功，这也是时间的选择性。还有刚才王总提到产品的价值如何打造。过去开发商考虑的是生存，现在开发商更多的是考虑如何有价值有效益的产品。现在我们关注到开发商普遍存在三种：功能满足：这个满足不是简单的满足，对科技化、生态化都有更多的考量；审美：我们倡导中国方式中国创造，打造一个好的产品。目前我们的经济发展跟我们的建筑是不相匹配的，所以刚才王总讲到的拿10个产品拍10个照片分不出谁是谁；后续的管理：建造后以后后续的升值，这样创造了我们原来不可复制的价值跟开发商打造的价值共同创造一个新型的不动产价值。这是我们共同追求的目标。

【吴京辉】很高兴各位能够在百忙之中参加我们这次论坛，《中国不动产》实际也在一个发展过程中，至于今后路途到底有多远，能够在什么情况下慢慢的变成熟，这是需要各位积极参与的。这也是我们希望和行业人士一块参与的初衷，谢谢各位！

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