实况：2008，中国民间资本市场投资论坛

【韩健徽】：第七个标准，既做经营，也做投资。我投资这个商铺，同时也经营。那么从整个业态的角度来讲，我想应该给予关注。我们在投资一个商业地产的时候，我们要看看它的这种业态结果，我们也要看看商业地产项目，它是不是一个生态化非常好的生态项目？比如说这个生态化，我这里不是简单地指多几棵树的问题，比如说一个项目有没有一个主题吗？这是点我们投资选择的重要标准之一。像一些市场，或者是沿街没有零散的，没有统一规划的临街商铺，那么投资起来很随意，经营起来非常混乱，也没有人去管，整体的价值大大降低。我前一段在一个社区研讨会上也讲，同样是社区商业，同样是底商商铺，如果经过统一规划的，统一管理的，和这种随意发挥的市场价值是不一样的。

【韩健徽】：第八个标准，就是是否符合商家经营的需要？商家的建筑产品，对商业经营有很直接的影响。这个影响度比较高。我们现在很多的这种底商，大家可能看到，都是很不规则的，应该说商业的价值，打了很大的折扣。应该说在商业的经营里面，如果做建材，对承重一定有要求，如果做餐饮，对排烟、排气等等一定有要求，你做电影院的话，对层高一定会有要求等等。它实际上有不同的需求。所以我们在选择一些商业地产项目的话，对建筑产品本身也要给予关注。因为这几年很多项目，我们也看到很多，有一些项目设计师或者是由于什么特殊的情况造成的，三角的，异型的，这些都会导致我们商业地产价值的下降。因为大家知道，一个商业，它比较看中的是易达型，展示性，可视性。这种和传统的住宅是不一样的，商业是展示性越强越好，迎街越宽越好。

【韩健徽】：第九个标注，我们也要判断一下是否预留弹性调整空间？这点也非常重要。在一个商业地产的项目投资的时候，特别是比较大型的一些投资，比如说我买一个铺，10平米，这个操作相对简单一些。如果比较大一些投资，它能否做弹性的调整？我觉得我们也要有一个思想的准备。因为这几年市场的环境千变万化，所以在日后可能会出现一些市场变数的时候，我们要有一种弹性的空间，否则的话，把你约定的非常窄，非常固定，你下一步造成的风险也很大。

【韩健徽】：第十个标准，就是是否高度重视建管结合？我们判断一个商业地产项目，这点跟住宅也有相关。什么样的人在管？能不能管好。我觉得这点也非常重要。因为商业地产的投资和住宅地产的投资不一样的，住宅地产的投资是一次性的，相对比较简单。买了以后，或者是卖了以后，以后剩下的就是基本的物业管理。商业地产是一个动态的，是一个长期的，它是会有生老病死的，所以对整个后期的持续经营、运营，我们要给予高度的关注，否则的话，它的价值会大大降低。这个是我们对商业地产投资判断的一些基本的标准。

应该说像我们本家商业，我们以本家商业为例，我们这个崇文区，作为北京市的规划里面，把它圈定为一个都市的休闲区，低于产业，崇文本来是崇尚文的，没想多体育发展起来了。这是它区域的一个基本的属性。我们本家商业，我们尼奥广场，把我们自身产品的定位，应该说和整个区域的定位结合得比较紧密。特别是特色化，这种差异化，这种产业化，以及品牌化的定位，我认为确实应该成为我们北京商业地产的一个原始股，潜力股。我不知道有没有对商业地产比较熟的，谁投资商业地产了？我看一下，有一位，那边有两位，是商铺还是比较大的？商铺。大家对北京这块，今天因为真正做商业地产的不多，所以我特别怕我讲话，大家都睡着了，就是我们对商业地产的判断，这个区位确实很重要。不管是拍卖也好，还是采用什么方式也好，价值比较高，值不值？就是说衡量的标准确实不太一样。今天我们从另外一个角度来衡量商业地产项目，比如说王府井的商业，值不值？有的人不理解，说这个店，一天看上去，进不去三个人，能赚钱吗？他可能忽略了另外一个含义，就是说在这个黄金地段，它可能就展示性，它可能会更多地赋予其他一些含义。在一些黄金地段，在一些稀缺的，不可复制的位置，这样一些项目，它的价值肯定会保持非常高的。我在这里也借这样一个机会，也衷心的希望地处我们北京传统商业，我们内城的商业是一个四方格，我们本家要处在这个四方格的东南角，在这里我也衷心的祝愿我们本家商业能够成为中国地产的绩优股。谢谢大家。

【主持人】：非常感谢步行商业街的韩健徽给我们做了这么专业的分析。其实我们今天所在这样一个位置，是一个非常特殊的位置。这是一个古老又年轻的地方。而我们中国的市场也是古老而又年轻的市场。大家都希望有一个好的回报，但是我们还是那句话，很多的市场都是有风险的，投资需谨慎，但是我相信今天我们这样一个论坛，也带给大家很多启发。对现有的市场，大家都是很看好的，观众是在这个市场中，你怎么找到适合自己投资的方式。70万亿的存款，我们今天也有金融机构的代表，她也带给大家很多理财的经验，最后要预祝我们在座的每一位理财成功，希望你们都是生财有道。最后也祝大家身体健康！谢谢各位。

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