NREE：“南宁商业地产发展之路”沙龙成功举办

当代生活报记者 胡宁军

胡宁军：其实我想把这个问题提到一个老城区的商业地产的价值问题。你看他这个510万的地，他们的定位是区域性的，他做的肯定是更好的，他做商业地产即使是5%，他也可以把地的成本拿回来，也就是说他完全可以拿这块地，而且不亏本，而且还是赚的。为什么老城区还有这么大的商业价值？南宁老城区的商业价值是不可以被低估的。比如说盛世联邦也是这样，这两个有没有类别指出。

黄立：刚才我们讲的是一个零售商圈和批发商业有区别一个商圈的形成，一般有一个发展的脉络、方向，就像星湖路，它就是以电子产品为主，是以电科为中心的发展数码产品，不断地去扩张以及增长、裂变。那么，像盛世联邦，（原来借着原来的）水街、西关路的小商品市场，就是这样转变起来。这和原来城区比较小，和商圈聚集在一起是有一定关系的。老城区确确实实有更多的价值提升，除了关注零售商业的发展，批发其实也在增长，这个过程当中包括一些装饰材料，像广告装饰材料的这些材料都在增长。

胡宁军：想听一些何总对老城区的想法。

何放：老城区的商务构造以及业态提升了价值。老城区的停车位、周边环境都约束了他的价值，如果有大的商业圈出现，他肯定从停车位层高、消费等所有的东西进行一个商业建筑，这是好的环境，我们叫做“筑巢引凤”。从而可以使老商圈得到一个提升。旧的商业会固守原来的价值，我相信盛世联邦以及北湖会提升他自身的价值。

陶莉莎：商圈是多个业态组成的，但在这个商业圈当中，我们怎么样去做，才可以更好地服务商圈，并把这个商圈更科学、更可行地、更快速地培育起来？请万正回答一下。

马阳宁：我觉得商业应该要把握好市场，就是把自己角色定位好，因为你自己一个商业产品，您定位好后会找到市场。无论你在哪里？房产是找地段的，但商业我觉得哪里都是地段。因为商业的产品非常丰富，他不止服务于周边，他可以辐射到周边，他的影响力其实可以无限扩张，但你只要在自己的前期把自己的产品定位好，把自己的市场把握住，你自己的产品做到了服务周边的需求，我觉得这就是成功的。他未必一定要人潮涌动，但他的产品正好满足周围的需要，我觉得这已经是得到了持续发展。你本身做一些别人没有的东西，做一些周围人需要的东西，这样你的成功是可以看得到的。

我们公司在仙葫做地产的时候，想着重在做生意。我们产量是20%左右，在前期我们也是想通过一个政府的方略；我们是05年开始的，当时政府想指引整个仙葫开发，把仙葫整个城市变成后花园。这时商业市场非常空白，我们之前就定位了一个作为对于居住的辅助就是做商业，但是到了今年07年，我们看到了一个现状，由于政府的改变，仙葫这两年情况不怎么好，对于销售城市这边也是偏低的；所以在销售上来说不大，入住率商业经营状况是比较困难的。我们对于房子这边的入住率是没有太多的办法，因为这是一个宏观的问题。但商业无论你周边的因素有多么客观，但可以随时看周边的变化，从而定位自己。

当初我们只是一个很简单做法，就是卖这个产品，但是现在回到另外一个方向，我们开始发现这个产品，我们可以先做活。现在我们改变思路，我们先招商；我们找一些能吸引各地的消费者来消费这样的过程，这样整个仙葫的业态，基本上小型服务业，一些小的配套。但由于成型的商业街、商业中心我们可以找到一些比较好的品牌店，还有一些大型的娱乐、餐饮等，这样辐射面更广，可以辐射到像邕宁、蒲庙。凤岭虽然没有起来，但是有一定的人口，只要我们把档次做到仙葫现有的水平，能达到现在消费者的需要就可以做活了。商业做好之后，整个周围的情况将会有更大的改观。因为我觉得整个房地产来说，商业的一个带动性是非常大的，如果商业旺的话，不愁人气不旺；以后整个仙葫的发展也是看这段时间，仙葫做得成功不成功。

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