“购物中心在中国的昨天、今天、明天”

【哈继红】我刚才想起来，试图也能从消费者的市场去看这个问题。我曾经在很多地方做消费者研究的时候发现，好像不是像我们想象的那样，越有钱的人，对奢侈品或者是高档品牌的消费能力就越强，这是不成正比例关系的。相反应该是不怎么有钱的，20—30岁这个年龄段的城市小白领，他的消费欲望和消费频率，特别是对知名品牌的追捧，大家的消费力非常庞大。在中国现在有钱的年龄阶段一般是在35—50多岁的年龄段。按照正常的发展程序的话，应该是在上有老，下有小的阶段，他的收入虽然很高，但是消费也很高。而且很大一部分都是用于稳固家庭生存所必须的消费，同时又有很大的生活负担和消费负担，属于有钱不敢花。

【哈继红】所以，发现很多时候，有钱人购物频率不到，单次购物的金额也不高，一次性在商场停留的时间也不高。这就带出来一个问题，就是我们的商业项目在引入奢侈品牌或者是高档品牌的时候应该是慎重的。就跟之前很长一段时间内，大家认为购物中心开得越大越好一样，现在又出现一个热潮，就是我的品牌，或者是档次做得越高越好，其实也不是这样的。还是要看这个地区的消费能力能不能支撑起来。第二个方面，因为国内的消费市场消费的能力和水平不断提升，国外很多零售企业和品牌都看准这个大市场，争相进来，但是还是要分清楚，有些品牌是为了要做形象来的，有些品牌是为了做销售来的，只为了形象做品牌的时候，选择入驻的城市和入驻的项目都是有需求的，比如说北京最早的奢侈品牌开始开在王府饭店里面。

【哈继红】另外一点，真正要在国内去做商品流通渠道的零售商或者是品牌的话，其实也有一个衡量基础，就是这个项目里面是不是需要它，并不是所有的项目里面都需要高档品牌。如果需要的话，就这个购物中心里面这个店应该是什么样的位置。是想让它出利润，还是出效益，出名气，这都要考虑清楚的。包括北京很多一些项目，可能为了提升项目的层次，在很多时候，开发商拿出很大的损失，赔偿金或者是店铺装修，自己补偿很多资金，把品牌引进以后，对商业起到的作用不是很大。

【曹小乐】她提的商业辐射半径的另外一种方式，刚才我们提及按交通的方式去分布的方式，但实际上消费的辐射半径，是一个城际还是全国。有些比如说世贸天街，或者是新光，它是一个城际的消费者市场，当然，它相应这类品牌会在这里提供。但是，这里如果出现一个小品牌，或者在批发市场市场里面出现了一个GUCCI就是很奇怪的事情。

【陈俊】所以我认为中国目前没有进入奢侈品消费的时代。为什么这样说呢？尽管有一句话说是80%的财富积累在20%的人手里，当然我们80%都是普通消费者，20%顶尖的消费者。办一个购物中心目前在于盈利，赚钱可能一个是赚20%人的钱，也赚80%人的钱。20%人的钱可能是买奢侈品等一系列的东西，作为奢侈品商也有几种，一个是把奢侈品放在购物中心，购物中心也达到了双赢，使购物中心提高一个档次，国际某个奢侈品在我这里经营，可以带形象推广、价值提升方面有噱头了。有些是做推广，有些是做形象宣传作用的。从目前我们中等阶级消费的水平来看，就是80%的消费者水平来看，目前有房奴的，有车内，有等等各种各样奴隶的，不可能把购买奢侈品作为他主要的消费方面。中国的老百姓尽管说现在比十几、二十年前富裕很多了，那么，还面临着各种各样的实际问题，房子、车子、保险、医疗等等，改革都遇到极大的阻力，遇到极大的阻力。

【陈俊】日常用品是必须要买的，奢侈品这个概念一定要搞清楚。我认为讲得匠是五、六年以内是不可能完全进入奢侈品市场。至于说2008年奥运会，我认为有两种理解，第一种理解，2008年奥运会可以趁这个机会，我们国家吸收各个国家消费的理念，商业的理念，就做在家门口，各个国家的人，都来了，一下子我们就成为一个舞台了，不用走出国门学习的大讲堂。我们一下就把很先进的商业化理念带进来，这样会对我们国家的商业格局发生影响。

【陈俊】通过08年奥运会之后，我认为也会出现洗牌的倾向，购物中心到底怎么办，批发市场到底怎么办，奢侈品到底怎么奢侈，肯定会出现不同的意见。所以，08年奥运既是机遇，又是挑战，我认为机遇大于挑战，商机也大于挑战。这确实是千载难逢的机遇。刚才庄总也讲到资源品牌，品牌资源的问题，也是说品牌价值化的问题，一个品牌一定要有价值体现，价值体现具体就体现在价格上面。品牌我一直认为是一流企业做思想，二流企业做品牌，三流企业做产品，四流企业做劳动力。我们中国有些企业既做思想又做品牌的且是很少的。那么，达到中国自主品牌，确实还有一段很长很长的路要走，中国的自主品牌，我们现在所谓讲的品牌，可能都是把国外的品牌引进到中国来消费，把国外的品牌引进到中国的普通老百姓当中。我认为我们讲品牌先讲中国的自主品牌，这个概念确立起来应容易为国人所接受。

