实况：都市化中的城市留白论坛暨朝外SOHO开盘

 【记者】作为一个优秀的建师，您告诉我北京的建筑中，您印象中的缺点是什么，如何向全世界递送这个名片？

【承孝相】北京的建筑的话是每个建筑都是不同的，每个建筑都有自己的象征意义，所以对于建筑本身来说我没有什么可提的。就之是说城市规划的问题，就是自行车和汽车的说法，因为在自行车时代的时候，人们的共同体是比较多的，但是汽车时代的时候，速度提高了，但也就越来越远离人们的空间了。

【承孝相】其实北京市没有必要再递名片了，就跟大部分人认识纽约和巴黎一样，所有的人都认识北京。如果是为了宣传用别的方式的话，就越来越夸张、虚伪了，所以跟真实性越来越背离了。我想宣传北京的话就是为了变化北京的整个过程是最主要的因素，在世界上没有比现实主义更强烈了，

【记者】建筑是一种精神，您觉得朝外SOHO昭示着什么样的一种精神？

【承孝相】因为我把朝外SOHO想做成一个小北京，所以我做的时候要尽量承载着北京的风景。虽然形式是很多的，但我表现的是天安门这种沉默，还有胡同的风景和不同的空间。如果想准确的了解朝外SOHO这个建筑的话，您不能光看建筑的外表，而是要看里面的空间。朝外SOHO里面的空间是非常强烈的。

【潘石屹】我补充几句，承先生曾写过一篇文章叫《贫困之美》，我特别喜欢他这种有一种老子的“无为”“空”的境界。还有一篇文章叫《沉默的天安门是美丽的》大概是这个标题，我看完之后觉得这两篇文章写的特别好。

【记者】您觉得朝外SOHO建好之后昭示着一种新的设计的形式。

【潘石屹】建外SOHO从规模上看非常的大，而朝外SOHO相比较来说比较小了。前天，我到伦敦有一个新建的CBD叫Canarywharf（金丝雀码头），我曾写过一篇文章挂到博客上，就让开发商董事长助理看到这样一篇文章，他说你得到的数据都不对的，都是公开媒体上的数据，这些数据不对，伦敦CBD的建筑面积不是你说的100万平方米，是五期一共，150万平方米，而且说我们破产，是一二三期破产，四五期没有破产，就给我很多质问。也就是我博客挂出四五个小时就来了这篇邮件。

记者提问

【潘石屹】当时是一个特别失败的项目，这个项目经过20年的时间慢慢恢复了元气，现在起来了。而我们看到光我们在CBD开发的面积就比Canarywharf的面积还要大，在建设的时候就解决就业问题，给政府交了很多的税金，我们房地产交了很多税金，在里面办公的公司也交了很多税金，所以这样比较的话，整个北京的CBD都是很成功的。

【记者】我向潘总和承先生两个人提这样一个问题。建外SOHO宣传的时候有一个特点是小社区的开放性，所有的街道都是对外开放的，只有一部分是业主所享有的空间，。朝外SOHO是说从中国密封的原楼得到的启示，基本上一个小城市的模式。这又怎么做解释，同样是CBD区，是两个完全不同的类型。

【潘石屹】我先说建外SOHO，其实建外SOHO我们是开辟了一个先河，就是整个社区都没有围墙，所有的社区都没有围墙。一开始很多人担心，人家业主买了之后，没有围墙的社区人家要不要，现在实践证明是非常好的。上上个月，我让建外SOHO的业主管理委员会把我叫过去了，主要跟我商量一件事，就是联合国要在全世界评一个安全社区，要把建外SOHO作为一个侯选。

【潘石屹】我问别的地区要不要评，他说别的地区都不够资格，他说别的地区都是一个封闭的地区，只有一个开放的社区犯罪率都是比较低的，因为受到全社会人的监督。当我们把建外SOHO作为一个开放性社区的时候，主要考虑北京的交通，这个城市交通的拥挤在全世界都是少有的，最关键就是一家一户的大院。所以建外SOHO是通过14条小的道路跟这个城市连接起来的。现在来看整个设计的想法是非常好的。

