目前投资市场非常热 投资房地产风险相对较小

现在最流行的问候语是：这个月你付月供了吗？一面是国人安家立业的传统观念，一面是温度直升的房产市场，大家所关心和担忧的不仅仅只是买或不买的问题，还有怎么买、买了以后怎么供等等诸多问题。

在连续加息的背景下，央行十一黄金周前又出台了第二套按揭房首付提高为四成、执行最低1.1倍基准利率的新政策，诸多举动都显示出国家打击炒房，抑制房地产盲目投资而造成房地产市场过热的决心，而这些政策的出台，都直接或者间接的影响着我们对房地产市场的判断。搜房的记者走访了中介公司并在网上开展了"百姓置业理财关注话题"的调查，结果显示人们普遍都关心以下几点：

1．08奥运之后投资房产是否还有赢利潜力？

2．在购房中，怎么样去选择适合自己的房贷产品？

3．房贷一族手中如有闲钱，是选择提前还贷还是进行其他投资？

4．怎样用房贷来理财？

5．如果选择投资，应该怎样合理投资基金？

是不是你也跟所有人一样面对目前的房地产状况心存困惑？是不是你也期望着专业人士能为你把房产投资细致地做一个解答？是不是你也想投资基金却不知道从何入手？10月，搜房网置业理财频道将举办大型线下网友互动活动――"置业理财大讲堂"，届时，各大知名金融机构理财专家将为你现场释疑，活动现场还备有精美礼品及更多惊喜等待您的热情参与。敬请关注！

活动时间：

2007年10月27日 14：30-16：30

活动地点：

青蓝大厦北京东城区东四十条24号

主讲嘉宾：

德意志银行中国区私人和工商企业银行部个人信贷业务总监 胡季

中易安房产担保公司销售总监 徐东华

渣打银行高级投资理财经理 李洁

主讲内容：

活用房贷、基金理财

活动流程：

14：00-15：30专家讲解

15：30-15：50现场提问

15：50-16：00有奖互动

以下是中易安房产担保公司销售总监徐东华先生的精彩发言。

刚才我听了胡总的侃侃而谈，还有在台上的风度给我很大的压力。我介绍一下我自己，我涉及房地产的时间比我涉及贷款的时间要常一些。我也是搜房网的置业理财顾问，如果大家在购房方面有问题的话，我相信可以帮助大家。我来以前在网上给别人回答了几个问题，今天问题有一半是问贷款政策的。最近大家知道贷款利率一直上涨，还有二套房子的贷款。大家就担心我买的房产是不是会贬值，或者是等一等再买房。我不能说我的说法很权威，但是银行和房地产界的共识，每年银行发放贷款是有一个额度的，一旦超过这个额度他就会收紧贷款的。前一段事实如果有想贷款买第二套房的时候，究竟是以家庭为单位还是以个人为单位，我如果买第二套房贷款的话会不会很吃亏呢？其实如果你资金很充裕的话，贷也可以。

现在还有人说房价涨了这么高了，再买房投资是不是值得？我今天的重点问题就在这里。很多人说08年股市会大跌，我也不敢说它会不会跌，我也不是决策者，但是我可以帮助大家做一些分析。现在我们的投资市场非常热，房产具有两种性质一种是投资一种是居住，是具有消费品和投资品的两种属性。在现在的这种情况下房产是最好的投资渠道，从去年的股票牛市到今年的火热，很多人肯定不是买了股票就是买了基金，还有很多人关注QDII，还有人买邮票等各种收藏品。但是这些投资我们都要说投资有风险入市需谨慎，但是有一项风险小的就是房地产。如果我们买了房，就是经济不是很好房价下跌的这种可能还是存在的。那你说如果房价下跌了我就是赔了呢？不是的。就是说投资股市、楼市是呈螺旋状运行的，他会有高点和低点。到低点的时候会有很多人介入到这个里面，因为楼市、股市都是相关联的，楼市不是很好的话股市也不会很好的。大家觉得股市不是很好的时候会转向楼市的投资，大家觉得如果下跌得话我还可以住，我有多套的话还可以出租，就算住也不住，租也不好租，我还可以把它留在那里等着它再升值。

