东四环新生活在线访谈：商业新势力 欢乐东四环

【主持人 蔡鸿岩】商业这一块，大家认为包括我们自身操作的商业项目和商业机构的运营，其实我觉得商业这个概念范畴比这个还要广很多。包括像居然，这个是全北京家居里面的营业额最高，东边我知道的绝大部分买房的人居然是第一选择，宜家的总店为什么要移到望京这边来，这个也是跟客群市场有一定的关系。它覆盖一个是整个东四环到东五环，包括到亚运村和望京这个区域。

【主持人 蔡鸿岩】刚才公总说北京的天桥前门大石栏的区域就是因为进京赶考的这些人在这个地方要等着科考，要等着进宫，形成了这样的形势。像北京的东四环的外来人口特别是高端人口都是汇集在这个地方等机会，包括在他居住下来之后跟城市的各个方面发生的这种关系，城市和社会的关联都在这个区域结合是最主要的一个区域。其次在海淀这个区域，更多的是在学校刚出来的毕业生，他寻找进入这个城市的机会，在跟城市发生着各种方面的社会的关系。那么这个区域包括来自全世界的投资者的，包括一些商业机构和企业界的要进入。

【主持人 蔡鸿岩】所以我们在关注层面上应该更广泛的说什么呢？我不知道大家还有没有这方面的一些咨讯，包括一些外来投资，我了解到特别是在奥运会之前，我是五一之前做过一次演讲，我在这次演讲过程中介绍了北京的房地产的情况，有一些老外有一段时间要提问，基本上大家都问的问题就是奥运会之后北京的房地产会是什么样？而且很明显就是他们个人都有这种个人的投资置业，都有这样的一个趋向。问现在的购房政策会不会解冻，是不是短期的，这种信息对市场也是一个很重要的因素。

【主持人 蔡鸿岩】其实还是房地产的政策是一个很重要的影响因素，所以我不知道各位有没有一些这些方面的听到的一些信息，对于我们整个的区域会产生比较大的作用。你像我们前一段时间给顺义做过国门商务区的推广，因为机场那一块，朝阳区行政归属归朝阳区，但是整个的地块座落在顺义区内，这个时候顺义区要把机场的价值开发出来，所以要做一个国门商业区的规划，这个出来以后很厉害，对于整个区域的经济发展和产业发展影响很大。包括上次我们做活动的时候望京产业园区的一个人说了，这个又给他们划了十几公里的用地，现在土地已经不够了，跨国集团还是在往这个区域进入。这些因素对区域的发展，对房地产的影响肯定是有的，而且非常大。朱老师你们那边接触的多，公总你们那边接触的也很多，投资顾问什么的。

【朱凌波】直接的信息没有很多，我在想东四环这个区域，除了你居住在这个区域里面的人，我们是在清华那边，我们如果来东四环，我要是来除了纯商务型的房子来可以。从全国各地来，包括旅游的人群到北京观光的要来东四环看看，我要到东四环来除了商务性的，基本上我选择的是我要到使馆周边的一些餐饮，或者是我去到798里面看看画展，纯粹的目的性的到东四环的场所太多了。

【朱凌波】我是研究商业的，但是我也没有记住多少，这些宣传的概念，不是周边的人，很难给这些人留下印象。我觉得基本上是在相当长的时间里不会形成这样的消费导向，人们还是去那种大的结点，包括万达开了，但是发现去了以后目前万达的商业从我从西四环过来，目前的商业对我没有什么吸引力，不足以让我第二次和第三次再来，我依然选择国贸、赛特和燕莎。

【朱凌波】这个地区的人大家都是商务型的人，白天的商务活动很疲劳和单调，当他工作之余即使留在东四环也要看看选择什么样的生活。有一个词是欢乐这两个字，我可能是东四环大的封闭的场所，更多的未来的商业空间要更多的出现跟社区性的出现的第五代商业模式。在写字楼里，在酒店的居住人群，刚才说了为什么每一个大的酒店旁边都是中档的餐饮，他们活的非常的好，就是在崇山峻岭之间很多的小溪会生存得更好。

