开发商疯狂涨价背后的秘密

房价犹如过山车般地提速上行，与开发商掀起的“圈地运动”脱不开关系。对！就是那个老掉牙的结论：高昂的地价直接抬高房价。有实力的开发商圈地，楼价自然就会水涨船高。

天花板在哪？

■马一丹

用什么词可以形容北京房地产市场的涨势？两个字：恐怖！

近期，北京媒体经常引用著名的案例来证明楼市的疯狂状态：中关村地区悦园项目，曾在一周内两次提价，均价由19000元/平方米升至22000元/平方米，一周涨价3000元。

无论有何种理由，这都不能说是一种正常的上涨，何况，它的涨价，没有给出任何理由。

“涨”出来的净利从今年上半年开始，楼盘价格暴涨已经不是个别楼盘的小打小闹，而是开发商的一次集体行动。

记者发现，一些板块房价大涨源于一些楼盘”的引领作用。北京星河湾是朝青板块的价格指标；泛海国际居住区是东四环以东区域的领涨头羊；珠江帝景也一直被视区东部二三环之间房价的标杆。

房价犹如过山车般地提速上行，与开发商掀起的“圈地运动”脱不开关系。对！就是那个老掉牙的结论：高昂的地价直接抬高房价。有实力的开发商圈地，楼价自然就会水涨船高。

这几乎已成为近两年来的共同现象：每当有一块土地高价卖出，这幅地块周边的房价必然应声大涨。而这个区域的房价上涨，也会波及其他邻近区域的项目。其结果就是大家一起涨价。

地产商当然对此心知肚明。按理说，拿地后就应该尽快建设、尽快销售。但现实表明，时间一长，地价还是原来的地价，房价涨了，地产商获取的涨幅基本就是纯利润。

再涨的底气在哪？

从去年下半年开始，很多理智的投资者“弃房炒股”的现象也传递出一个鲜明的信号，楼市即将“走熊”，楼市“卖方为王”的局面即将成为历史。

买房人的眼光是雪亮的，记者在今年所接触的近百名买房人大都表示了自己的观望态度。很多买房人表示会“持币待购，不会在2007年轻易出手”。有业内人士表示：“从市场规律分析，决定房价上涨的因素是市场供求关系。进入2007年后，倘若果然有2500万平方米新盘做底，政府调控房价的决心不减，在刚性需求减少和柔性需求受税收政策的影响下，那么今年的房价是涨是降都还是个未知数。”虽然没有人可以准确地预测北京房价的走势，但这并不代表人们不为之深深地担忧。在高歌猛进的房地产市场里，确实有一股隐忧在滋长。这种疯狂上涨的势头，究竟能持续多久？如果支撑房价上涨的主要因素发生变化，或者说调控的力度继续加大，房价走势会不会发生逆转？

当然，仍然有相当一批地产商认为，北京楼市即使不得不经历短暂的观望，调整过后也依旧会较快增长。这个时候，既是对地产商决策的考验，也是对投资者购房决定的考验。

观点

凌一准：房价提前释放

《新地标》：北京房地产市场2007年上半年以来价格疯狂上涨的原因是什么？是否属于正常现象？

凌一准：奥运会对北京房地产的影响是显而易见的，现在看来，对“房地产价格提前释放”的结论是对的，但以中国目前的经济发展速度和人口数量，虽然前期的需求量已经被市场吸纳了一部分，是否吸纳完目前还没有定论。

股市这两年的疯狂上涨也造就了相当多的新的财富人群，这类人群的财富一旦进入房地产市场，需求量一定会大大增加。另外北京房地产市场的需求并不仅仅存在于北京这个地区，全国各地乃至全球的财富人群都在盯着这个地方，所以需求是很难被估计的。

目前的北京高端住宅市场最大的特点就是“没房可卖”，稀缺是造成价格上涨的最主要因素，尤其是别墅产品。这是一种市场规律，既然符合规律，就不能称其为不正常。

《新地标》：房价的大幅提高对项目销售有何影响？

凌一准：国家对于土地等方面在政策上的限制，的确促使所有人加快做出判断。一部分人的确选择持币观望，但同时也刺激了另外一部分人赶快购买。对项目销售的影响很难简单地判断为加快或者减缓。

《新地标》：在这个疯狂涨价的过程中，开发商心态如何？

凌一准：尽管国家的政策接二连三地出台，但对开发商来说，不是害怕了，反而后悔了。以保利垄上为例，去年销售额11亿元，排名北京销售榜首，但那又如何？今年面临着没房可卖的境地，面对不断上涨的市场价格和越来越少的别墅产品，就只剩下后悔了。

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