论坛：大话地产之房地产的冬天，来了吗？

——香港地产周系列论坛

论坛现场

房价的预期

【主持人】你对房价的预期？

【王宏新】我特别赞成黄总的观点，通过一系列的政策已经很明显，对于这个行业来说和对于企业来说，这是两个问题。从目前来看，盘子不变的话，企业的数量会大大减少，因为现在拿地越来越难了，市场上不需要这么多个企业。这个主要是取决于供给量的问题，变化带来市场上参与这个变化。如果我们目前控制住我们的供给，但是对于需求来说，我们是没法控制的。这种情况下，这个泡沫是破灭不了的，除非是大部分供给也疯狂了。如果我们控制住供给，这个价格会一直在这个基础上往上涨。

【主持人】刚才黄总也提到房地产企业的冬天也来了，作为北京比较大的房地产开发企业，请陈总说一说您怎么看待这个问题？

房地产企业感受到的主要压力来自土地方面

【陈云峰】现在房地产企业感受到的压力，确实主要还是来源于土地方面的压力。所以应对这种土地方面的压力，现在企业都在利用四种方式在发展，第一个，主动地参与政府土地方面的招标，参与竞争。第二个，很多的房地产开发企业开始尝试向全国走这种连锁化发展、异地发展的路子。第三个，就是上市，获得资金上的优势之后，兼并有土地的公司。第四个，主动地参与一级开发，以求得在二级开发上取得相对的优势。这个在每一个房地产开发公司的战略发展上，我相信都在走这四个方面的发展之路。作为我们来说，也感受到北京现在市场上拿地的现状。像上个月，通州的土地，地价已经突破5000元，包括在怀柔的地价已经突破2000元，在北京的南六环也到了将近5000元。而且我们注意到所有拿地的公司，99％的都是上市公司，所以说实际上包括SOHO上市为代表的公司，所有的公司都在寻求上市操作，所以房地产行业也会加速洗牌，进入资本时代。

资金到底是不是问题

【主持人】我们刚才说了资金不是问题。

【陈云峰】资金是问题，所以现在土地的问题就表现为资金的问题，而且房地产开发贷款受到国家严格的政策控制，几乎是不可能的，而且在预售方面，国家也会陆续拿出一系列的政策。所以你现在再靠一些基金什么的，我觉得都是不现实的，而且也没有法律保障，所以现在千军万马都在过这个独木桥。

【王宏新】现在对企业来说，要么你有地，要么你有钱。

【陈云峰】有钱就可以拿到地。

【黄玺庆】有地就可以拿到钱。上市是打通资本市场，获得资金的一个有效途径，目前可能是一个快速的唯一途径。

房地产市场的拐点到了？

【主持人】还回到刚才说的话题，房地产拐点的问题，刚才大家都说了，就是黄总没有说到。

【黄玺庆】先告诉我什么是拐点？

【主持人】你来下一个定义。

【黄玺庆】房地产企业的拐点？房地产行业的拐点？房地产市场的拐点？

【主持人】房地产市场的拐点。 

【黄玺庆】市场四要素，一开始我就怕给你造成误导，就先给房地产市场四要素进行剖析，房地产市场已经有了拐点，大批的房地产开发商在这个冬天悄悄地离开房地产市场。但是你说房地产价格的拐点，远未出现。房地产价格还会稳步地上升，但是你一定要搞清楚，房地产价格是谁？房价是谁的房价？市场化的房价还会上升，为什么？因为供需的关系不会在短时期内进行改变的，虽然中央会出台一系列的政策控制土地需求，但是供给没有放出来，土地不可能迅速地放大。拿地不会太难，要对什么人而言。

【刘新虎】拿到地的人这样说。

【王宏新】吃饱了才会说我现在不是很饿。

【陈云峰】可以给大家说一下明年北京房地产的预期，明年北京的房价一定会有很大的上升，不是因为什么奥运会的概念，确实是因为在今年1—10月份，给市场就没有供地，就没有商品房的供地。就标志着在明年北京出现这种无房可买，就不是危言耸听，所以需求现在仍然在增加，明年的房价一定会再往上跨一个台阶。而且我看了一下今天的北京土地市场的供地情况，过10万平米的地，比如现在网上挂的假如有200万平米的地，不到10％，两三块的面积能过10万平米的，80—90％以上的都是10万平米以下的，而且这里还有一些工建的项目，所以摆在房地产开发商面前的是土地供应严重不足。

【主持人】谢谢大家，今天的话题就进行到这儿，请每一位对今天的论坛做一个总结，从黄总开始。

【黄玺庆】房地产行业热热闹闹地发展到今天，到现在如果给整个行业进行一个定位的话，现在我们处在房地产行业的春天，企业的冬天，购房者的秋天。

【王宏新】房地产宏观调控政策对房地产业的影响，可能更加复杂一些。

【陈云峰】谈到对房地产市场预期的话，我觉得三句话，房地产行业发展仍然看好，开发商面临挑战寻求突围，买房者买房越来越难。

【刘新虎】我的观点就是一句话，我觉得房地产行业、企业和消费都正在逐步进入理性时代。

合影

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