【朱凌波】把每一个商业地产的楼盘内做出普及的社区性商业，可以不可以作出特色型的，休闲型的补充型的甚至是夜生活特点的，这样对东四环的整体价值不用讲。但是作为一个商业和生活方式怎么成为一个标准和时尚的领先呢东四环是当仁不让的一个领域。

【朱凌波】你到香港，很多大家大的结点商业都是第一城会去，但是去香港晚上逛街区是最乐意去的，包括去东京，这样反而会形成这个区域最有文化和最有吸引力的一个点。所以我个人理解，东四环除了已经形成商务型的、主题型的之外，还有这样的一个点。国美提出了一个要做一个辣的，这样的反而是东四环里面最有魅力的，引导时尚的一个新型的商业形态。我认为价值是一个硬性的指标，必须有魅力。

【朱凌波】东四环真正的商业带，就是所谓的软硬结合，居住和工作生活一体，如果形成这样的一个消费理念，一个消费习惯到北京来，我想这个可能有三年、五年的不同的结点，不同的商业组合这样的一个配比，包括商业者的一个碰撞和淘汰，这样就会形成北京真正具有国际化的商业居住工作以城市功能最有代表性的，这个是指日可待的。

【主持人 蔡鸿岩】我们去香港就是爱逛主题街，比如说卖体育用品一条街等，我爱逛九龙那边，不爱逛大商场，我就喜欢逛那些店，卖手机的都卖手机，卖照相机的都卖照相机的。北京其实有这种特色街只有一条就是三里屯，也就是这个算是形成了一个真正街的概念了。这个跟北京的城市规划有太大的问题，一修新马路都弄得很宽，中间弄隔离带和绿化带。

【公衍奎】以前的鬼街也很好，现在改完了以后也不怎么样了。你看我们国内二、三线城市问餐饮街在哪儿，人家都知道，好多地方都有这个，因为这是一个习惯，这个地方已经集中，他有意思，你去餐饮街去看各种口味的东西都有。

【主持人 蔡鸿岩】前两个时间我去了中戏边上的那个胡同，最早有一个专门吃披萨的，那天有无意中从那儿走很多门脸都很有味道，因为在胡同里面，而且老外特多。他带动了从鬼街这边一直延伸到快到鼓楼了，以前看这些都是黑等的，都是老的国营的买卖，现在都改成酒吧、小服装店。就是说这个规划尺度道路建设的尺度这个特别有关系。

【主持人 蔡鸿岩】所以包括在新的项目里面，我觉得阳光上东的商业好在哪儿呢？我觉得尺度很好在规划上你的街跟边上店铺的尺度，包括停车位都预留了，那个氛围的感觉是对的。我们现在新的社区里面很少有在商业规划上很完整和到位的规划。

【公衍奎】朝阳区最近发展确实很快，我接触的一些项目觉得他们在商业功能上仍然很强。望京那个地方的产业园也很好，文化创意产业也很好，这个地方还会有新的产业发展。

【主持人 蔡鸿岩】现在金融街一块地都没有了，找出口呢，现在在跟丰台谈，可能据说是差不多了，高层已经交流过好几次了，到丽泽商务区，现在三环路以里就是那块地最大了。

【公衍奎】他们以前也是规划着商务区，是90年代的时候喊着。

【主持人 蔡鸿岩】当时我们给他们提过这个方案，现在也是他们的顾问，我跟他们的王区长提过，他们一直考虑这个定位怎么做，做什么东西，给谁做？我说包括未来发展来看，其实它定位就叫服务北京，服务市民，这个就是它最好的定位。它现在已经完全是市中心的概念了，所以北京确实是缺少这种商业中心，包括商业、旅游、购物、文化休闲娱乐为一体的休闲中心，这个没有，你现在能说出一个来吗？没有。所以现在土地的状况完全具备这个条件，唯一有可能的在三环以里就是这个区域。反正这个跟政府的规划思想有太多的关系了。看看大家还有没有补充？没有补充的话我们今天就聊到这儿，谢谢各位参与！

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