京热点区域二手房价增速放缓 价格上涨仍有空间

“我有一套上世纪八十年代的二手房在宣武门区域。目前如果出售，价格可以达到12000元每平方米。不知道应该继续持有等待进一步升值，还是应该现在卖掉？”这是刘先生最近一直在考虑的问题。目前，位于崇文门，宣武门，团结湖，安贞等二手房热点区域的八九十年代甚至更早一些的二手公房价格已经达到或者接近12000元左右的高位。处于这样的高位，使得像刘先生这样的二手房业主开始彷徨，究竟是现在出手还是继续持有成了他们当下最关心的问题。

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高价使得二手房主选择出手

王女士四五年前在安贞里购买了一套二手公房，当时的价格仅五六千元每平方米。前年王女士又在望京购买一套新建商品房，目前新居已经交房，正在进行装修，准备下半年入住。对于目前居住的二手房，王女士正在考虑是卖掉还是出租。经她向周边中介公司的咨询了解后发现，她手中的二手房可以卖到12000元每平方米。这一价格让她有些出乎意料，“没想到已经涨到12000元了，我估计这个价格已经见顶了。”于是，王女士决定将这套二手房卖掉。

上文提到的刘先生为记者算了一笔账：他在宣武门的二手房如果出租每月可租2000元，扣除每年两个月的空置期，每年可有2万元的收益。但如果与出售相比，相当于四十多年的房租收益。这么一核计，刘先生觉得还是卖了合算。

随着北京房价的飞涨，造成目前北京部分地区二手房房价居高不下，这些区域大多集中在朝阳区几大商圈附近，如团结湖、安贞、CBD，宣武门，崇文门等地区。据“信一天不动产”的数据统计，就这几个区域的二手房交易价格，明显高于其它区域的交易价格。比如双井的华腾园、九龙花园，因为地处CBD，成为白领阶层购房的首选地段。

热点区域二手房仍有上涨空间但增速将放缓

据“信一天不动产”市场分析人士认为：目前这几个区域仍可能存在着上涨的空间。之所以会形成这种现象，主要有以下几个原因。

首先，二手房市场的供需矛盾继续扩大。据“信一天不动产”统计，目前，北京二手房市场的供需比例平均为1比9,而在这几个区域却高达1比19。四月份房源增长基本与同期相持平，而客源却比同期增长了52%。如此巨大的增长空间，加剧了二手房市场需求的不断增长。从北京四月份的交易量来看，环比上涨了17.5%。尤其是朝阳区，其涨幅最为明显，环比上涨了21.3%。这些数据反映出了二手房市场广阔的需求空间和交易重点区域。朝阳区拥有着北京最丰厚的房源和较为集中的客源，这些资源优势是其它城区望尘莫及的。

其次，二手房市场良好的环境。近几年来，北京的二手房市场一直呈现着稳步增长的态势。尽管政府实施的“限价商品房”是为了解决中低收入家庭的住房问题。但是，投入的6个住宅用地性质的限价地块，住宅用地建筑规划总面积只有98万平方米。按照户均套型面积90平方米计算，只能提供限价商品房1万余套。面对如此巨大的住房需求，限价商品房无疑是杯水车薪。而且，限价商品房的购买对象锁定在本市的中低收入家庭，这无疑将房地产市场的主要购买力———外来人口拒之门外。另外，央行的第五次加息和政府出台的“资金监管”政策，为增加二手房在整个房地产市场中的份额奠定了良好的基础。这使得二手房市场会有一个良好、持续的发展空间。

最后，价格方面的优势。虽然我们看到有些热点区域的二手房交易价格有所增长，但是水涨船高。只要我们与同等位置的一手商品房进行分析，就不难看出二手房还存在着的上升空间。比如：就CBD周边新开盘的富力城而言，平均的交易价格为18500元/平米，而处于同等位置、同等档次的华腾园，二手房交易的最高价格只在每平米12000元左右。二手房的交易价比一手房的平均交易价要低三成以上。按照北京目前二手房比一手房平均低26%的现象来看，这几个区域的二手房涨幅空间显而易见。

据“信一天不动产”市场分析人士认为：就目前的北京二手房交易市场来看，这几个二手房高价区域，在2008年奥运会之前，仍然会保持着稳步的涨幅趋势。但也有业内人士认为，由于一些二手房热点区域的价格在近几年上涨速度较快，已经到达高位，因此在今后几年中虽然还有一定的升值空间，但是升值幅度和速度会有所下降。

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