访谈：明天商业创新模式 投资现铺即返3年租金
明天商业创新模式 投资现铺即返3年租金
金猪年首，位于朝阳区立水桥的著名项目——明天商业中心抛出了一种“投资现铺即返3年租金”的创新投资模式，据介绍，投资者买300平米现铺，按照返3年租金签约，就可直返约43.8万元租金。这种新投资模式与市场上常见的做法有哪些区别，优势在哪里，可操作性如何呢？
邀请明天地产业务副总监贾玉鹏作客“大话地产”，为大家介绍和分析明天商业中心这一全新投资模式。
▲ 嘉宾：
明天地产业务中心总监 贾玉鹏
▲ 主持人：
搜房网新闻中心记者 杨文清
▲ 项目介绍：
明天商业中心项目图
“明天商业中心”根据项目周边的商业特点分析，针对项目内部与天通苑和北苑社区的消费人群，结合其消费特点和消费习惯，认为立水桥区域的餐饮、娱乐业态，对于年轻时尚的都市人群来说，几乎处于零供应状态，为商铺经营者找到了其它区域无法比拟的黄金切入点。
整个商业中心根据各自的地理位置，规划了六大主题商业区，如：“超级购物港”、“美食名品街”、“热力不夜城”、“蓝调风情街”、“精品休闲城”、“立水桥市场”。业态涉及家居百货、超市购物中心、休闲娱乐、餐饮名品等百姓生活的各个层面。
▲ 以下为本次访谈的图文实况：
【杨文清】各位网友大家好，今天作客我们大话地产直播间的是我们搜房网的老朋友明天地产业务中心总监贾玉鹏。贾总，今天来我们大话地产不是为了明天第一城的住宅，而是带来明天商业的一些情况。
【贾玉鹏】各位网友，大家上午好。今天跟大家见面，主要是想聊一下我们整个明天第一城商业部分的销售和招商的基本情况。因为明天第一城住宅现在已经全部销售完毕，今年五月底第一批业主就要开始进入，明天商业中心经过06年一年的运作，到现在销售和招商形势都非常良好，我们整个地上的商业都已经销售完毕，现在我们主要工作正在转向地下三个主力商业的招商和销售工作。目前地下三个业态的商业我们已经顶完了，一个是以娱乐和休闲为主的业态，总面积1万平米，另外一个是我们要打造一个国外风情的市场，这样总面积是在13000平米左右，还有一个就是我们为麦德龙定制的13000平米的地下，主要是做超市大卖场，所以这样三个地下业态已经定完了，而且业户也在进一步洽谈当中，所以今天上午也是想跟各位朋友通报一下招商情况。
【贾玉鹏】另外我们明天商业中心新推出了一个商业模式，我们命名为明天商业新模式，为什么叫明天商业新模式呢？因为我们这个模式打的广告语是“买现铺，直返三年租金”，就是你买了商铺之后，我们马上按市场价计算的三年租金一次性在房价里体现出来，一次性把房价折底，然后完全这个价格签约，我们经过公司内部的深入讨论，经过我们跟客户的接触，包括投资和经营客户的接触，大家对这种模式是非常认可的，所以我们今天来主要是想把这个模式跟大家详细地剖析一下，再这个现在确实这种模式是市场上比较新的一个模式，我们希望通过这种模式，能在市场上引领一个新的商铺的销售和租赁的一个潮流，这种模式是真正把销售、招商和运营三者统一起来，能够真正达到这种商户投资客得到自己良好的收益，经营客也有自己的这种理想的经营效益，同时我们后期运营又能按照原来既定的业态有一种良好的经营模式，通过这种模式，能够把这种销售、招商和运营很完美地结合在一起。
明天地产业务中心总监 贾玉鹏
【杨文清】从开发商角度来讲，买现铺直返三年租金这种模式在利润上肯定要做出一部分牺牲了，我们会很好奇地问开发商为什么放弃如此大的利润，您觉得这样值得吗？
