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论坛：大话地产之房地产的冬天，来了吗？

——香港地产周系列论坛

前言:

两会之后，八部委联合调查，央视开始披露房地产行业内幕，检察院商业贿赂组调查……房地产开发商的好日子是要结束了？但，结局会是什么？是持续的低交易水平上的高价，还是短期内在低价位上形成新的平衡？房地产的冬天，真的要来了吗？

房地产业--中国的支柱性产业，在为业内企业创造骄人业绩与丰厚利润的同时，风险也在悄然积累。拐点，这个名词每每出现在房地产业调控政策出台之后，吸引眼球无数。当大众对房价下降的理想望眼欲穿之时，房价却早已飞奔向前。中国房地产业充满迷惑和期待的拐点到底会出现吗？那将是房地产业全面崩溃的号角？还是仅仅终止高速增长，从而进入缓慢增长稳定期的信号？如果不出现，房地产企业又该如何把握方向，未雨绸缪的应对未来变幻莫测的产业变局？

论坛：大话地产——房地产的冬天，来了吗？
论坛：大话地产——房地产的冬天，来了吗？

预告：大话地产——房地产的冬天，来了吗？主办的本期大话地产将和大家讨论这些焦点话题，敬请关注！

▲论坛时间：

2007年11月6号下午14：30-17：00

▲论坛地点：

中粮广场B座 音乐咖啡厅

▲论坛嘉宾：

刘新虎   北京泰福恒投资发展有限公司副总
    陈云峰   现任北京国美第一城项目总经理
    黄玺庆   万年长兴总经理
    王宏新   北京师范大学房地产研究中心副主任
    代建功   搜房网总裁

▲主持人：

搜房网博客主管 杨春晖

▲对话背景：

2007年第四届香港·中国地产周11月全面开启。在这个国际盛会下，我们看到的是，全国市场房价的快速上涨，在为业内企业创造骄人业绩与丰厚利润的同时，风险也在悄然积累。美国的次级债风波，央行的连续加息，房贷新政的出台，各地土地招拍挂带来的地价狂飙，物业税的悄然提速，资本市场的高市盈率，所有的一切都使得整个房地产行业在歌舞升平中陷入了高处不胜寒的境地。详情>>>

▲以下是论坛现场直播

 

 
论坛：大话地产——房地产的冬天，来了吗？
主持人 杨春辉
【主持人】从98年房改开始，房地产市场已经步入一个快速发展的快车道，近十年的发展过程中，房地产行业也可以说是风光无限，但是大家都知道任何事物的发展都是有一定规律的，尤其是从06年开始国家出台一系列的宏观政策，它的延续性到目前为止是日益明显，尤其是加息以及对开发商囤地的打击，现在很多人都在问房地产开发商的好日子是不是快到头了？就像每一个新的政策出台之后大家都会问房地产市场的拐点是不是快到了？今天我们主要想说这个问题，首先请刘总谈一下。

刘新虎：楼市将出现拐点 房价下降或将从二手房市场开始

【刘新虎】这个问题比较大，我觉得大家现在比较关注的一点就是房地产在06、07年步入一个快速增长期，前一段时间我看北京市场的房价，五环以内的已经达到1.3万左右。从06年以后中央一直在陆续出台一系列的房地产政策，其根本目的就是控制房地产的过快增速，另外就是房地产的价格增长太快。06、07年房地产的价格增长远远超过GDP的增长幅度，而且这种幅度还是比较大的。这样的话，对整个市场的影响，我觉得可能一方面从政府来说，我感觉到对整个市场的供给是很大的影响。另外一方面，从需求这方面来讲，大家的意见比较大。由于十七大提出一个，更多从中央政府来说是关注民生，我觉得作为房地产行业来说，保持一个稳定的、可持续的增长幅度，应该是大家最终要追求的一个目标。另外一点，这个增幅，应该和GDP，包括居民的收入水平增幅是相一致的。短期的增长过快，不是政府，也不是老百姓，更不是房地产开发商愿意看到的。我个人感觉到现在房地产面临的大问题，就是由于短期的供给不足，导致供需不平衡的矛盾在短期内拉大，从而出现市场上这种比较大的波动，尤其是价格的增长，可能是远远要高于大家的预期。