现在我们大家对自己的收入状况有比较好的预计，经济快速的发展，我相信  我的收入会越来越过，大家都是建立在这个基础上才敢花明天的钱买今天的房。房产投资里面也是分成两类的，以前的房产投资由于金融知识不完善，人们对房产投资的价值回报是房产价值本身的增长和租金的回报。房产投资是中长期的投资，我们做短线的话我们可以炒楼花，这个楼花是违规的。也就是说几万块钱买一个号，最后把这个号卖出去，这种我就不多说了，因为它本身的风险比较大。你说中期投资的话，我认为是5年左右，你房产买入并不能说明这套房产的价值。现在房地产投资由于金融工具的完善，就导致你即使把它投入到二手房市场，你都有可能不知道最终这个房产给你带来多少的回报。如果我们买一套房，北京市官方公布的数字去年是18%的房价上涨比例，我觉得身边的人都有同感。最近听到两个最多的，一个是真后悔没有早点买，一个是真不知道现在该不该买。如果是去年买了房子今年应该是涨了一半左右了，我们统计的数字是18%因为这是一个平均数。如果我们的期望值降一下，这个上涨是10%的话，这个价值就出现了。如果你买一个房子的话，你一年把它卖掉的话，你是挣10万块钱，但是如果你5年以后再卖的话可能是挣七八十万，而不是50万。就是你持有的时间越长它的增长空间越大。

这中间还有一项是它的租金回报，因为租赁市场不能说仅以房产现有价值来判断。比如说我们现在在CBD附近一套一百万的房子，大概能买一个40平米的一居，它的租金能是多少？它租金是800多美金，也就是说将近5000块钱的租金回报，如果把它放再一个比较远的地方的话，可能就是两三千，这个租金的回报我们还没有放到房产价值里面去。还有一个是胡总说的是房主不是房奴，我们可以把房产理解成为一个存折。现在很多人说房价涨了我真高兴，以前没有这种金融工具的时候，我说你涨了之后你会把它卖掉吗？他说不会。比如说我当年花了50万买了一套90平米的房子，现在是涨到100万，但是如果我把它卖掉的话也只能在同样地方买一套同样的房子。

如果说我当时的房产有一定的贷款我还了几年之后，比如说这套50万的房子，购入价格是50万，我当时贷款30万，我现在还10万还剩20万。但是房产现在市价是150万，我不可能把它卖掉，因为卖掉我没有地方住了，这是我现在的家庭唯一住房。但是现在我想买一辆车，或者说我想做一些其他的投资。如果在政策允许的情况下，因为有时候这个款项出去了之后你要给银行一个回馈的，你干什么的。你只能把它用于消费，国内现在是不允许投资股市的，国外的一些地方还是可以的。这个时候我的房产已经还了10万贷款了，我现在可以通过同名转按揭贷出多少钱呢？我可以把我还掉的10万贷出来。比如说你几年以前买的房子，你现在累计还款达到10万块钱，你可以通过同名转按揭把这个10万块钱拿出来。

徐东华为获奖网友颁发奖品

我最高可以贷出多少呢？我的房价现在是150万，我可以贷出150万的七成，也就是说105万。如果我的资信状况允许、还款状况允许的话，我可以把它用于再次消费。很多银行现在是允许这么做的，比较早买房的话就可以使用这个金融工具了。但是现在还是我刚才说的到了年关银行收紧信贷，所以循环守信的方式停了，目前能做的就是贷出你还掉的部分。你贷出来的这笔钱你要向银行支付一定的利息，在N次加息之后利息大概是7点多了，下限是7.3，上限是7.6。我们回到投资的关注，你做投资的话如果是风险回报率比较高的话，是远不止这百分之7点多的。还有如果你去买房的话，你可以用租金等等的回报方式，最后的回报率是远远高于这个力系的。在金融市场的金融工具趋于完善之后，这个是会和大家息息相关的东西。

