亚奥商圈写字楼市场点评

亚奥板块写字楼的历史发展
亚奥区域写字楼市场始于北京商业交易所期货市场
亚奥区域写字楼的兴起得益于上世纪90年代初亚运会之后亚运村商务区的发展，亚运会之后，设于该区域内的北京商品交易所的期货市场比较火爆，由此引发了该区域内对办公物业的需求。1998年金融街建成之后，亚运村的北京商品交易所被撤销，该区域内的商务气氛因此受到影响变得萧条下来。2001年7月北京申办2008年夏季奥运会成功，亚奥商圈的概念成为了该区域重振写字楼市场的有力卖点。随着奥运场馆和道路交通基础设施的规模建设，奥林匹克公园中心及周边的写字楼项目也纷纷动工建设，启动了亚奥区域写字楼物业的建设热潮。

亚奥写字楼市场发展现状
影响区域写字楼市场发展的因素
道路交通发达：目前建成通车的交通主干道主要有北三环、北四环、北五环路、京昌高速、京承高速等，即将建成通车的交通主干道有北辰东路，北城西路，保证了亚奥区域与外界的交通衔接的通行无阻，出入十分方便，2007年之前新建和拓宽的城市主干道有北土城路、白庙路、大屯路、辛店村路，城市次干道有成府路、景观路、湖边东路、南一路、中一路、北一路等，交通道路硬软件设施的大规模改建，保证了亚奥区域交通体育高效动作，大大刺激了区域内写字楼市场的发展。

经济发展重新启动：亚奥地区的亚运是北京市早期著名的“富人人”，并在97、98年，借助金融、证券、期货的兴旺达到顶峰，当金融街形成以后，相关行业陆续迁走，使该区域有所萎缩，增长速度放慢，2008年北京奥运的申办成功，使北京市基础设施建设重点转向亚奥区域，奥运场馆、商业配套、道路交通设施的大规模建设使区域经济恢复发展，不久将进入高速发展阶段。

商务氛围不成熟、商务资源不足：在支柱行业金融业迁出后，该区域表现出较炙强烈的居住氛围，商务气氛不足。亚奥区域民营企业及私人公司较多，现有资源：国家石化工业局、中国物品编码中心北京分中心、北京市科技委员会等。

亚奥区域内写字楼市场份额不大
到目前为止，在亚奥商圈里集聚了约25个各类写字楼项目，近63万平方米的面积，占北京市写字楼存量的比例不足3%，其中对外出租出售的写字楼项目有10个项目，办公面积42.6万平米，其作为企业自用项目。

目前区域内写字楼项目较少，市场供应规模较小，2008年北京奥运会的召开将为该区域商业地产写字楼供应较为平稳，十多年来市场供应增长比较缓慢，且大多数项目如汇欣大厦，远大中心都是近几年才开始投入使用的，2002、2003年都没有新增供应量，市场出现断档，从侧面反映出该区域在过去几年对写字楼产品的市场需求及认可度不高。

亚奥地区商住氛围浓厚，商务气氛不够成熟
与北京市其他成熟商圈相比，目前亚奥区域内商务氛围尚不成熟，尽管亚运村的国际会议中心、汇宾大厦等个别写字楼的入住率在90%以上，但是这些写字楼的租金却要比朝阳区中央商务区的写字楼租金低得多，甚至还不如海淀区中关村写字楼的租金高。

之所以出现这种情况，是与写字楼开发的特点密切相关。对于写字楼需求市场来说，客户最看重的是商务资源和商务配套，亚运村地区尽管也有像五洲大酒店、凯迪克大酒店、北辰购物中心等酒店和其他商业配套设施，但总体上讲，亚运村还是一个居住氛围更加浓厚的地区，缺乏商务资源，对于大多数大公司来说并不是他们寻求办公场所的理想区域。目前入住的客户中，小型广告公司、证券公司、中介咨询服务、高科技企业等小型企业，而且大部分入住在商住公寓中，缺乏能够带来企业聚集效应的旗舰客户或行业龙头企业。

目前亚运村区域商住气氛较为浓厚，但商务气氛不够成熟，加之商务配套缺乏，交通拥堵等，导致区域内写字楼市场的有效需求不足，市场平淡，虽然产品品质优良，但租金水平一直难以提升，空置率也较高。

亚奥地区写字楼预期价提高
出租项目的租金一般按照建筑面积计价，价格主要集中在16-19美元/月/平米之间，实际成交价在14-17美元/月/平米范围。销售价格主要在13000-15000元/平米之间，实际成交价在11500-13500元/平米范围，2008年奥运会的申办成功使客户和开发商对该区域写字楼项目的心理预期价提高，目前在售的项目名人广场一向报价高达2000美金/平米，几乎与CBD项目价格持平。

本区域的商务客房公民营中小企业为主，商诠的需求相当旺盛，对写字楼的需求状况一般，客户需求面积较小，主要在300平米左右，1000平米以上的大客户较少，其中高科技企业、广告公司、中介咨询服务公司、商贸公司，律师/会计事务所、外地企业驻京办事处等客房占有很大比重。奥运经济促使该区域内广告、传媒业务获得较大的发展，同时商贸、物流、房地产等产业也出现快速增长趋势。

未来预测
在2008年北京奥运的利好因素的影响，通讯国内国际经济的平衡发展等良性经济环境条件下，未来几年亚奥商圈写字楼的市场将会发生重大变化，主要体现在以下几个方面：

供应放量，目前能够确定在2008年之前供应上市的写字楼项目有10个，总建筑规模在139.26万平米，办公面积87.27万平米，如果考虑区域内新增的商务楼项目，亚奥区域办公物业新增面积将超过100万规模，这为亚奥商圈将来的发展奠定了一定的基础。

需求增长，奥运商机使诸多企业想在奥运场馆周边建筑一席之地，在奥运会之前及奥运会期间，据预测，奥运经济将为亚奥区域带来的办公物业新增需求累计达到70-80万平米规模，其中与奥运直接相关的企业或机构能够消化掉40万平米左右的办公面积，区域内写字楼将达到较高的入住率。

价格上涨，需求增长带动价格上涨，目前从奥运场馆周边的项目价格和入住率已经出现上涨趋势可以判断，奥运经济的确为亚奥区域写字楼市场的发展带来函空前的机遇。奥运概念的和办公物业品质的提高是区域内未来新增写字楼的价格将有较大幅度的提高，预计销售价格不会低于15000元/平米。租金价格也会水涨船高，呈现一路上扬的趋势。

产品品质升级，2008年奥运会之后，亚奥区域作为北京的一个新兴商商务区继续发展，依托于奥林匹克公园内的体育场馆设施和会议会展中心，在北京城市功能定位中起到“对外窗口”和“国际交流与合作的平台”的作用，区域商务活动的“国际性”使客户对写字楼物业的品质要求较高，再加上奥运经济带来开发商对利润的心理预期较高，将会大幅度提高写字楼物业的综合品质。

产业重组，客户结构变化：亚奥区域目前入住的客户大部分是一些知名度不高，规模较小的企业，2008年奥运会的召开使国家加大了对亚奥区域道路交通，市政配套方面的投资，高品质的商业物业大规模开发，商业配套进一步完善，商务环境不断得到改善和提高，体育场馆，会议会展中心成为区域内独特的商务资源。亚奥区域在北京城市功能定位的独特的商务资源。亚奥区域在北京城市功能定位的“窗口”作用使诸多企业以入住奥林匹克公园中心区写字楼来展示实力的提升形象，为公司创造更多与国际间交流与合作的机会。由此带来区域内的产业重组和企业综合品质的大幅度提高。

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