宏观调控难抑房价上涨 二手房价局部已现虚高
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从去年的5月29日，国务院办公厅转发了建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，规定从6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。到现在已经一年时间，这一年可以说是近年来政策最密集的时候，但是北京的二手房价格仍然没有受到抑制，“中大恒基”市场研究部数据统计，目前二手房价格比出台五年营业税前上涨了19%。很多热点区域超过了25%。可以说，调控效果并不是很明显，而且加征的各种税费（营业税，个税，土地增值税）等等，原本是向卖方征收，可是，目前来看，依然是买房人承担，等于说，买房人不仅要承受很高的房价，还要背负层层叠加的税费，交易成本已经占到了总房款的10%-20%。所以说，政府出台的政策所取得的效果与其初衷大相径庭。
“中大恒基”董事长刘益量表示，营业税与个税的出台本意是抑制投资，但是目前北京的房地产市场主要问题是房源供应问题，新房供应比较少，而且很多都是大户型，对与普通消费者来说二手房成了唯一选择，而现在购买二手房需要交纳：营业税、个税、契税等。需求的上涨使税费完全转嫁到了买方。据“中大恒基”统计从去年6月营业税改5年到现在一年时间内，增加的营业税及个税有95%以上的交易税费是完全由买方承担，可以说宏观调控在一定程度上增加了6%左右的房价。
如：2004年购入60万房值房屋一套，装修费用五万，现至80万售出。 | |||||
费用明目 | 征收比例 | 费用金额 | |||
契税 | 成交额1.5% | 1.5%*800000=12000 | |||
印花税 | 成交额0.1% | 0.1%*800000=800 | |||
营业税（对转让购入未满五年房屋者征收） | 成交额5.5% | 5.5%*800000=44000 | |||
费用明目 | 无法提供原始凭证 | 可提供原始凭证 | |||
征收比例 | 费用金额 | 计算方式 | 征收比例 | 费用金额 | |
个税（对转让购入未满五年房屋者征收或持有多套房屋者征收） | 1% | 800000*1%=8000 | 提供原始凭证（可扣除原购入金额，购入时国家相关税费及装修费用：600000*（1+1.5%）+50000=659000 计税金额：800000-659000=141000 营业税按计税金额的20%收取 | 增值额20% | 141000*20%=28200 |
费用合计 | 72800 | 85000 | |||
通过税费计算我们不难看出，二手房交易成本已经明显高于一手新房，以此案例为基础，营业税、个税和土地增值税三税金额占到该房交易总成本的82％左右，其中土地增值税占到11％左右，交易成本费用已经占到该房值的10％左右。二手房利润空间再次受到挤压。
目前出台的这些调控手段主要是税收政策，通过对提高营业税以及个人所得税比例，加大流通及交易成本，形成“威慑力”，使计划介入的投资性资本望而却步，减少闲置居住资产的产生。而据“中大恒基”调查在5月25号北京500个超过千户的小区晚上9点亮灯情况调查，仅仅有17%的无人居住，而这一比例是越到郊区越大，可以说目前北京的民宅短期投资比例并不高，所以现在更应该的是增加持有环节税，简化央产房等的交易环节，使很多原来租赁市场的房源进入交易市场。满足确实有购买需求的消费者。可以说目前北京房价已经在局部区域出现了虚高，比如通州区域二手房均价已经达到了5600/平方米。而在两年前仅仅在3500/平方米。产生这一情况的主要原因还是供应原因，很多原来应该购买五环内房源的人因为缺少房源只有购买比较远的郊区，而这部分人的购买力是超过应该购买这些区域人的，而且这些人的到来使远郊的市场变的更加供求失衡。所以“中大恒基”市场研究部认为要解决这一问题的根本手段应该是抑制投资性购房需求和增加物业持有税促使出租房屋回流至二手房市场。 [推荐：朝阳奥运区域新旧楼盘PK—价格决定购买]
附：近一年房地产政策大事记
1、 以金融手段遏制房价上涨，防控房地产投机
【加息】2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12％上调至6.39％。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。[推荐： 购买二手房弄清房龄有妙招 买房人该如何索赔？]
2、 “组合拳”出台，政策调控拉开序幕
【国六条】2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。业内人士认为这六条措施拉开了2006年房地产调控序幕。
3、 将政策落实到可执行层面，针对中低收入的主流需求群体
【九部委“十五条”】2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。
4、 利用税收打压二手房出售利润空间，给二手房市场投资降温
【二手房征营业税】2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。
5、 民宅与写字楼分离，控制商业投资对民宅市场的影响
【民宅禁商】2006年6月19日，民宅禁商令遏制低成本购民宅从商造成的房价上涨。民用住宅不得再从事商业活动，从而达到迫使住宅市场与商业和写字楼市场分离，打压为节省租用或购买成本较高的写字楼和商铺而转向民宅的投资。
6、 加强调控房地产市场政策的监控与执行力
【落实小户型】调控住房结构2006年7月6日，建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确了九部委“十五条”中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。
7、 控制外资进入房地产市场所造成的价格上涨
【外资限炒】2006年7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营、境外机构和个人购房的管理。
8、 再次利用税收杠杆打压房地产投资
【强征二手房所得税】2006年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。
9、 再次对外资进入我国房地产市场进行控制
【规范外汇管理】2006年9月5日国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。
10、 二手房全税开征，“土地增值税”再次打压投资型需求
【土地增值税开征】2006年12月1日起，在转让二手房过程中，本市将要求个人售房者必须提供土地增值税的完税证明或相关的涉税证明，才能为其办理过户手续。也就是说，如果应该缴纳土地增值税者拒绝缴纳相关税款，将无法办理房产证。该政策的出台，表明二手房交易中所有涉税项目都已经征收。
12、加强行业监管，打压房地产中介哄抬房价
【叫停现金收房】2006年10月30日，市建委和市工商局联合下发《关于开展北京市房地产经纪行业专项整治活动的实施方案》。该方案规定，在代理房屋买卖过程中，以包销（即现金收房）或以出卖人全权委托的名义，对委托人隐瞒房屋实际价格、房屋权属状况、转委托等重要事项和第三方进行交易，损害委托人合法权益的行为是违法、违规行为。
【中房学『2006』15号文件】2006年10月31日，由建设部报送，地方房地产管理部门抄送的关于印发《房地产经纪执业规则》和《房地产经纪业务合同推荐文本》的通知，进一步明确了政府要加强对房地产中介行业的监管和规范。
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