【贾玉鹏】其实我们也在反复讨论，因为这个新模式出来之前，我们遇到最大的问题是要跟公司的总部汇报，这种模式肯定要放弃公司的一部分利润，但是最终这种模式推向市场了，肯定是得到公司认可的，因为这种模式跟我们公司整个的发展适应的。因为公司是从国美电器转化过来的，所以就是薄利多销的，我们做房地产也是按照这种模式和经营思路发展的。我们不在乎这一块把一点利润牺牲掉，换取这种更快的现金回流，开发新的项目，这是我们公司一贯发展的思路，所以这个是我们能够让利的一个主要原因。第二个原因是什么呢？我们让利之后，能通过这种让利，让投资客有一个更低的心理预期，我们通过这种低的心理预期，低的租金吸引品牌商户进入。因为现在我们地下商户招商过程中，尤其是娱乐业态和健身业态的很多品牌商户，对租金的预期支出是比较低的，所以说我们为了把这些商户引进来，推出了比较低的租金的价格，把这种商户引进来，保证地下商户能够火。而引进这些商户之后，因为租金跟这种投资和购买价格，我们正常换算是按13年回报来汇算的，它的售价肯定要跟租金成正比，所以我们也是适当的租金价格把这种商户招进来。第三是通过这种三年直返租金，我们希望搭建一个平台，通过这三年最艰难的养商的阶段，让投资客能够无风险投资，而让经营户在三年内有一个比较低的门槛把自己的运作盘货，这样把投资客和经营者搭建在一起，所以我们开发商牺牲了三年的理顺，保证投资客在后期有稳定的利益和最大的回报。
【杨文清】您刚才提到明天商业是依据国美的理念来经营自己的商业，我们都知道国美有20年的管理经验，但是我们就很好奇，国美的商业模式放到房地产里面，重新地对房地产的商业进行定位的时候，从公司而言是不是同样有信心，这样的模式也会像国美的商业管理一样蓬勃发展呢？
【贾玉鹏】因为现在很多市场对房地产公司为什么做商业不是特别好，而且商业建造了比较大的面积，但是销售不好，就是因为这些房地产公司并不是专业做地产的，而且地产商业性比较强，所以很多公司发展方向和运营思路不适合市场需求，所以它的销售和招商情况都不是很好。而国美因为有国美电器这种零售的运营经验，所以说它在做房地产的过程中，尤其是做商业房地产过程中，应该是比较得心应手的，应该用房地产的思路引导房地产的开发和建设，包括引导商业地产的前期的规划和业态分部，这个思路是按照市场正常思路运营的，所以它开发出来这种商业产品是市场非常认可的，这从国美第一商街这10多平米的招商和销售，包括明天商业中心到目前为止的招商和销售的状况可以看出来，确实因为有前期这种良好的业态规划，所以说造成后期的销售、招商比较良好，因为国美有这种零售的管理经验的优势，所以在整个商业地产的运作过程中，能够按照市场要求定制服务，而且能够按照市场的需求正确进行业态分部和产品的规划。所以从这个角度上来说，应该说国美做商业地产是比较合适的，而且我们后期开发的一些项目都是有一定的体量的商业在里面，因为明天和国美这两个大盘，20万平米的商业运作，我们已经完全掌握了这种方向运作的基本规律，另外通过这两个大项目的运作，我们也积累了很多的忠诚的投资客和忠实的经营商户，我们后期投资商户他们也跟着我们走，所以这一块是国美做商业地产得天独厚的优势。
【贾玉鹏】另外国美作为零售的经销商做家电，所以它明白一个商业的经营户的后期运营的困难和后期发展的整体的脉络，所以说它在商业运营的时候，对销售、招商和整个后期的管理都非常看重，而且因为它有这方面的经验，所以说真正的商业把销售、招商和运营完全结合在一起，这种商业地产运作起来肯定会成功。
【杨文清】我想投资客除了关心项目本身之外，同样关心项目所处的区域。立水桥现在商圈的整个现状是什么样的？
