投资：投入2000万年收130万

国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值一个比较简单的方法是如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。并非以地产为业的李小姐拿出2000万元砸向了北京CBD商圈热门的六处房产，并能保证在10—15年间收回。李小姐的房产投资是成功的，她笑着告诉记者其房产经并不神秘，就是感觉+机缘。而具体地说，主要有五看，看地段，看周围，看开发商，看品质，看服务，并参考媒体和朋友的分析。

李小姐的六处房产投资分别是：财富中心、旺座中心、住邦2000(两套)、公园大道、禾风相府。从地图上看，都分布在朝阳区介于东三环和东四环之间，是近几年炙手可热的CBD地区。

“财富中心是我几年前投资的第一块商铺，当时很多媒体都报道或者推荐了它，是朝阳区新的CBD。当时我去看，地区位置确实不错，东连嘉里，南邻国贸，交通也非常便利。但光看地段是不够的，于是我把财富中心的租金跟国贸的相比较，看看租金至少低多少，因为如果租金很高的话，吸引人的程度就大打折扣了。”李小姐说，“而且我会站在那里，看人潮有多少，人潮流动得快说明人气比较旺，不然就算开发商吹得再好也没用。”李小姐先前了解过财富中心的开发商是信誉比较好的，而且是名家设计，所以在选择财富中心上她最看重的是与周围的成熟楼盘的比较。

而旺座中心虽然其他条件都可以，但是李小姐说在开发商方面它不是很满意。因为李小姐选择开发商时是看对方以往的信誉好不好，这样是为了避免产生纠纷，而且看他们有没有土地开发许可证。旺座中心前两年出现的开发商问题在地产界一度沸沸扬扬，这也着实让李小姐捏了一把汗。“当时我刚刚投资旺座中心不久，是一间商住两用的商铺，但不久就发生了开发商方面的问题，我很担心这会影响我未来的收益，好在这个问题后来解决了。不过我在以后选房子时就比较留意开发商方面了。”李小姐说。

“另外，我会看楼盘的品质，这个品质是视觉上的品质。因为我选房子在地段和开发商方面都考虑过了，在房子盖的质量上应该没什么问题，所以视觉上的品质就很重要了，也就是设计的品质。”李小姐说，“这个视觉上的品质是指楼盘一入眼帘让人感觉舒不舒服，如果不舒服我就不要，因为我的租户可能也会有这种感觉，那么他们就可能选择附近的楼盘或者商谈的价格不理想。我没有投资潘石屹的房子，当时他的建外我也看了，但在视觉上我不喜欢，有点冷，设计上舒适度不够理想，所以我没选。”

“我投资的这六处房产，物业服务都还不错。房子是给人住的，如果物业跟不上的话，我的租户三天两头到我这投诉，就会产生很多麻烦。所以物业服务一定要跟得上，看房子时还得注意物业公司的品质。”李小姐说。

机缘租户也要挑

投资的楼盘不能把它们当死物放着，把它们盘活才是投资之道。现在李小姐的所有房产都租给了别人，每个月的收益颇丰。谈到自己的租户，李小姐说：“要谨慎挑选租户，不能光看他们能出多少钱租我的房子。”

“除了感觉，跟租户的机缘很重要，我的租户有朋友介绍的，也有他们自己找上门的。第一次见面我都会详细地跟他们谈，在谈话的过程中看他们的人品怎么样。人品不好，就算出再多的钱我也不考虑，因为我不知道他们会把我的房子弄成什么样，而且收益也没有保证。”李小姐说。

“我也会考虑他们的用途，这不是限制他们，而是为了保证自己的收益。租户如果租了我的房子，干什么不好的事情，到时候我不仅得不着收益，还会惹上不必要的麻烦。再者，在商铺上如果他们做生意收益好的话，我脸上也有光，能为我在别处的房产或者续约时带来更多的收益。如果他们的用途没有把我的房产用到实位上，那么我的下一位租户会怎么想？”李小姐说，“一般我跟他们订立的合同都比较长，五年左右，所以人品和用途在挑选租户时很重要。我也是本分的纳税人，我都会把租金上税，把发票给我的租户看证明我们之间是没有猫腻的。”

现在，李小姐在财富中心的商铺租给了一个美国人开咖啡店，旺座中心的商铺租给了一家房地产公司，住邦2000的写字楼租给了日本一家公司，其他两处住宅的租户也是外籍人士。

租金商铺较高写字楼和公寓稳定

李小姐拿出了2000多万投资了北京最热门的六处房产，很多人都会好奇她的租金回报是多少，有没有被套牢的危险。李小姐介绍说，租金方面总的来说写字楼和公寓的回报比较稳定一点，商铺虽然比较高但不是很稳定。

“财富中心的商铺一年租金回报将近百万，如果他们经营得好，那么最快10年左右就能把资金收回。但是这个收益也不是很稳定，主要看租户的经营了，他如果经营状况不好，可能会退租，那我得另外再找合作者。”

“旺座中心是商住两用的，以每平方米60美元的价格租了出去，一年收益在20万到30万之间，住邦2000写字楼两百多平方米，一年的租金是20多万，这几处房产都租给了公司，收益比较稳定一点。大概能在15到20年间收回投资。公园大道和禾风相府的租金是每个月4500美元，都租给了外籍人士，他们在中国工作，这个价格也能接受。”李小姐说。

国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值一个比较简单的方法是如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。而据李小姐所说，她的房产大概都能在10到15年收回投资，那么她在房产投资方面是成功的。而且从近几年的情况看，北京依然是供小于求，升值空间依然很大。

李小姐之所以在CBD地区投资商铺和公寓，她主要考虑到CBD商圈经过这几年的高速发展，其经济地位及国际影响力都大大提高。那些早期开发的位于CBD中心的名盘公寓，将随着土地稀缺性的升级，有着无可比拟的地段优势。而且，从公寓租赁市场来看，该地区公寓的租金收益和回报率是北京市较高的，这使得租赁需求比较稳定以及租赁回报较高。她的租户多以外籍人士为主，这跟她的房产都位于涉外地区有关，而且她觉得在租金回报上更有保障。

记者最后问李小姐，为什么要在北京投资房产？

李小姐说：“北京的发展很快，竞争也很激烈，很多人都涌向了北京。地是不会增加的，人却不断增加，不管有没有奥运会，总是需求大于供给，所以在北京看准时机投资房产是没有错的。”

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