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论坛实况：远观近看花园洋房(组图)

现场直播：远观近看花园洋房(组图)
现场直播：远观近看花园洋房(组图)

▲论坛时间：

2006年6月6日  下午14：30

▲论坛地点：

羲和雅居

▲论坛议题：

一、花园洋房的特征？

二、他所针对的消费受众是什么样的人群？

三、花园洋房未来的趋势和面临的发展困难是什么？

四、花园洋房周边的设施和交通有什么特点？

五、作为住宅郊区化的产物，花园洋房的方便与不便存在于哪些方面？

▲论坛嘉宾：

中体奥林匹克花园 总经理 陈顺

亿城·天筑 总经理 于鲁

华通设计顾问工程有限公司 副总建筑师 刘吉臣

▲论坛主持人：

搜房资讯集团北京主编 董宛

▲论坛背景：

追随着住宅郊区化的进程，低密度住宅持续走俏，一个个花园洋房项目相继面世，虽然都打着花园洋房的大旗，但各个项目各有特色，分布于郊区的各个方位，冲击着京城房地产市场。因此，搜房网为了给广大网友创造一个了解最前沿的花园洋房信息的平台，特地邀请了北京洋房、中体奥林匹克花园、顶秀青溪等花园洋房项目的房地产公司相关专业人士来到演播厅，希望通过与他们进行的一个沙龙对话，来帮助网友们了解更多关于花园洋房的资讯，从而使得大家在购买房子的过程中有一架天平在心里。

▲以下是论坛实况：

搜房资讯集团北京主编 董宛
搜房资讯集团北京主编 董宛

【董宛】各位网友，大家下午好，此刻我们是在一个特别雅致的地方，在日坛公园附近的羲和雅居做直播。今天是我们中国别墅节的主题沙龙，就是关于远观近看花园洋房，也是中国别墅节第一场主题沙龙，今天请到几位开发界和设计界的好朋友一块聊聊天，就是关于花园洋房的主题。大家会比平时随意一点。

【董宛】我们知道花园洋房越来越成为中国，特别是北京中产阶级未来主流的居住的方式，花园洋房从最早进入北京，那个时候还是在讲TOWNHUOSE，现在有人讲花园洋房升级的，有人讲花园洋房变味了，到底是升级还是变味了，我们今天请到的老总的产品也有不同的创新。今天既然是远观近看，我们先从远的来，在谈到花园洋房，在新洋务运动的风潮上更集中的是建筑上，是叠拼、连排？还是TOWNHUOSE，是花园洋房？大家多在讨论这个问题。但是我们追求的是生活方式，我们追求的是有天、有地、有呼吸、有花园的房子，所以我们今天探讨的是在社会学的层面。

【董宛】提到洋房，我也是临时做了一些功课，包括以前也做了了解，花园洋房最早是起源于20世纪初在上海、福建这些口岸城市，属于一些少数特权阶层。《辞海》的解释是，20世纪初是我们当时所谓的开发商为租界的官僚和资本家这些特权阶层提供的居住方式，当时的花园洋房如果以我们今天的市场衡量，其实是属于独栋别墅，隔了一个世纪北上的发展商把花园洋房带到了北京。最近我们觉得随着市场供应量的释放，还有北京的一些郊区化开始，很多传统区域被打破，很多近郊的低密度居住方式，我们感觉花园洋房重新成为市场的主流。

【董宛】首先，就是要看看大家对花园洋房的理解。有人说中国花园洋房的鼻祖是万科，因为万科有很多日本的设计师，他把东京的达摩小区，其实就是东京的集合式居住的形态，在中国落地生根。我想首先就是谈谈大家对花园洋房的一个理解，你觉得什么样才叫花园洋房？比如中远的定义就是西式的建筑形态就是花园洋房。其实我觉得概念并不重要，其实我们看到同类的一线城市，甚至东南亚、香港他们也会有一些同类的故事给我们分享一下，所以我们先远观花园洋房，然后再说我们自己。我们先从于总开始。

亿城·天筑总经理 于鲁
亿城·天筑总经理 于鲁

【于鲁】刚才董宛提到花园洋房的定义，我觉得现在实际上确实没有一个特别明确的定义，我们对这个花园洋房的理解，它实际上是介于别墅形态的产品和板楼形态的产品之间的产品。我们看一下这两种产品有什么差别，最直观的差别就是别墅产品和外界的接触更加的密切，板楼的产品是，它可能更多的是集中在室内的感觉，尤其在北方阳台也是封闭的。