【刘新虎】但是我觉得所有的一个市场，包括一个行业来说，它的发展过程都是有一个周期的，在经过快

 
刘新虎 北京泰福恒投资发展有限公司副总
刘新虎 北京泰福恒投资发展有限公司副总
速增长期的时候，肯定会出现一个平稳期或者说平台期。所以说我觉得从几个方面来说，房地产应该是从08年或者以后的一个阶段，会进入一个相对稳定的平台期。我个人觉得有几点，第一点是从供给来说，我们看到从06年开始一直到07年，我们大家一直在谈整体经济过热的问题，所以说政府在宏观经济形势上来说，最重要的一点应该说是在压缩这种固定资产投资规模。所以说房地产在这一块也是一个重点，包括我们看到所有的调控政策，一个是在压缩供给，另外一方面实际上所有的都是在调控需求。按照市场规律来看，因为市场的这种平衡或者稳定来源于两个方面，一个方面可能是供给，另外一个方面就是需求。在我们整体这种经济向好的情况下，需求肯定是一个稳步增长的过程，在这个阶段，如果我们没有充分的供给，必然会出现短期的价格大幅度波动。但是我们看到政府在这个阶段，受到整体经济偏热的情况下，又不能增加供给，所以唯一的手段只能是压缩需求。所以包括我们所有二手房交易首付费政策的出台等等，都是在压缩需求。

【刘新虎】但是为什么我觉得08年以后会有所缓和？一个方面就是在08年以后我们会过多过少的，经济会受到奥运的影响，至少不会像奥运之前的整体固定资产投资这么大，所以对经济的这种拉动会受到一定的影响，可能会回落。前一段时间我看到报纸的一个报道，受奥运直接拉动的职业需求就是600万，但是我们看到08年奥运会之后，这种趋势可能会下滑。包括奥运场馆的一些建设，包括一些服务行业，多少都会在奥运会之后受到一定的影响。第二个方面，从固定资产投资规模来看，一方面我觉得是关于人民币升值的问题，在一定阶段，可以感觉到人民币升值会有一个缓步的过程，逐步达到一个我们没有采取过激的这种增长幅度，可能是有稳定的作用。随着人民币的升值，必然会导致我们出口竞争力的下降。另外一个对整体这种投资也是外国资金进来会放宽，这样的话，我们这边固定资产投资规模会降低。

【刘新虎】另外一个方面，奥运对这种基础设施的投资，会在一定阶段会缓和下来。所以我觉得在08年以后，有可能整体固定资产投资会稳定，不像去年和今年这种过快的投资趋势，会有所缓解。在这种情况下，我个人感觉政府或多或少地应合了这种趋势。从07年下半年开始，陆续增加了对土地控制规模，实际上我觉得在一方面可能能够缓解奥运以后固定资产投资规模会下降，另外一方面能够保证供给。

【刘新虎】另外我们看到由于房价的过快增长，已经引起了中央包括一些部门的重视，所以说在调控房价的意识上，包括银行、央行出台一些信贷政策方面来进行规避风险。所以这种情况下，对于未来的预期可能会降低。实际上从最根本上来说，这种预期的降低，对于政府来说影响不大。但是对于真正的需求，尤其是经过05、06、07年快速增长以后，市场上存在的盲目购买力的影响会比较大。实际上我觉得房地产行业不是害怕真正的需求满足不了，实际上更害怕的是盲目跟风，对外来预期的不确定性，购买力的短期释放，导致短期内房地产市场供给严重不足而出现的涨价。在两个作用下，我觉得在08年以后，应该说是整个市场供需矛盾会进一步缓和，不会像现在开盘买不到房子，市场上或多或少地会出现一个平台期。

【刘新虎】第二个方面，我们现在说的短期供应不足，其实存量房占现在市场规模比例非常大。但是由于未来的不断预期，包括投资的，包括原来持有的，短期内都会释放。一旦我们进入平台期，因为现在所有的持有这一块，无论是租金还是经营的收入来说，都不足以支持我们现在的房价。一旦按股市的操作模式来说，一旦算过没有好的预期，而且没有好的资金支持，没有正常盈利的支持，那个时候，抛盘会大量涌现，那样的话市场会出现一个小幅下滑的趋势。我觉得即使出现一些行业的整体往下走，首先出现的行业应该是从二手房开始，因为一手房无论是现在拿到的地价还有成本的刚性增长，肯定从开发商这个层面来说，很难出现降价。

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