世邦魏理仕：2007年11月份北京写字楼市场回顾

优质写字楼需求旺盛

临近年底，写字楼租赁成交市场略显平静，但市场潜在需求依然保持旺盛，部分企业开始制定新一年的寻租或扩租计划，CBD、燕莎和金融街区域内即将竣工落成的高品质写字楼如银泰中心、世纪财富中心、平安国际中心、环球金融中心等备受关注。虽然2008年写字楼市场供应量巨大，但对品质高、地段优越的写字楼的需求也在相应增长，预计市场放量对高端写字楼影响较小。例如尚在建设中的国贸3期吸引了众多跨国公司关注，尽管其落成时间及租金尚未确定，但已经有公司明确表示了意向。

金融机构扎堆金融街

金融街区域除了电信、电力等大型企业总部外，还聚集了中央下属的金融监管机构一行三会、九家全国性商业银行的总部和高盛、JP摩根、瑞银等多家海外金融机构。随着银行业的开放，越来越多的金融投资机构的总部或代表处在集聚效应的带动下选择进驻金融街。今年进入市场的优质写字楼包括卓著中心、泰康金融大厦等办公楼品质较高，租金水平稳定，对客户的选择也十分严格。签约客户主要是来自海外和香港、台湾的银行及投资机构，如法国兴业银行、淡马锡等。

外资机构投资者整购富力爱丁堡写字楼

虽然北京市政府对于外资机构投资者购买资产进行严格控制，但是对于持长期投资发展策略的机构投资者仍然存在机会。在11月份，北京蓝泉物业管理公司以17.1亿元购入由富力地产开发的北京富力爱丁堡B1座写字楼，物业总建筑面积8.19万平方米，位于CBD核心区的北部，包括部份商业。据了解，项目的实际买家是一家有实力的外资投资公司。由于政策对于国外热钱进入中国房地产行业的限制，目前很多在市场活跃的投资基金已经将在中国投资回报周期加长到5至8年的时间。

京津烂尾楼项目加速盘活

伴随着近一两年房地产市场升温及土地开发成本的增加，一些希望短期内进入房地产市场的资金转向市区内烂尾楼项目，京津两地对烂尾楼的吸纳速度加快。北京市场方面，由于黄金地段土地供应减少，加之奥运会前政府加大对滥尾楼项目清理力度，许多烂尾楼项目已经盘活。如中宇大厦等。天津房地产市场近一两年逐渐繁荣，一些位于主要商务区的烂尾楼项目也吸引了海外资金的关注。最近位于小白楼地区的欧嘉华大厦以23.05亿元的价格拍卖，楼面地价达到每平米12000元，买方则是来自香港的基金公司。

高端物业服务需求旺盛

近期北京及外埠对高端物业的管理需求旺盛，资产服务部接连获得多项物业管理及顾问委任，其中包括位于东二环的一个地标性写字楼项目，该项目是由顶级写字楼和商业组成的12万平米综合体。外省市方面有大连沿海国际中心，郑州国贸中心及郑州荣勋赢座。上述委任的获得充分证明有实力的开发商都在积极地与国际物业顾问公司合作以提高对优质商业物业的后期物业管理服务。

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