解密甲级写字楼消费方式：内企喜购买 外企好租赁

——访高力国际华北区董事总经理 高晓晖

www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2007年11月06日09:46 来源：搜房写字楼网  胡飞船  

近两年，因为受国家宏观经济发展、2008奥运会等利好因素的影响，北京写字楼市场放量持续、迅猛增长。与此同时，写字楼市场的吸纳量也在不断攀升，尤其是自2006年下半年开始，甲级写字楼连续四个月吸纳量都维持在20万平米以上，北京的甲级写字楼市场可谓供需两旺。

开发商对于甲级写字楼的开发热情究竟是基于何种市场判断？又是谁在消化北京的甲级写字楼？搜房写字楼网特邀请高力国际华北区董事总经理高晓晖女士，进行专业解析。

访高力国际华北区董事总经理 高晓晖

主要观点：

内资企业支撑甲级写字楼的销售市场，外资企业支撑租赁市场。

金融行业的放开，直接使银行、保险及其相关的服务企业成为甲级写字楼吸纳大户。

北京是一个多中心的城市，每个中心有其自身的特点。中关村优势的科研学术和人力资源，成为吸引跨国企业研发中心进驻的重要砝码。

在大量写字楼新增供应的前提下，甲级写字楼空置率维持在10—15%应属正常。

写字楼需求量的增长源自经济的发展，公司的扩张，但也不排除整个市场供应量的推进作用。

记者：北京的甲级写字楼近两年放量非常大，相比较去年和前年，增长得很快，但是空置率还是维持在相同的水平，说明市场需求也非常强劲。所以我们想请专业的人士分析一下，北京甲级写字楼的需求市场是怎么样的？

高力国际华北区董事总经理 高晓晖

高晓晖：最近几年，北京整体写字楼市场的净吸纳量都保持在比较稳定的数字。今年比较特殊，公司搬迁、扩租以及新增的需求都很多。从客户构成上来分析需求增加的原因，无外乎是几种：一是国有企业，包括买来整栋或整层自用，或者大面积的租赁。二是陆续进入中国的外资公司。包括世界500强在内的跨国公司，还有很大一部分没有进入到中国市场。他们要进入到中国，就会寻找比较好的位置和甲级办公楼。三是已经存在于这些甲级写字楼的公司。现在中国的经济发展非常迅速，公司的发展随之水涨船高，企业合并、扩张趋势日益明显，形成扩租的需求。这三个方面都是造成净吸纳量增长的重要原因。

记者：内资和外资企业对甲级写字楼的需求有何差异？

高晓晖：国内的企业倾向于买楼自用，支撑的是甲级写字楼的销售市场；而大部分外资企业偏向于租赁，基本上北京甲级写字楼的租赁市场是被外资或者是合资公司所支撑。当然，这个差异也不绝对，也有很大一部分国内的企业租赁办公物业，比如国有的保险公司、银行等等。

记者：外资公司现在进入中国，肯定是基于对中国宏观经济的看好。那么你觉得是哪几个方面的因素，促使它们在中国形成迅速扩张之势？

高晓晖：其实外资公司进入到中国不是最近一两年的事情。自从中国加入WTO以后，中国整体经济向好，外商普遍看好中国经济的腾飞。我们说的是外商，既包括合资公司，也包括外资企业。同时涵盖很多不同的行业，比如服务业、金融业、生产型行业等，各个不同的行业都会看到自己的发展，就会逐渐把自己的投资规模加大。这样对于写字楼的需求是有很大影响的。

记者：近期吸纳量最大的是哪些行业？

高晓晖：比较显著的应该是在金融行业。比如说东亚银行刚刚在CBD的世纪财富中心，租了一万多平米的地方作为自己的办公室。

去年年底，按照关贸总协定最后一部分的相关条款，全面开放中国的金融市场，金融业在中国的大规模扩张也就从那个时候开始。很多金融企业，包括银行，以前在中国可能只有一个代表处，或者只是一个很小型的业务部门。到现在他们会在中国开设分行，开办不同的业务，包括人民币业务等等。所以，最近银行业对甲级写字楼的需求是很活跃的。

同时，金融行业在中国的迅猛扩张也带动了它周边关联企业的增长。比如律师事务所、会计师事务所等等，这些与金融企业紧密关联的服务机构，对写字楼的消化速度也很快。

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