我来之前有人告诉我，今天在座的很多朋友不一定只是投资，也希望购置一套自己的房子，或者是购买第二套房子。现在很多人把房产作为保守型的投资，比如说我以后会有孩子，现在房价已经很高了我是不是应该买一套房子给孩子住，或者给父母买一套房子住。现在我们投资房产的时候该怎么办呢？其实第一点你不要过多的考虑房价下跌多少，或者说你鉴定的认为房价会下跌的话，大家可以等。01年的时候我听过一个非常有名的教授讲课，他说02年房价必然大跌，02年他说03年必然下跌，一直说到06年他不说了，因为他当时的分析确实非常有道理。我们只能说中国楼市从99年左右开始起步，它之前健康不健康也好，发展到今天它跟我们老百姓的生活跟我们的消费能力已经有一些脱节了。像现在收入相对较低的一些消费者，甚至说很多普通的工薪阶层甚至一些白领，他们购置一套房子都会比较吃力。但是这个房产最终会走向一个不是说人人都可以自购房产的状况，中国现在个人拥有住房的比例已经是非常高了，以后的发展趋势肯定不是说像前几年咬咬牙把全款付了就把房子买了，现在是咬咬牙再借点钱还不够付首付的。

你买房的时候要考虑几个方面。第一个是考虑你的年龄结构，很多人是30岁左右第一套房我不建议大家一步到位，过去我们的观念是买新不买旧，不买别人二手房。第二个观念是我们要买就一步到位，咬咬牙买一个一百多平米的，我们可以住好几口人，有孩子了以后还可以和父母同住。但是我要告诉大家不要给自己的压力太大，现在的社会竞争非常激烈，就是有人买了房、买了车之后连孩子都不敢要了，因为现在的家庭支出是非常高的比例。第一套房子你可以买一个你受范围之内的住宅，比如说郊区住宅，第二种考虑就是你买市区小户型总价低的住房。如果我现在单身的话我肯定会去买小户型公寓，即便说我刚刚结婚我第一次购房的话，我会在市区买一套50多平米的二手房，哪怕它的年代稍微老一些。我现在要求我够住就可以了，我可以不去租房子了。我买下这套房在几年之后不管你楼市再怎么涨，我持有的房产是一样上涨的。我可以通过把它在二手房市场变现，或者是我收入状况有变化了，我收入高了，我认为我自己奔向小康了，我可以把这套房子出租以租养贷，我再购置一套房产。我们很多人说中国的租售比中国1：400，美国1：200，我觉得这个东西是没有办法比的，租售比没有一个通行的标准。我们欧洲很多的房产是一个独立屋，或者是我们现在说的（英文），这在澳洲是非常普遍的住宅形态，没有像放眼望去全是高塔，低眼一看全是板楼。现在租金价格之所以被低估，是很多人在楼市非常热的情况下，而且房价没有到一个非常高的程度的时候，很多人还是在考虑买房而没有考虑租房。

第二个是我前两天看到一个新闻，就是官方的预计如果奥运会结束3年之内  ，北京市的人口将达到1800万，就是比现在的人口数增加300到500万。这个是什么概念呢？很多人最终就会去租房，现在北京的土地已经容纳不了这么多人了，而且北京市政府这两年会大量的去做经济适用房和廉租房，所以会使更多的人走向租赁市场，所以租赁的价格一定会上涨的。

我再回到刚才的问题，作为一个年轻人如果我的经济条件允许我购买第二套房子的时候，第一套房子我可以投放到租赁市场，第二套房子完全可以贷款，即使是月供5千我凭借我的租金也可以还一半，我再加上我的能力我也可以还月供。这时候我已经成家了我还有了孩子，我的收入状况在刨去月供之后，我还可以养活老婆孩子，甚至我还可以再买一套房子。这是第二置业周期，一般和第一置业周期相隔3到7年左右。第二置业周期大概是40岁左右的年龄，你可以把你的第一套房产拿出来做一些其他的投资，让你的资产有投资。还有是我的经济能力允许了，我可以把这套房子卖掉以旧换新买一套更大的。

现在我们还有一种新的按揭产品，还没有马上实施，幸福人寿在做上海也在尝试，就是反向按揭。我们现在讨论我们老了怎么办，我有社会保险，还有商业保险，有投资意识的人这个是肯定要有的。反向按揭在明年、后年会通过银监会、保监会把它批下来。也就是说把你现在自住的房产交给银行，银行帮你搭理，当然你还是住在里面的，银行每个月向你发放一笔养老金，就是通过这套房子的市价的评估来发放的。当哪一天你百年了，当你通过反向按揭获得很多资金的时候，这套房子会交由银行处置，如果有剩余的话会交给你的认定继承人。这个在很多国家都已经有了，在中国据我所知是幸福人寿在尝试这个东西。