【于鲁】花园洋房是介于这个之间的产品，它和户外的联系最大的特色就是退台，把室外空间和室内的空间结合在一起，从而在一些相对容积率比较高一些。退台和阳台的区别就是退台的头顶是蓝天，阳台上面是楼上的阳台的底，这种产品实际上有很多的变化。比如说阳台，南方有很多挑空的阳台，就是说这个阳台不能称之为退台，就是每一户和每一户是错开的，两层相对，所以它的阳台就很高，就是一个挑空的阳台。这样，它也能满足像一个空中的花园的感觉。这是一点。

【于鲁】还有一点，其实室外和室内，从花园洋房来讲的话，它是一种均衡，就是室外有提高生活居住品质的因素，室内同样也是在一些低密度住宅，或者是TOWNHUOSE有这种形态，比如说大面宽的客厅，他有两种功能区，不光是会客区，他可能有会客区、钢琴区等等，还有局部的空间的变化，就是挑空等等。这是一些室内的空间的变化。另外，室内和室外提高生活品质的空间变化能够结合起来，我觉得，这样的一些产品基本上就是花园洋房的产品。

【于鲁】同时，既然它叫花园洋房，它总的面积应该会比TOWNHUOSE和独栋别墅更小，更贴近普通老百姓消费的产品。还有一点，就是面积如果小到一定的程度，实际上做复式就不是特别的合适，他生活的舒适度和空间感就很差了，比如说160平米以下再做复式就不是特别合适。所以，我认为花园洋房主力产品应该是平层的，复式更多的是叠拼。

【于鲁】如果我用一句话总结的话，就是说花园洋房是容积率在1.0以上，介于叠拼和板楼之间的一种产品，它和普通的公寓的不同之处就是它利用室外和室内的空间提高人们的居住品质，而不是仅仅满足单一的居住功能的产品。

【董宛】我想于总这三点界定里面，我看到网上的一些资料也有人把叠拼往洋房上归，其实这个都不要紧了。我觉得您最重要的是指出了是介于别墅和TOWNHUOSE之间的产品，有人说是未来中产阶级追求的理想的产品，像我们在座的天筑和奥林匹克花园，其实最重要的就是花园洋房把景观引入了住宅，也提高了室内室外的居住品质。

【董宛】接下来，我问陈总，因为国内基本上公认万科是花园洋房的鼻祖，比如万科的城市花园系列。那么中体的奥林匹克花园，我想我们中体产业集团在全国的奥林匹克花园系列也是能跟万科平行的遍布一线城市的花园洋房系列的产品。所以，您对这个问题可能有您自己的理解。

中体奥林匹克花园总经理 陈顺
中体奥林匹克花园总经理 陈顺

【陈顺】各位网友，大家下午好！搜房搞这个别墅节是在前一阶段，在天伦王朝搞的，我也去了，是一届比一届搞得好。另外，中国别墅节在现在这个特定的时候谈别墅节，本身就很显得引人瞩目了。我们今天的话题是花园洋房，我觉得像刚才主持人董宛说了，是20年代在上海和沿海地区出现的。确实是这样的。但是从花园洋房字面上理解，是一个非常美好的，包括景观。我想包括我们今天华通设计院的领导也来了，我觉得就花园洋房来说，实际上是人们在追求别墅这类和城里的建筑空间，它在舒适度方面，包括面积方面，包括价格方面都是介于这两者之间的，包括地理位置，他不可能是在城里的市中心，也不可能是在很远的郊区，一般是在城市和郊区之间的地方。刚才说了容积率既不是很低，也不是很高，大概在1或者是1多一点。

【陈顺】我觉得花园洋房系列，万科在这方面走的是很前列的，万科在花园洋房的研究里面始终是走在前面的。包括这几年提出了情景洋房，以前没有情景洋房的说法，就是花园洋房，奥林匹克花园始终也是叫奥林匹克花园，从洋房的角度也一直在喊。但是，我觉得万科在设计情景洋房的时候，更加的体现了花园洋房自身的特点和东西。包括它的平台的处理，包括它首层的处理，屋顶的处理，应该说设计师这块，包括整个外立的面处理，更加比其他的普通住宅下了很多的工夫，对人们的视觉赢得了很多的好感，应该说从景观到建筑物的立面，到屋顶、露台、首层都是非常有特色的，而且花园洋房的特色越多，越容易赢得消费者的认同。

