广州市商业地产发展论坛:农林下路将成"淮海路"

黄华军：身为农林下路商会的会长李建，王府井带动了农林下路，农林下路养育了王府井，未来百货的竞争是商圈的竞争，王府井要发展必须依赖于农林下路，让我们为王府井鼓掌，为农林下路的未来鼓掌。下面有请广州大学不动产专业客座教授、广州建和公司高级顾问、原CBRE华南区副董事、商业地产专家温政先生发表主题演讲“农林下路商业机遇”。

农林下路商业机遇

广州建和公司高级顾问、原CBRE华南区副董事 温政

温政：广州商业存在什么样的毛病，农林下路应该如何克服这些缺陷。

第一个题目是广州商业目的存在的问题。相对一线城市，广州的商业的自主创新能力不强，对消费时代的步伐跟进比较滞后。从广州的商业网点来看，还是落后的。一般商业细分的思路和反应不是太快。例如是市级的商业，区一级和社区级的跟连锁怎么做。 有一个方面的结合是比较差的，就是消费群的分类。是所有一线城市中做得最差的，这有很多的借口，暂时不要研究。广州的商业有几个原因导致的，第一个商业物业的推动者是房地产开发商，他们的商业执行力是很差的，他们的商业物业的规划也是很差的。新的商业力量很难进入广州，原有的商业力量开拓能力也比较差，基本上还停留在上个世纪的模式。

目前，三大代表性商圈，都是大众消费，差异性是比较少的。在这方面做得不太一样的是世贸商圈对消费群的细分搞得还是可以的，有一点差异的。目前，境外很多的商家以及国内的商家都想进入广州，比较看好的就是天河北，一个就是农林下路，都有一个共同点。有好的消费群体以及大量的甲级写字楼。这个规律不单是在广州、上海、香港都是这样的，他们将商品的分类做得比较仔细的，但是国外的经验是比较丰富的。

据我所知，已经有相当一部分的境外和境内的商家正在研究农林下路和天河北，农林下路如何把握这个机会。实际上前面很多的发言者已经说了，农林下路具备很好的消费群体以及从业人员，附近的甲级写字楼已经逐步的建立起来了。而且农林下路的商业环境变化很厉害。很多的商场拆了，有一些商铺不断的提升。整个的消费群下降了，很多人就担心。我的看法是，主力消费群结构变好了，当主力消费群的结构变好了，会反过来带来好的服务和购物环境，在座很多的人都去过丽江，消费群第一，结构不复杂。在这种情况下，我们看到一个好的苗头。通过大量的翻牌，能够留下来的已经很成熟，已经会跟正在调整的消费群结合。

这几个情况来看，王府井做得比较好，还有建和的街铺做得也是很好的。从他们来看，在市场的变动过程中，暂时是比较混乱的，价格跟秩序都是比较混乱的，但是他们有几个好的软件。一个是经营者进入的门槛和审查制度，第二个建立价格和产品秩序的制度，这些都发挥了作用。但是总体来看，农林下路的业主和经营者敏感力不够。农林下路要获得机会，就要克服什么，哪些硬的缺陷。农林下路目前的商业平台是不够的，商业面积太少了，作为商业街来说，平台是不够的。有人说商业街需要1000米，我认为不不同的。我的日本朋友来到了北京路和农林下路之后说，北京路太长了，量不能太大了，就变成了扁平化。而且缺乏休闲娱乐，这是很大的缺陷，这是政府和商家一起要弥补的。现在国内有关的购物中心已经将50%做成休闲娱乐的，我们认为合适的比例是30%左右，所以政府和商家要一起合作。农林下路缺少中高型的商家，有人想来，但是无法落脚。农林下路在服务商一定要提高，广州目前商业的软件的服务业比较差，农林下路我们也看多了，有很多的经营者，例如小的经营者和业主，对于消费群的培养有一点混乱，进入了恶性的循环，这在广州是普遍的现象。一定要打造很好的软件服务的平台。这实际上是国际的经验，广州目前的商业状态是怎样的，经营者实际上跟业主是博弈的。有一些软件如何建立和应用，这是非常重要的。

未来建和广场建成后可能会有机遇，而且硬件和软件的建设和制定要赶快搞，而且太迟了。建和广场一定要将视野和胸怀放开，我认为有一点保守，实际上可以跟很多的商家进行有效的沟通，包括境内外的，将你的设计和管理体系，软件一起跟他们沟通，就会引入好的商家。谢谢各位，我的发言到此结束。

黄华军：如果说过去的农林下路商圈因为定位不清，各位缺失，曾经有过十字街头的困惑，到了今天有政府的强力支持和规划的逐步完善，龙头企业的进驻，农林路东山口商圈必将脱胎换骨，让我们同心协力一起迎接农林下路东山口商圈的辉煌，现在我宣布由广东省行业协会主办，广东南方杂志社承办的2007广州商业地产发展论坛东越秀商圈崛起暂告一段落，感谢各位领导、嘉宾和新闻界朋友的参与，也感谢广州建和的支持。

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