2007市场决胜筹码 北京高端别墅市场前景如何

2006年的北京住宅市场在第二轮的宏观调控后，呈现出高端住宅销售活跃，售价大幅上扬，而租赁市场相对稳定，租金略有下滑的特点。为此，仲量联行北京研究部负责人凯安娜对2007年的北京住宅市场做了如下分析：由于住宅所处的位置不同，新建住宅的价格增长幅度将放缓，降至11%到14%不等，多数地区的租金将保持平稳或略有下调。“由于惯性，2007年上半年住宅价格仍可能上涨，但是下半年将趋于稳定。”同时，随着奥运会的日益临近，许多潜在的买家可能选择持币待购，从而造成交易量的短期下降。

禁限令造就巨大升值空间

2006年的北京高端住宅销售市场在人们的印象中，总是以异常活跃和售价大幅度上涨为概括语。今年7月前，北京高端住宅大量成交，但这种态势随着“国六条”以及两个月后的限制外商投资政策的出台，而渐趋微弱。但是，前半年持续的大量供应使得今年北京高端住宅销售市场年底空置率上升到了23%-25%。

据第一太平戴维斯住宅部高级经理戴卓林分析，由于市中心区域土地的稀缺性及不可再生性等原因，2006年北京高端公寓和别墅的平均售价分别涨为3720美元/平米和2199美元/平米，增长了1.7%和5.9%。特别是位于中心区的高档公寓大量涌现，如 Naga上院、昆仑公寓、柏悦居、柏悦府等均价超过30000元/平方米的项目相继入市，迅速拉高了高档公寓平均销售价格。

然而2006年的北京别墅市场的平均价格仍然呈现逐渐增长的趋势，戴卓林分析说，国内外投资者的追捧刺激了需求。而且由于别墅项目多以毛坯出售，根据业主的不同需求，装修费也各不相同，据有关机构调查，2006年别墅的装修费用都不低于600美元/平方米，造成了别墅项目额外投资较大，在一定程度上刺激了市场的整体售价。

售价供应量持续上涨

对于2007年的北京高端住宅市场，业内人士普遍认为，活跃的市场动向将推动其销售价格持续上涨。据统计数字显示，北京2006年的外资投入达到了十年来的顶峰，并且政府加大中低价位、中小套型住宅供应比重的宏观调控，从长期看会减少市场上高档、大户型住宅的供应量，但跨国公司依然纷纷涌入北京建立分支机构，它们对写字楼与高端住宅的需求显然会让2007年的高端住宅销售持续增长。

据戴卓林分析，2006年有许多项目因为政策的调整而延迟或搁浅，但是2007年北京的高端住宅供应量依然可观。预计2007年高端公寓将会有5081套上市，主要分布在朝阳区和西城区。但是市场空置率将会由此继续上升，达到27%至29%，而且还将出现北京金融街聚集众多新住宅的大趋势。戴卓林说，这主要是由于金融街提供的优惠政策吸引了大量如高盛、JP摩根、大通、瑞银等国际金融机构，极大地促进高端住宅的需求，包括那些适合短/中期被派驻北京工作的外籍高管的服务公寓。同时，大量高端公寓的集中入市，将对租赁市场造成一定冲击，销售价格在07、08年大约会有平均5%的增长。

综合品质决胜市场需求

在谈到2007年高端住宅发展的新方向时，开发商普遍认为，“单价决定品质，总价决定购买力”，北京的房地产市场发展到现在，产品的品质已经成了高端住宅的必然要素，而且综合品质最优将成为新方向。在产品的开发中，注重概念和产品营造的同时，要进一步促进商务交往和生活交往。对于分布特征，何峰认为，高端住宅将进一步在CBD、金融街、中关村、奥运村等核心功能区及其周边聚集，从而形成职住一体的城市形态。

而高端别墅市场，由于受到政府颁布的限制别墅用地的政策，预计未来别墅供应将大幅度减少，未来两年内的租金预计上升10到15个百分点。但是，同样因为限制别墅用地政策而导致一些业主考虑将自己的产业改投租赁市场，长远来看会对北京高端别墅市场的租金施加一定影响。

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