戴德梁行：高档住宅租赁市场活跃 售价继续上升

7月10日，《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》颁布，规定6月1日后获商务管理部门批准的外商投资房地产企业将不被允许登记外债。这一通知限制了今后外资的债权投资，是继去年"171号文"后的又一个重要限外政策。

受奥运利好因素的影响，酒店服务式公寓的客户明显增加，除固定租客外，一些外企的重要客户和高级管理人员的亲朋也成为近期北京酒店服务式公寓的需求方。部分酒店服务式公寓为了更加灵活的保证奥运期间的租金收益，在本季度即对签订长期租约的客户上调了租金报价。本季度北京酒店服务式公寓的平均租金达到174元/月/平方米，上涨3.7%；空置率则降至19.2%，降幅为5.7%。

本季度市场上对高档出租公寓的需求继续增加。受奥运期间房源紧张的预期影响，部分租客提前续签合同。一些预算不高的外企也不得不舍弃酒店服务式公寓，安排其高级管理人员入住高档公寓。目前，虽然有些业主已经要求将租赁合同期截止至明年7月前，但并未对租金价格做出调整。第三季度出租公寓的平均租金基本保持稳定，为111.3元/月/平方米；空置率小幅下降2.2%，达到15.3%。

出租别墅相对于公寓项目更具有宜居性，更能体现居住者的身份，租客一般为家庭型外籍高级管理人员，需求面积大、租期长是其共同的特点，因此别墅的租金价格比较稳定。本季度出租别墅的平均租金价格继续维持在132.9元/月/平方米。另一方面，上季度入市的两个项目凭借其优越的品质和环境，成功提升了入住率。第三季度出租别墅的空置率下降至15.5%，降幅为1.9%。

本季度新增供应主要集中在酒店服务式公寓方面，位于燕莎板块的Oakwood北京服务公寓于6月18日开始对外营业；此外，同样位于燕莎板块的原鸿艺豪苑酒店服务式公寓也正式由Oakwood接手管理，并更名为Oakwood Residence Beijing，于本季度入市。而高档出租公寓和别墅方面，本季度无新增供应。

本季度入市的两个酒店服务式公寓拥有Oakwood这一知名品牌，相信会较快地得到市场的认可。另一方面，下季度大部分酒店服务式公寓将会确定明年对于长期租客的租金报价，租金可能会有较大幅度的提升。因此预计下季度北京酒店服务式公寓的平均租金会继续上升，空置率则小幅下降。

出租公寓方面，受奥运"预热"现象的影响，预计下季度部分高档公寓的业主会对长期租赁合同的租金报价进行上调。而随着北京经济的快速发展，更多的外资企业进入北京市场，北京与各国间的商业往来更加密切，市场对于高档公寓的需求也随之进一步增加。预计下季度高档出租公寓市场的平均租金小幅上扬，空置率保持稳定。

近年来，受禁止别墅用地审批政策的影响，在地理位置、自然环境、居住品质等方面具有优势的项目日益稀缺，投入到租赁市场的单元为数不多。与供应紧缺形成对比，受奥运的影响，带着家庭一同来京任职的外籍高级管理人员有所增加，市场对于高档别墅的租赁需求也随之增加。因此，预计下季度出租别墅的平均租金和入住率都将会有所上升。

本季度高档住宅销售市场表现活跃，销售价格持续上涨。亚运村板块、朝阳公园板块以及燕莎板块的公寓项目更是凭借稀缺自然资源与交通优势形成领涨态势。另一方面，随着入市楼盘的增加，高档住宅的成交量也相应回升，尤其是区位优势明显、稀缺性大、环境优越的项目，如泛海国际居住区、世茂奥临花园、国奥村等。

在房价上涨预期与人民币升值的双重利好下，北京高档住宅市场的前景依然被外资看好。本季度，新加坡著名的酒店服务式公寓管理公司Frasers宣布完成对北京两栋酒店服务式公寓的收购，收购项目分别为远洋光华中心与远洋国际中心。由知名酒店管理公司或酒店服务式公寓管理公司收购并统一经营正逐步成为此类市场的一种趋势。

本季度高档住宅销售市场供应明显增加，主要集中在亚运村板块、CBD板块以及顺义别墅区。物业类型仍就集中在公寓方面。

下季度是销售市场的淡季，预计供应量将会有所下降。受奥运效应的带动，新开盘项目仍将集中在亚运村板块。预计新项目在生态环境、地理位置等方面的优越性，将带动整体高档住宅市场销售价格继续上扬。

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