【陈俊】商业产品有品牌，资源也有品牌。在从商的资源当中，在商界的资源当中，我认为我们浙商就是一个品牌，浙江投资团就是一个品牌。我一直在讲，只有鸟儿飞不到的地方，没有浙商走不到的地方，浙商被形容为中国的犹太人，所以这也是一种资源。我们是在商业经济当中，经过30年磨炼，大家对这个品牌还比较关注，也借用了这块品牌。

【主持人】我知道庄总肯定有很多国外、和国内购物中心的例子，我想问您一个问题，也问在座的各位嘉宾，大家心目中理想的中国购物中心的模式也是什么样的？

【哈继红】我代表一个在中国做商业规划设计的设计师，我的上司是一个日本人，他在中国做商业规划设计，五年，他觉得在中国碰到、考察过这么多的项目，在他的内心来讲，他的目的就是要在中国做一个真正的购物中心。他所谓真正的购物中心应该是，第一这个购物中心应该是前期经过统一规划和统一设计出来的一个项目。应该是在市场和消费者研究基础上做出来的统一规划和统一项目。里面所出现的每一个元素，都是有理由和说法的。比如说像这个项目，它的建筑设计为什么做成这样，装饰为什么拿圆形作为基本的设计要素，里面为什么放家乐福，都是必须有说法，这是规划和设计要完成的。第二，后期应该进行长期、统一的运营管理。不是现在很多商业项目上说的物业管理，而是真正的商业运营管理，是把整个购物中心当做一个事业去做的统一管理。第三，这个项目应该跟随市场的变化不断的去革新，不断进行改善。在他的理解中，这三项算是形成一个购物中心所具备的最基础的要素。

【哈继红】那么，核心因素，他始终坚持认为完全从消费者需求出发的购物中心。他曾经推荐过，中国现在出现了一个例子，在广东，刚开的一家购物中心，是日本最大的商业集团永旺在中国开的购物中心，整体的规划，内部选用的业主、业态，里面的整体功能配备以及内部的整体商品结构，感觉很统一性，从内部、外部看到的每一个部分，统一的印象这是一个购物中心。如果有时间大家可以去看一下。在国外，我比较喜欢的购物中心是大坂的一个购物中心，是把美国的大峡谷和日本大阪以前的地下运河共同概念，意念化以景观、生态为主题做成的购物中心。最大的特点，在经济发展、高度城市化的城市，做生态和景观型的购物中心。

【陈俊】我理想中的购物中心肯定是面向中国的中产阶级的购物中心才有生命力，才有活力。这种购物中心才能够有更大的利润空间和市场空间，或者更深受中国中等阶级老百姓的欢迎。

【庄雅典】我最认同的是日本的永旺集团的购物中心，它最早是一个超市，它现在甚至是一个金融集团，是以金融为主。所以，我从产业或者是从事业的角度来看待。中国会不会有一个类似永旺这样的集团，来形成这样一个模式。北京的物美就有这样一个基础，如何思考永旺如何经营自己的购物中心，还有一系列的思考逻辑。永旺找到了一个切入点，它的超市形式叫做介于量贩店和百货公司之间，比量贩店好一点，比百货公司低一点。所以，在日本变成一个非常强的购物中心的开发商，他自己有开发能力，有经营能力，有自己的店铺，所以形成一个集团。我们刚刚看到，中国现在在发展，大连万达号称订单式生产，但是万达也可是有自己的电影院，某种程度上，大家开始有点走永旺的模式。因为，永旺是从零售经营起家的，它会有比较大成功的希望。因为它就在这个产业里面。台湾的远东百货也是一样，百货公司购物中心化。中国未来应该也有这样的机会，真正做到由中国人自己发展起来的购物中心的品牌。我觉得这是比较好的发展路子。

【曹小乐】一个比较理想的购物中心应该有两点，一个是应运而生，应该有它的年代，还有竞争环境，还要着眼40年的长期运营。目前来说，全国半路出家的发展商，弄得半路出家的商业项目太多了。理想不一定是目前完美的，但一定是适合特殊时段，特殊人群和特殊区域的产品。

【主持人】谢谢各位，我相信广大的网友通过我们今天的论坛，简单的了解中国的购物中心从昨天、到今天以及明天，还有理想中的购物中心的模式。最后，感谢大家的到来，谢谢各位。

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