解密甲级写字楼消费方式：内企喜购买 外企好租赁

——访高力国际华北区董事总经理 高晓晖

记者：从区域来看，CBD和金融街是北京甲级写字楼放量和吸纳量都最大的两个区，可谓是供需两旺。与这两个区域相比，您对中关村的甲级写字楼市场怎么看？

高晓晖：首先，我认为北京应该是一个多中心的城市,因为她的地域比较广。举一个例子，在北京可能一天的时间只够开两个会。假如说一个会在CBD，另一个会在中关村或上地，你会发现大部分的时间都花在交通上。北京不像其他的城市，可能只有一个中心，只有一个CBD，其他地方作为CBD的附属区，北京必须是一个多中心的城市。

在多中心区域的条件下，每一个中心都会形成它的特点，这跟区域发展的历史有一定的关系。比如说，最早的五星级酒店，都是从建国门开始，一直往国贸、东三环、丽都方向建造的。自然而然，服务式公寓、甲级写字楼也在沿着这个方向发展，而且第一使馆区、第二使馆区几乎都是在这个范围之内。不管是最早进入中国的外资公司，还是外国人的居住区，都集中在CBD以及整个东城区的东面。所以，以国贸、嘉里为代表的CBD区域的甲级写字楼，在这个比较长的时间里汇集了很多金融公司、石油公司、律师事务所等等，这是一个自然形成的过程。

但同时要看到每个区域会有各自不同的特点。中关村虽然从形成的历史上来看，是民营科技产业的孵化园区，但是，它与北大、清华等一大批高校离得比较近，依赖于高校的环境，它拥有丰富的科研和人力资源，成为吸引大中型企业进驻的重要砝码。假设有一家跨国机构从事R&D（Research and Development，研究与开发)，它肯定会有很多时候需要用到在校的教授、学生来协助做一些课题和项目，这样，中关村对它的帮助会多大。这也是当前很多大型企业的R&D首选中关村的原因所在。

记者：这两年甲级写字楼的需求量跟前几年相比，增长的速度是不是比以前更快一些？

高晓晖：我觉得是很快。需求量的增长源自经济的发展，公司的扩张，但也不排除整个市场供应量的推进作用。比如说，一个公司想要扩张自己的办公楼，但是整个写字楼市场的空置率非常低，它想搬却没有地方可搬，最后只能暂时不搬。但是，如果市场上有很多新的写字楼面市，从设计到硬件、配套等，都更符合这个公司当前的要求，这就会对它构成很强的吸引力。特别是对那些在一个办公楼超过五年的公司，如果能搬去一个新的楼，对整个公司来讲就意味着工作环境的改善。

另外还有一种可能，就是在公司需要扩租的时候，在同一层或同一个楼内已经没有可扩租的空间，这样周边的新写字楼就会对这些公司形成较强的吸引力。也就是说，在真实需求存在的前提下，新的供应量就是导致净吸纳量快速增长的一个重要诱因，有了这个诱因，容易促使公司下定决心扩充办公面积。

这里需要澄清一个关于净吸纳量的概念。比如说某公司今天在A楼租了2000平方米，明天搬到B楼，还是2000平方米，这种情况净吸纳量等于零。而如果搬到B楼变成3000平方米，那么净吸纳量就是1000平方米。

记者：现在北京的甲级写字楼空置率还是维持在比较高的水平，上海某些区域已经低于3%，而北京的空置率超过10%。您觉得空置率应该维持在什么样的水平内算是比较正常的？

高晓晖：在北京，甲级写字楼的空置率在10—15%之间都是比较合理的。每个城市都有自己的合理的空置率，发达国家相对来讲可能会低一点，大概5—7%。实际上，目前中国的状况，房地产建设一直滞后于经济发展。我们几乎是用最近十年的时间把发达国家几十年的楼都盖出来了，所以一定会有一个集中放量的阶段，这个情况应该很好理解。比如，因为奥运的到来，很多开发商会赶在奥运会之前完工，这属于提前放量。

另外就是预租期的原因，在这方面，我们国家跟国外的情况不太一样。

国外的开发商在盖一个楼之前要先去找客户做访问，比如某某公司是否有计划扩张，是否会搬到这个区域等等，他们会做很多类似的访问，最后就发展成为特定的客户盖楼。当写字楼盖好的时候，大部分的面积其实已经签约了。相对来讲，这个楼盘放量到市场的面积就可能不多了。

而目前在北京的状况，还是开发商先盖好楼，全部放量到市场，再被市场逐渐地吸纳。除了某些特殊的，比如某些经济开发区为客户量身订做，一般的写字楼都不是定制的。比较有先见的做法是委托顾问公司去了解，将来要吸引哪一类客户，然后尽量以满足这一类客户需求的标准去建造。这样的话，当新的写字楼进入市场的时候是全部空置，就会拉高整个市场的空置率。所以，观察一个地区的空置率，应该观察比较长的一段时间。比如因为奥运导致2007年的提前放量，到奥运会后的2009年、2010年，整个市场放量会放缓，所以到那个时候空置率就会大大降低。

记者：您刚才提到国外的定制楼盘，你觉得中国现在是因为开发商没有意识到这个问题，还是因为目前他们无法把握企业的需求？

高晓晖：我觉得这是一个房地产发展趋势的问题。从90年代初房地产概念的提出，到现在不到20年，在这个时间内，我们大概盖了发达国家几十年的楼。也就是说，发达国家用七十、八十年时间跑完的这段路，我们只用了二十年。当然，我们还没有跑到最后的阶段。当市场存在巨大的需求量的时候，开发商可能根本来不及想是否需要定制；同时从客户的角度来讲，除非做研发中心或者其他特殊用途可能需要定制,如果仅仅为了找一个办公的地方，既然市场上有充足的供应量，可能没有必要考虑定制的问题。

还有一个方面的原因，就是在经济高速增长的前提下，几乎每一个企业都处于增长和发展的阶段，大家对未来的预期不太容易把握。在发达国家，可能某个行业在某个区域，暂时会处于一个相对稳定的阶段，人们预期会比较准确。但中国不是，可能今天某某企业说要5000平方米，也许等到楼盖好以后，10000平方米都不够了。所以说，某个中心区域的写字楼会不会定制，还需要很长时间才能够做到这一点。

记者：您刚才也提到奥运以后的写字楼市场，放量的增长会减缓。那么需求方面会有什么变化吗？

高晓晖：奥运会这个概念，对写字楼不会有太大的影响。除非有个别行业，其本身就是做奥运生意的，比如说传播、媒体等，可能会有一些影响。但是对大部分企业来说，仍然只是受中国经济高速增长的影响，包括像我们刚才提到的WTO的影响。所以，未来供应的增长依然会保持一定的势头，当供应量放缓的时候，空置率会慢慢降下来，写字楼空得越来越少，企业仍然会不断地进驻。

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