【记者】我是北京晨报的记者，有两个问题想问一下潘总，2006年写字楼的供应量比一季度增加3倍多，海外积极的投资，第二季度达到34亿，海外金大批量的进入和 成交对本土的开发商在写字楼的资产有一个什么影响，潘总未来会不会考虑融入海外基金。第二个问题，随着写字楼的大批量的供应，未来的写字楼的租金会不会有一个下降的趋势

【潘石屹】我们的判断，北京的总体情况是缺写字楼和商铺，这个是我们多年来的基本判断有跟多研究报告说多了，算出来是商业过剩，写字楼过剩了。我们不同意这个判断，我们几年前做了一个大量的转型，住宅用地一平方米都按不要了，我们全拿商业和写字楼的用地。什么原因呢？就是北京未来作为一个国际化大都市，他办公的面积和商业的面积远远的不够，尤其是商业的面积，现在北京有890多万平方米的违章建筑，这些违章建筑绝大多数都是商业，就是一些路边的餐馆，小卖部，今年要拆掉一半，明年基本要拆光。这样一拆的话，北京作为一个国际化大都市，商业面积远远缺，这是我们一个基本的判断。

【潘石屹】写字楼我们也觉得是缺的，过去的人要到工厂去上班，现在的人要养家糊口都要到写字楼上班，所以要对北京的写字楼要有一个正确的认识。北京第一个定位是要作为一个国际化大都市，这样就一定要欢迎别人要这个城市来购买房子，置业。全中国的可能外资进来就北京、上海、广州这几个城市，别的二线城市想让外资进去，外资都不一定进去，因为它们离国际化大都市比较远，如果这一千多个成交额中，有个34亿，根本不是大问题。

【记者】商业开发方面，我想问一个商业开发区达到很好的建筑，才能拉到很好的商铺，才能决定商业开发区的魅力，现在朝外SOHO是有一个特点的建筑，日本一个商业开发区就是一个硬件，就是一个很好的建筑，要拉到一个什么样的软件，就是商铺才能决定商业区的魅力，所以朝外SOHO在拉到一个商铺方面有什么样的战略？

【潘石屹】在北京开发商业，甚至在全中国开发有各种各样的模式，我们SOHO中国是其中一种模式，通过过去十年时间证明，我们这个模式是成功的，在购买我们的房子里面，投资回报率最高的是商铺，其次是写字楼，最低的是购买我们公寓的，尽管他们购买的量很大，他们的回报率只有商铺的几分之一，差距比较大，是什么原因呢？我总结出来的原因就是一个商业区域，一定要把它看成一个生命体，什么是生命体？就是有生有死，其实不好的商铺倒闭出去，让经营好的商铺进来。

【潘石屹】今年可能这个商铺经营得好，明年可能就倒闭出去了，别的进来，这个最成熟，效果最好的是我们现代城下面的商铺。一开始我们把现代城下面的商铺做下来之后，别的说你连管理都没有，肯定会乱套不可，这个项目肯定是死的项目。最后的结果就是，以一个商铺为例——吉野家，刚开始它是以每2万平方米拿到的，基本上每年的回报率是30％左右，现在的成本早就出来了，现在出的价是一平方米5万就短短这么一个时间，如果没有一个高的回报率的话，不可能是这样高的市场价格。

【潘石屹】所以我们在建建外SOHO也是这样一个方针，从目前来看，因为建外SOHO四边都是工地，南边是通惠河北路，西边是我们的工地，靠东三环是在修地铁，这样一种情况下，建外SOHO的商铺的活力已经开始显示出来了，所以我们觉得用这样一个灵活的模式是比较好的。我们看到朝外SOHO承孝相给我们设计的方案也是一个生命体，就是你这个店经营得不好就把你淘汰掉，今年北京人可能喜欢吃川菜，明年可能喜欢吃粤菜，今年可能是证券交易所，明年可能变成一个银行了。所以只有一个有生命力的地方才是最有活力的，我们看到全世界成功的区域都是把它作为一个生命力考虑的，而不是非常的死板的一成不变的模式，这样的商业是搞不好的。

