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实况：10日“北京内城商务价值判断高峰论坛”

 【吴京辉】刚才谈了这么多，我把话题拉回来，问一下徐总，您一直是做这个行业的专业机构，也公布了一些数字，包括王律师也在说存在伪写字楼和真写字楼之间竞争的问题。您认为2008年到2010年北京的写字楼会是什么样的，这块的走势会是什么样的趋势呢？

【徐伟成】北京对于鼓励中小型的民营企业或者独资企业做公司，这种公司会慢慢变大，现在很多IT老板20几岁、30几岁，有过亿的资本，会买写字楼。如果他能成功上市，也会租甲级写字楼。2008年-2010年，我个人不能看得很准，我们换件的参数输入到电脑里面，计算到2010年到2018年北京的态势。综合情况我们有几个数据，宏观经济、外商投资。

【徐伟成】我们在另外一个很大的杂志也发表文章，北京除了甲级写字楼，类似于SOHO的写字楼已经逐步在发展。而且像福地这种广场会变成优质写字楼。我们给很多外资机构做了研究报告市场定位等等，我们有很多分类。我1998年来北京崇文区新世界写字楼，分甲A、甲减。现在的A级写字楼就是以前的甲减写字楼，现在没有人盖乙级写字楼，都说自己是甲级写字楼。我们给很多机构服务，包括扬子基金，我们都会分的很清楚。

实况：10日“北京内城商务价值判断高峰论坛”
会场全景

【徐伟成】今年年初北京政府有一些新城的规划，包括一些资金的进入。我讲的可能比较大，我认为北京市政府的智囊是非常聪明的，戴维斯是专业的顾问公司，我们跟一些外国老总都有电话联系，他们对中国还是非常认可的。他们都明确表示，2008年奥运会只是两个礼拜，绝不会影响对中国投资的想法。他们看你的是报表、回报率。

【徐伟成】我讲的有点远，但是我觉得看房地产，尤其是商务写字楼项目应该把眼光拉得长远一点。大家共同做一些好的产品。我是1998年总部派过来，做崇文区写字楼，当时我们的直接的竞争对手就是恒基中心，另外一个崇光，但是我们1998年相对成功的经验，可能套在福地，别的金融街是不合适的。但是写字楼的需求是供不应求的，包括南城、北城，基本辐射到崇文区、有些西城区的企业愿意搬过来。我们有个经验，我们盖写字楼包装、策略、炒作都是后期的，包括出租、资本运营。我们是注重产品本质的打造，最重要的是把写字楼地缘的价值怎么发挥到极致。

【徐伟成】总部基地是类似写字楼的产品，就享受中关村优惠的政策，所以很多人买总部基地还来不及使用。我们从项目策划、市场分析的角度，我觉得还是要做好产品，对当年新世界的经验可以慢慢形成。现在新世界还是一个金融商圈，我们1998年开业，2001年前已经形成新世界商圈。大家都在讨论，我们戴维斯发展太快，我们从房地产机构、金融机构，怎么抓住机遇，结合开发商的产品，结合城市责任，结合人性化的需求，这是最重要的。谢谢！

【陈俊】我认为下一轮在北京肯定掀起商业地产的高潮，有两点理由：《国八条》、《国五条》对商业地产没有任何的限制，对浙江商人没有任何的影响。其次，北京有这么多的人口，1600多万，北京定位为国际大都市，既然是国际大都市，大家绝对不能忘记有这么一个数据，消费能力、消费水平只有纽约、东京、巴黎的1/3，购买力太低。既然是国际大都市，肯定要提高消费能力。商业地产恰恰填补了这一点。做商业地产，假如你爱他，我劝你做商业地产；假如你恨他，你也去做商业地产。

【吴京辉】王德勇是中信证券研发中心总经理，一直做地产这方面的研究，我想问一下王经理你做这么多年的研究，你认为哪些企业具备开发好的商业地产的资格？从您目前掌握的数据分析一下。