【贾玉鹏】立水桥这个商圈现在已经基本上形成雏形了，因为在06年的时候我们发布了立水桥商圈的白皮书，当时我们就预见，在未来几年，立水桥区域将会成为一个非常典型的商圈，而且它以后的发展的潜力也是非常巨大的。目前为止，立水桥区域比较大的商业，包括隆德广场、北方明珠，包括我们明天商业中心，包括奥城的商业，应该说每个都是在10万平米以上的商业，而且围绕立水桥为核心，在周边三公里半径之内分部的这几个大的体量的商业，这几个大的体量的商业构建了立水桥商圈的基本的骨架。同时立水桥商圈的前提依托条件，也就是消费人群也确实有大量的人群入驻，比较早的天通苑和北苑家园，大部分都已经入驻，同时立水桥这一块新的小区，比如说明天第一城、定修清晰、北京北、奥北、东亚奥北中心，这些新的项目也都在07年年底之前大部分入驻。在这种情况下，这个区域的商业基本骨架成型，而消费人群随着人群的入驻，消费人群的层次也逐渐提高，这个区域具备商圈的基本条件。
【贾玉鹏】同时明天商业中心在运作过程中，它在前期非常看重这个区域的商业的未来发展潜力，所以它在定位的时候，包括隆德广场、北方明珠，保持错位的状态，我们现在的业态定位模式就可以看出来，比如说A0613000平米是给麦德龙定制做的，现在正在紧密接洽中。麦德龙是限购资运会员制的超市大卖场，所以它这种经营业态跟家乐福、沃尔玛不一样，它们是面向散购的普通的客户或者普通的超市购买人群，所以它们之间有一定竞争，但是麦德龙跟它们之间没有绝对的竞争，因为麦德龙的主力客户是企事业单位而且是会员制的，所以跟家乐福没有绝对的竞争，所以在立水桥区域同时分部家乐福和麦德龙，它们就没有这种针锋相对的这种直接的竞争，所以我们引进麦德龙这种业态和家乐福相对错位竞争，这一点我们基本上也就做到了。B06我们做这种业态是国外风情的这种业态，意向入驻的公司是日祥百货，它在顺义百货做了一个有国外风情的一个小百货和一个国外风情的一个市场，主张的是什么感觉呢？就是说一个是我卖的产品相对来说是比较纯粹一点，有一些国外一种风情的产品，同时管理模式完全按照国外的管理模式，无论是卫生还是店面的包装，包括整个的管理都是按照国外这种模式去做的。所以说它在顺义的那个区域运作的百货和市场确实是非常成功的。它为什么看中我们这个B06市场呢？因为这个市场离清河比较近，而且周边绿化面积比较多，这种市场最适合在绿化比较多，而且自然环境比较好的地区打造这种体验式休闲消费模式，它倡导的是这种国外的消费模式和经营的模式，因为我们B06地下面临清河，又有大面积的绿色环绕，正适合它这种经营业态，所以它宣传我们这个地下经营运作，而且它前期整个的业态经营模式都已经确定下来了，而且人员也正在招聘，所以剩下我们就是和它进一步磋商价格的问题。这种业态包括其他的大的商场或者商业里面不适合做，因为这种业态必须依托于非常良好的自然环境，包括水系和绿化的自然环境才能做成这种业态，我们又保证了跟其他业态的错位竞争。而B02做大体量的娱乐业态，不止立水桥区缺少，而且整个亚运村往北大规模娱乐业态都比较缺乏，B02就是热力不夜城，我们正好填补了整个亚北区域的空白，所以这三个区域都是错位竞争，而隆德广场和北方明珠都有自己的独特经营特点，因为这个区域有大体量的人群，有大体量的错位经营互补，已经基本形成立水桥商圈的雏形。而且随着市政各环境的不断改善，这种商业的发展潜力会非常大。
【贾玉鹏】同时现在有几个利好消息，一个是我们这个区域周边20万平米的待征绿地是市政府非常关注的一大块绿地，是他们重点的绿化区域，也是奥运北部的北大门，这个绿化区域会打造整个立水桥区域，包括奥运会北部区域的人们休闲或者说散布的主要的绿化区域，他们要花大量的精力和财力规划和建造得非常好的。再一个是清河，现在清河的整治河道拓宽到1米，周边绿化，喝水清化，堵住的污水也进行了污水排放，所以清河最晚在奥运会之前绿化完成了，清河的完成，大面积绿化的完成，再加上今年7月份5号线正式试运营，这几个利好消息都为这个区域注入了强心剂，它以后还会有更快的发展。
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