2007写字楼：六大趋势引领市场

受政府不再审批别墅用地政策的限制，真正的别墅用地已经非常少，而就总体感觉而言，每一年的别墅的供应量相对于前一年都是接近或略少。从政策的角度分析，这种情况仍将继续存在，这也是别墅价格“逆市”上浮的背景所在通常被区分为“别墅”和“高档公寓”的中国豪宅市场似乎正面临“冰火两重天”的境地。如同“跷跷板效应”，在高档公寓的销售有些低迷的时候，别墅市场反而迎来了销售的春天。

2007年市场特征体现在：与之前经济型别墅大行其道不同，一些独栋别墅由于“稀缺”，反而在市场上更为受到追捧；但是同期，高档公寓的销售并没有明显的起色，反而在很多城市出现了“滞销”的情况。这也为外资收购提供了合适的机会。

别墅呈现“供不应求”

由于土地稀缺性已成定局，加上部分在股市获利的购房者回流至楼市，独栋别墅受到市场追捧的态势已经十分明显。

上海别墅市场自调控以来，已持续2年呈现供应紧缺状态。接下来，这种供小于求的状态非但没有减弱，反而愈演愈烈。

2006年，上海独栋别墅的全年成交量已从2005年的108万平方米增至129万平方米，增长了19.4%。而新增供应量更是从2005年的93万平方米，增至114万平方米，增长了22.6%。供需两方面都出现了较大幅度的增长。今年1、2月份，上海新增独栋别墅供应量则更少，两个月合计的新增供应仅10.3万平方米，实际成交高达14.8万平方米，供求矛盾进一步扩大。

从未来供应来看，上述政策因素导致的别墅供应缺乏在2008年进一步显现。目前为止，上海无新增别墅项目启动建设，预计2008年上海市场的豪华别墅供应将为零。

供求矛盾很快导致价格的上浮。去年上海新增独栋别墅的套均总价为554万元/套，至今年2月已突破600万元/套，达611万元/套。总的趋势是波动上行。

分析来看，2006年上海独栋别墅全年合计的成交均价已由2005年同期的14381元/平方米，上涨至16728元/平方米，涨幅达16.3%。而新盘公寓全年合计的同期涨幅仅3.3%。即使同样较热的新盘联排别墅，其全年合计的同期涨幅也仅4.6%。由此可见上海新盘独栋别墅的价格拉升之快。其中，松江2006年全年合计的独栋别墅成交均价已比上年大涨了20.5%。而与其相邻的青浦、闵行则同期只分别上涨了11.7%和6.5%。

记者了解到：5月份，上海全市别墅成交套数为1228套，较4月份成交量增加了382套，增幅为31%。虽然从今年各个月的成交量来看，5月份的别墅市场成交增幅并不是最大，但总体市场成交量却创下了今年以来新高纪录。

与此同时，5月份上海别墅市场的成交面积持续上扬，304708.67平方米的成交面积同样成为今年以来最高。随着整体市场成交量的增长带动，5月份的别墅市场成交均价达到14250.21元/平方米，可谓量价齐升。

同样的情况在其他几个一线城市同样存在。

目前上海的别墅供应整体小于北京，在售的185个左右，出租的是14个项目，还有预计要推出的一共231个，按照3000万一年的供应量上海别墅占5%到7%，应该是200万平方米左右，今后的别墅由于土地收紧以后有两个矛盾会出现，供不应求的态势会发生。

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