【王德勇】主要是做资本市场从事房地产的研究。做商务地产开发的公司还是比较少的，目前已经非常成熟的企业就金融街这一家，和他们已经非常熟了。

【王德勇】至于什么条件能做金融地产？从那个问题谈起，因为我们做金融产业也是发现一个价值或者说挖掘一个价值，提升一种价值。商业地产如何去分析？首先说一下什么是价值？我觉得价值最后是以价格体现的，这不一定完全对，但是我们作为经济上的分析以价格来定。房地产的价格不同于一般商品的价格，包括住宅的价格，房地产价格是一种要素的价格，和一般商品价格不一样。比如说土地、资金、劳动力是基本的要素，这三种要素和一般的商品要素完全不同。很多人分析房地产价格很多出发点会有些问题。

【王德勇】商务地产和房地产的价格又是不同的，商务地产有一个特别之处，聚集相应非常明显。如果画一个曲线，地产的价格和位置之间的关系，商业斜率更大，住宅更小一些。这几个观点会带来我们分析的结论不同，分析过程不谈了，说几个研究的事实。

【王德勇】我们在国外发达国家经济中心城市在城市化过程中应该说核心区的商务地产价格平均涨幅在最低的17倍，这些数据是非常有说服力。指的是在核心区域的商务地产的价格涨幅，这是从国外历史上的统计数据来看。拿到国内来看，我个人认为已经进入这样的阶段。

 实况：10日“北京内城商务价值判断高峰论坛”
中信证券研发中心总经理 王德勇

　　【王德勇】中国处于城市化的过程中，有很多经济中心城市正在形成。这些经济中心核心商务地区也在逐渐形成。目前这个形势还没有很好的表现出来，刚刚开始。为什么没有表现出来？比如说CBD、金融街，核心区住宅价格和写字楼的价格是相当的，没有什么区别。为什么会这样呢？这里面有两个方面的区别因素：

【王德勇】1、以北京为例，供给量非常大，而且供给量有一个结构问题，在区域上的布局。北京商务地产的核心区域没有形成，商务地产价格涨幅开始拉升的时候，核心区域逐步形成的时候就是价格上涨的时候。我们认为核心区的价格要比核心区以外的价格要高得多。首先要明确什么地方是核心区，在北京的历史上没有太大的差异。我们提出CBD是核心区，但是跟二环、三环没有太大的区别。

【王德勇】包括一些核心商务区的建设基本完成以后，商务地产的格局已经基本开始形成，到2007年的时候，核心区商务地产供给基本结束了，比如说CBD、金融街2007年基本全部退出了，没有新增加的供给。这种需求的上涨表示更有购买力强的需求来到的时候，他们必然选择核心区。但是核心区没有了，只有提高租金水平，租金水平的提高带来的是价格的上涨。北京商务地产的形成是价格拉升的趋势。

【王德勇】2、金融体系的完善。因为商务地产本身对资金量要求非常大，如果是开发商大家都知道过去为什么没有人做商务地产，什么样的企业能做商务地产？很多企业自有资金非常低，只适合自有资本比较少的项目。比如住宅项目，但是商务地产，销售比较慢，如果做持有的话就更慢了。所以说，现在在中国做商务地产持有的企业，大部分都不是从房地产行业出来的。或者说个别的房地产企业开始这样做了，通过多年的积累已经达到这样的实力。

【王德勇】有很多外资机构比较多，比如一些大的财团、中央部委，这些机构是这种类型的。我觉得下一阶段金融业的发展是一个条件，必须提供融资渠道，有这个资金，持有这种物业、开发这种物业，才有可能把价格提升起来。比如说外资的进入是一个方面，但是这几年外资非常明显从2005年开始整栋的购买投资型房地产，开始演变成收购房地产企业的股权，这种演变的脉络非常清晰。比如说产业基金的发展，是不可逆转，而且速度会非常快。现在在政策层面上不太允许，但是很多的政府部门已经开始策划这个东西。发改委、央行都在积极筹划产业基金，由政府主导下的产业基金是非常大的。如果政府出来的话，民间就更多了。现在民间都是私下化的，今后会更加的多。

【王德勇】下一期在房地产也是积极运作，百亿的规模肯定有。刚才提到银行贷款是主渠道，产业基金会形成第二个主渠道，支持都是很多商业地产的持有渠道。这个价格会迅速的为商业地产提供可能性，如果没有金融的支撑可难有商业地产的可能性。

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