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6月份楼市小结:老盘后期发力 纯新盘供应量减少

2007年6月共有49个商品房项目开盘,其中纯新盘项目8个,老项目后期占据较大份额,共计41个。老盘后期发力、纯新盘供应减少是入夏以来北京楼市的一大特点。

集中五环外 均价过七千

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据《中国房地产报》调查统计,2007年6月北京房地产市场呈现稳中略增的供应趋势,预计开盘的普通住宅项目总数为27个,公寓项目11个。

从新开普通住宅项目看,基本都集中在五环以外,平均价格在7000元/平方米以上。如位于丰台区世界公园北面的富锦家园,均价8800元/平方米;位于朝阳区管庄地区的北京新天地,均价为8300元/平方米;位于昌平区的新龙城,均价9600元/平方米。

从新开的公寓物业看,四环内公寓项目均价已超万元,如丰台区西二环的顺驰蓝调国际公馆,预计均价12500元/平方米;位于朝阳区铂宫国际二期,均价2万元/平方米。

在纯新盘项目中又多为大户型高档住宅项目,究其原因是由于在城区土地日益稀缺的背景下,高档住宅项目的开发比重增多,这是开发商提高“附加值”的一种选择,出于营销策略的考虑,以及这些大户型公寓未来所具有的升值空间,6月份四环内公寓项目开盘均价继续走高,拉升了北京商品住宅的整体均价。

从6月新开项目的环线分布看,新增放盘个数和供应面积最多的仍为五环以外,开盘个数35个,占全月比例47%。由于大多数开盘的项目处于五环外,或接近五环,甚至更远的区域,所以主流开盘价仍将在6000元至9000元/平方米区间内,其主要建筑形态也以普通住宅为主,也有少数超万元的住宅,如:橡树湾二期1.2万元/平方米、华发颐园三期1.2万元/平方米、北京奥林匹克三期1.1万元/平方米等。

四环内新盘有上升势头

随着城区内土地的日益减少,住宅郊区化发展已成趋势,但在6月份四环以内的新盘供应数量却稳步上升,占到总供应量的43%,特别是在“二环内不再新批住宅用地”的政策下,顺驰蓝调国际公馆、新怡家园这些位于二环以内的高端项目都在6月集中入市,一定程度上满足高端置业者对在中心区域置业的需求。

6月份新推的项目中,有18个报价在万元以上高档项目入市,占总供应量的32%,8000元/平方米以上的新盘供应量占全月比重的43%。做为置业者最关注的朝阳、海淀、丰台三个热点区域,新盘价格均已超过8000元。

从供应形态看,普通住宅的供应量最大,占新盘总供应量的49%,公寓和别墅供应量相当,都在20%左右。由于公寓类产品的增加,且以泛海国际居住区、铂宫国际中心为代表的高端公寓项目,销售价格都超过1.8万元/平方米以上,使6月份新盘价格整体上扬。

除此之外,6月份还将有10个别墅项目开盘,都是老项目后期。由于现阶段供应不足,造成了别墅近期的走俏,特别是限制别墅用地开发政策的推行,未来别墅物业供应必将减少。对于稀缺的资源和独特的产品,将会影响今后别墅价格的上涨。

下半年纯新盘量会有增加

从上半年北京房地产市场的供应结构来看,由于土地政策的收紧,金融政策的调整,在规范市场的同时,也抬高了开发门槛,由此而带来了较小的供应量。虽然6月新开盘集中,但从新增的项目看,纯新盘项目很少,主要都是以老盘后期为主,纯新盘上市仍旧缓慢。

据《中国房地产报》调查统计,北京今年应该有170个左右新盘上市,其中东城、西城、崇文、宣武四城区20个左右;朝阳区60个左右;海淀区25个左右;丰台区、通州区、顺义区分别在10个左右。

从下半年走势看,随着2008年奥运会的临近,下半年新项目将主要是去年年底和今年上半年准备入市的项目,今年开盘已经是很多楼盘的必然选择,随着土地清查力度的加强,将会促进新开工面积的增加,新盘量在下半年会有一定的释放。随着政府对户型面积规定的宏观效果地逐步显现,北京中小户型住宅供应将会加速,楼市供应结构将会逐渐调整,供应套数的增加将有利于缓解供需矛盾造成的房价高涨。

责任编辑/zhangdandan.bj
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