如果说我们现在买房应该注意什么？这也是好多人问的问题，如果现在买房的话我提醒大家一下。在买房的时候有四看。第一要看地段，这个地段现在是什么状况？如果你不想进入房价的最高点的话，你就不要盯着最热门的去买。因为我相信大家很多人不愿意去炒房，就是挣一笔快钱。对于我们普通的老百姓来讲，你在投资的时候你可以买那些不是很好的区域。像前几年我们大家说南城不好，北京的房价平均价格突破六七千的时候，南城的价格均价还是三四千的水平。我们到今天的南城看一下，新开一栋楼的内部认购价是15000平米，他现在的房价已经涨到非常高了，当年我在那买房的时候只有4000多。所有作为普通老百姓投资你可以去买那些不是非常看好的区域，比如说宋家庄，说那有经济适用房有一个地铁5号线，去了以后一看环境太差了，我已经打消了买房的念头了。但是今年一看那的环境有很大的改善，而且地铁已经通了。我们现在的轨道交通大家知道到08年是什么样的规模，到2010年是什么样的规模，2012年是什么样了规模。

网友利用休息期间围住理财专家咨询

以前我10万块钱在顺义可以买一套房子，现在你10万块钱出了河北都买不到一套房子。现在很多周边的房价都已经被抬起来了，不想进入低点的话第一看位置，你去买现在大家不是很重视的位置。比如说我们现在可以向顺义看一下，顺义现在确实房价不低，但是顺义以后的交通也很方便。还有很多人在通州买房，通州在南段是靠近轻轨，北段的轻轨马上也要通了，南北两段的房价还是有差异的。还有亦庄、良乡，这些都是六环左右了，但是他们的房价上涨也很快。像马驹桥有亦庄第二生活区的支持，良乡有轻轨的支持，大兴现在我觉得是一个比较高的点了，大兴很多高端上来之后价格抬的比较高。最近新开盘的一个项目是7000多了。还有就是往西这个方向，比如说田村、柳庄这一代我觉得大家都可以考虑。过去是首钢在那里，首钢被视为北京的污染大户，但是现在首钢迁走了。首钢外迁的消息一传出来，最欢欣鼓舞的不是周围的居民而是北京的开发商，首钢搬走之后会有多少土地腾出来。这些土地会做配套、公建还会有很多的土地做住宅。我不知道大家有没有在世纪城买房投资或者是住在那的，世纪城最早开盘的时候是4000块钱，但是今天是2万块钱都拿不下来。世纪城为什么会涨这么高？就是大盘的概念。世纪城它几乎是在造一个城，它整个是300多万平米。

第二就是要看物业，现在很多人对物业还不是特别重视。就是我买这个房子买下来就买下来了，以后物业谁来管再说。我们看到很多的项目，为什么今天有很好的表现呢？就是有很好的物业管理，尤其是别墅在这个方面体现的非常明显。像顺义的优山美地，他的增长在中央别墅区里面增长是最快的，就是因为他的物业管理是最好的。它的物业管理好当你想卖出或者是想租出去的时候，更多的人愿意在这。

还有就是要看户型，最简单的像现在很多人买房去了一问两居大概是多少，都是100多平米，还有一居大概是多少，多少多少平米。你除了看它的总价是不是你能接受以外，你其要看户型的合理程度。比如说在北方最重要的就是朝向，比如说朝南的它的价格肯定会非常高，但是在塔楼里面朝南一般是大户型甚至是特大户型，一般是在140平米以上的，因为大户型如果你不朝南开发商也发愁。

还有是要看配套，不是说看现在的配套有什么，而是以后能有什么配套？比如说前门那里有一个北京规划博物馆，在那里可以得到很多北京城建规划的信息，大家如果想买房投资的话可以到那里看一下。我当时买房的时候，就考虑到旁边要建一个医院，而且要建一个南城数一数二的公园，就是这两点促使我在那买了。很多人买房的时候要看这个有没有轨道的规划、有没有道路的规划，这些规划有多长时间，这些都是决定你的投资，最后你的价值体现都是由这些方面来决定的。

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