【记者】第一个问题朝外SOHO您觉得它跟奥运的结合体现在哪里？第二个问题，我看到您博客写到很多反思的东西，包括金丝雀码头的反思等等，我觉得朝外SOHO拿到你们的资料，内外都有突破，外的是选的建筑师，之前做过长城脚下的公社，那是原创的现代主义建筑。内的就是您博客上的反思就是公司的管理，我想问的是包括我关注的在商业的管理方式上朝外SOHO内外有哪些突破。

【潘石屹】奥运的机会不光是亚奥圈，我们之前想拿地，但是政府不出地了。所以摩根中心招标的时候我们去投标，投标的时候我们定的价格是14.6亿，之后我定为15.2亿。前两天我遇到郁亮，他说还好你没中标，如果你中标了可能跟刘晓光换一个位置了，我不知道这是不是一个好事情。但是我非常看好这个地方，因为奥林匹克森林会建完，尤其是有三条地铁，到2008年全都从那辐射出来，那交通肯定是没有问题的，比今天的交通好得多，

【潘石屹】这是我对奥林匹克公园的看法。

【潘石屹】CBD为什么说最后的机会呢，因为今年8月1号开始北京市建委要限制发放施工证。这不知道是不是内部掌握的，还是可以对媒体说的。如果这样的话，朝外SOHO也可能在2008年，不光CBD，也是别的项目的一个最后一个机会。你现在再去设计，再去报的话，2008年作为一个公共建筑，要在2008年3月底，把外立面下来非常非常的困难，我们这个项目已经建了8层了，所以我们打出一个公告词“2008年前CBD最后的机会”。

【记者】我看到这个广告词“CBD最后的机会”我特别感伤的是，作为CBD这么大的一个社区，它的文化设施和面积远远不够，比如日本的六本木之秋有住宅，商业区有电影院、书店、美术馆，我特别希望中国的开发商也好政府也好，能把这里开放，让人能上去看到，现在北京好多地方都没有这个问题（公共设施）

【记者】朝外SOHO有多少文化设施我不清楚，我曾经写过一个博客，现代城有一个书店叫“光和作用”，我觉得现代城是一个天鹅，如果一个天鹅没有头就比较惨，这个书店对我们来说就是一个头脑，我也希望朝外SOHO有这样一个设施，不知道行不行？

【潘石屹】这个确实是北京的一个不足，作为一个国际化大都市的话，艺术馆，服务馆，公共设施跟别的城市比较确实少很多，你要英国去的话基本上都是转博物管，我去了一个星期，科学博物馆、大英博物馆等等都转了，而且除了政府投巨资建的博物馆，北京的博物馆展览也不够，说是CBD，我到六本木的屋顶上去看的时候，正好是展览中国的文化，我在六本木的上面看到中国的文化，我也觉得这是一个城市的公共区域，文化这个东西应该重视起来，可是我们是一个小房地产发展商，说像六本木这样拿出一大层特别挑高的话……等我们再发展一段是吧！这一点我是同意他。

【潘石屹】第二点我不同意你认为文化氛围不够的，因为国外的CBD全是证券公司，银行，投资银行为主，而北京CBD正好相反，以文化设施为主，人民日报，中央电视台，北京电视台等等。我觉得文化氛围还是比较高的。

【记者】作为世界性大都市，您觉得城市最留白最可贵之处是什么？

【承孝相】城市是一个陌生人聚集的地方，陌生人很多的话就要有法律的东西，法律是书上的东西，在城市中说法的话就等于给城市一个空间，很多陌生人在一起可以遵守纪律的空间，所以城市是各个领域不是很重要，重要的是共同的领域。因为这是共同的领域，您给它规定一个范围的话就不是很活用了，作为一个空间来使用的话，人们就会根本它的地域所使用，所以公共领域现在一般说是道路、广场是比较有代表性的，其实是房子与房子之间的空间，或者是去里面的空间是更重要的，这是共同的领域决定着城市的性质。所以城市要怎么盖不重要，重要的是城市怎么留白。其实很多人在规划的时候，他们是想怎么填充这个城市，这个是不重要的，重要的是怎么给城市留下空白，这就是城市的“留白”。

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