【陈顺】总的来说，我觉得花园洋房还是属于低密度的范畴。我认为非常适合大多数人，或者是大多数人努力能够得上的追求。

【董宛】对，以前我们说别墅是中产阶级的终极梦想，这个是欧美来说的，欧美很多就是分散居住，我觉得在中国的古代也是这样的。那么为什么花园洋房成为低密度生活的主流？这个有很多土地的原因、政策的原因。现在中国别墅的大环境，就是说别墅已经停止审批用地了，另外很多的中国的社会的转型期，像现代化的过程产生了大量的中产阶级阶层，他们追求有品质的生活。我看到我们网上有一个网友在专题里面就评论，别墅太贵住不起，市内都是高层，不接地气，其实花园洋房好，有花园、露台，楼层低，住得也不压抑。实际上老百姓提到的也提到了我们两个老总提到的关键词。那么我们听听我们建筑设怎么看的，我们请设计师刘吉臣，他是华通设计公司的老总，那么从设计师的角度对花园洋房的理解是什么？

华通设计顾问工程有限公司副总建筑师 刘吉臣
华通设计顾问工程有限公司副总建筑师 刘吉臣

【刘吉臣】我的感觉是这样的，我不太喜欢洋房的概念，我觉得人首先不能住洋房，因为咱们住在一个洋房里面，出了门是中国的环境，现在建筑师都在讲中国的原创，本土主义，现在设计界都在讲这个，所以我觉得花园住宅的概念比较好一点。

【刘吉臣】另外，刚才于总和陈总说得非常好。从设计来讲，中国的居住的要求还是往花园住宅这方面在走，像我这个阶层，我是很向往住上这个档次的房子，有可能是低层，但是是高密度的，然而我的生活品质要比高层高密度舒适很多，至少可以看到下面的花园，自己还有自己的花园。

【刘吉臣】另外一个就是室内的居住品质很好，从设计来讲，像这类的房子要比普通住宅的技术含量高很多，我更追求一些舒适度，不管是采暖，包括空调，这个已经不是普通住宅的分体空调，很可能是小的集中空调，像200平米左右的房子会有一个很舒适的空间。

【刘吉臣】另外，在其他的方面，像厨房、卫生间，都要比常规的房子大很多，我们的设施也会有很多。再一个就是家家的花园，有可能在户内，在房间里面就不用走到楼下就可以接触大自然了，就是室内外的环境的融合，要比常规的高层住宅好很多。但是，现在来讲，在城郊之间来讲，现在国家正好是控制这块地，不让往这方面发展了，现在国家说的“四节”，第一个就是节地，第二个节能，第三个是节材，第四个是节水。首先，确实是跟国家节地的政策有一点冲突，但是长远的发展来看，我觉得是往这方面发展的，因为大家都在追求更好的居住品质，我觉得这个也是社会的主流的发展方向。

【刘吉臣】然后，关于花园洋房具体设计，从设计方面来讲，我们做了一个顶秀清溪，这个就像于总说的层层退台，给每家提供一个很好的花园，首层有一个花园，二层再往上走，就是层层逐渐退，卖得也非常好，说明北京的市场需求是非常大的。这个房子从我们设计上来讲，整个做起来设计难度是比较大的，有一个什么问题呢？每层都是花园的话，屋面的漏水非常多，最顶上这个花园的水从哪排走，这是一个问题。因为每家的水都要漏下来。另外，就是建筑的细节要设计得很复杂，因为每家都可以看到这个外立面，包括窗户的很细部的处理，包括地面的贴砖都要详细做，包括每层退台都要根据屋面的收放考虑得很仔细。但是，作为设计师来做这个东西应该是比较有创意的东西。

【刘吉臣】再一个，说到关于面积的问题，我觉得其实从我个人的感觉，我觉得常规的房子要住的相对比较舒适的话，我觉得再怎么也得180平米左右是比较好的花园洋房，就是说卫生间至少得有两到三个，有两套主卧，厨房有专门配套的独立的餐厅。次卧再有几间。这样至少是四室两厅三卫的概念，我觉得这样就是在180平米上下，才能大概做到这个功能。因为，我们现在一般做高层住宅，按照常规的销售来讲，一般一百三四十平米一般就是三室一厅，所以我觉得这个面积规模要做的适中一点，但是这个和国家目前的政策是有一点冲突的。

【刘吉臣】另外一个，我觉得花园洋房就不能像以前的那种设计了，就是完全追求纯舒适度，从我们设计来讲，有可能更重视生态，这个生态实际上是刚才说的屋顶绿化也是一种生态的表现，包括环境保护，包括节能的方面，就是怎么考对国家大的方向，保证国家的可持续发展，比如能不能用太阳能，包括中水，我们就是不光是居住品质的号，而且在各方面也更上国家的政策，我们做一个让国家认可的东西。

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