黄立：南宁商业地产呈现供过于求

——南宁众联恒项目管理公司总经理 黄立

南宁众联恒项目管理公司总经理 黄立

南宁商业地产供过于求

从态势来说，南宁商业地产04年走下坡路，04年市场的放量是25万，但市场只销售了15万，到05年突增到50万放量，造成了市场消化率不足，从04年下半年一直到现在还在消化。我认为在08年、09年这个供求关系都还没有能够解决这个问题。04、05、06年的放量市场的空置率过高，在这一两年恐怕比较难消化，但是我对南宁商业地产还是比较看好的，商业的发展旺势已经开始，比如说奥运会就是一个消费年。

金湖商圈未来一定是广西商业的地标，整个商业的辐射面布置就是一个城市商圈。这个商圈所处在一个高速公路网，在两小时内车程覆盖率可以相近500万，甚至1000万人口，所以凤岭和金湖肯定会成为广西未来的商圈。但现在的商业地产的时机还未达到供求平衡的关系，但是从商业的发展态势来看，商业在高速发展，商业地产的需求也在增长，这个是并存的。

随着城市的高速发展，南宁会形成更多的商圈

第一商圈是朝阳商圈，梦之岛出来后，他形成了另外一个商圈，因为商圈膨胀之后需要一个新的商业面积需求。以前是朝阳路为主，现在以民族大道为主，南宁随着城市的高速发展，整个商业也在高速的裂变转移，所以会形成更多的商圈。商圈其实就是商业的分流，这是服务商圈的半径。原来讲的江南商圈、北湖商圈就是片区意义上的商圈，这和城市的商圈不是一个层次，这是层次的差别。城市的商圈，影响力是整个南宁市180万人口。

凤岭商圈更具有标志性意义

凤岭从04年做的时候就提出凤岭商圈，当时凤岭商业还没有形成，但为什么提出商圈，因为他的交通、发展态势决定一定会形成商圈，并超出商圈。现在凤岭像一个孕育出来的一个婴儿。我认为凤岭商圈更具有标志性。今后凤岭会和朝阳商圈、七星、古城的商圈是同一个意义，这会形成一个旧城区、新城区两个商圈。朝阳商圈更符合一些大中型商圈，成型面会更广。七星古城商圈、服务新城区等这一类南宁的人群消费正在分流，消费的程度正在分流消费习惯，这些习惯也在发生改变。

一般情况下，发展态势8年发展一个商圈，即从08年开始就会是一个商圈的成熟。金湖商圈是04年开始，2012年金湖就可以基本成熟，凤岭商圈应该从今年开始算，8年的时间，凤岭要形成商圈还早了一点。凤岭这一块只是服务领事馆区。凤岭在高速公路上说是两小时的车程范围内，因为现在的高速公路很方便，从北海过来到五象广场的拉斯维加斯（夜总会）玩，玩完夜场再回北海，我觉得这和凤岭辐射面是500万到1000万人口的基数。
 

一个商圈一定阶段会在原地进行一些裂变

就对北湖那一块地来讲，作为零售商圈，其中包括片区，片区的潜力都不是很强，但是为什么要投资这块地，更多的是因为开发商比较成熟，但成熟的角度在于，一些江浙的投资商他买地价的时候，地价与房价是均等的，他从这个角度兑现地产的价值。他的开发、他的资金运用以及各个环节是比较高的。

一个商圈不会迅速改变，它发展一定阶段，会在原地进行一些裂变，比如说南城百货发展到一定的体量的时候，会在不远的地方有一个商业体来替换他这一片的商业，基本上是朝这个潮流走。一般的裂变的量和城市区的量是有区别的，因为它是片区服务，而片区服务人口是无法增长。服务半径也就是大概5公里范围内，但它没有很大的进行扩张。

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