奥北交通升级 立水桥成居住、商业新热点

如今提到立水桥，人们可能马上会把它和明天地产的项目明天第一城联系起来。这个去年10月入市的50万平米超大项目，自一期认购就出现3000人抢购4500张“明天卡”的震撼场面，使亚奥立水桥区域再次名声鹊起，成为楼市的聚焦点。而今年3月25日明天第一城四期开盘，仅用了3个小时，近千套房屋就销售一空。这样的销售速度让我们又一次惊叹——是区域升值潜力炒热了明天第一城，还是明天第一城炒热了区域，使立水桥这块因天通苑而闻名的熟地又发出了新芽？

区域旧貌：居住芜杂、商业缺失、交通拥堵

立水桥区域在历史上是有名的“三不管”地带，居住项目低、中、高档次均有涉及，据业内统计区域内常住人口已超过50万。据北京历史资料记载，立水桥地区自古就是进京的交通要道，一个自发形成的商业集散地，百年历史造就了其浓郁的商业氛围和商业特色，在地区经济发展和方便居民生活方面起着不可替代的作用。业态主要以农贸市场、小商品批发、建材装饰批发为主，加上一些小型的餐饮、个人零售店等自发型配套商业，档次偏低，业态缺失。原有立汤路-北苑路一条进京通道，交通可以用爆堵来形容。总之立水桥在许多人的心目中是一个城乡结合、人口芜杂、混乱的地方。

楼市新颜：居住：品质、素质均有提升

记者在立水桥走访看到，马路沿线吊车林立，诸多住宅项目正在加紧施工，仅在去年年底就有近百万平方米住宅集中入市。目前区域内汇集了世茂奥临花园、顶秀清溪、上元以及明天第一城等多个项目。而今年即将开盘的还有东亚奥北中心、北京北、华发颐园等项目。

随着2008年奥运会的临近，北京市规划已经拓展到北六环，带动了立水桥房地产开发和市政配套建设，使高品质居住社区纷纷落户于此。目前立水桥周边几大社区组团人口相对受教育程度较高，提高了区域人口素质。而奥运商业配套和绿化工程的日趋完善，奥运板块日后必将成为北京的高品质社区。正如早期的亚运经济一样，亚奥地区房地产项目将成为奥运会经济最直接的受益者。

目前，该区域开发已近成熟，在售项目价格跨度较大，单价在6000元至上万元不等，产品类型也更加多样化，可满足不同买家的需求。记者从该区域热点项目明天第一城了解到，该项目前四期共3986套房已全部售罄，目前在售的五期是最后一期珍藏版花园洋房，也是项目的收官力作，共473套房。依然延续前四期小户型、低总价的产品定位，但品质有了大幅度提升。均为70年纯居住产权，6~10层纯板住宅，又处于社区最内部，远离交通噪音干扰，物业费只有1元，极大降低了入住后的居住成本，起价只有6500元/平米，性价比极高。

业界评说

2800亿提升区域品质

2008年国家将投入2800亿元资金改善亚奥地区的市政交通，以全面提升该区域奥运地产价值。随着奥运商业配套和绿化工程的日趋完善，奥运板块日后必将成为北京的高品质社区。

明天地产业务发展中心总监陈云峰

奥北区域借力奥运利好

安立路已经动工，森林公园即将建成，这都是迫在眉睫的事，同时这两个消息与我们的关系最紧密，所以奥北中心及奥北区域将随着这两个利好逐渐升值。

东亚奥北中心营销总监何宁

商业：休闲业态需求巨大

由于紧临奥运会场馆，立水桥的城市功能定位已经发生根本变化，无疑会成为奥北城市中心，于是开发商的目光聚焦在立水桥区域。立水桥的消费人口众多，除现有的50万常住人口外，流动人口将达到200万以上，再加上2008年奥运会带来的巨大观光人流，巨大的消费能力亟待释放。目前区域适合百姓生活的商业匮乏，特别是适合年轻人消费的餐饮、休闲、娱乐业态。

据明天地产主管销售领导陈云峰介绍，明天商业中心考量了奥北地区的发展现状及未来前景，从区域需求出发，推出以中高档餐饮、娱乐、休闲等为主的商业，旨在打造都市白领的消费主场。10万平米的明天商业中心，分为热力不夜城、蓝调风情街、美食名品街、超级购物港、精品休闲城、立水桥市场六大业态组团，是集超市、餐饮、娱乐、健身、家居、家电等于一体的综合性多业态商业中心。为了填补奥北板块都市白领消费空白，明天商业中心在业态规划中将休闲娱乐作为自身的特色。7米层高的热力不夜城，是一个以多种形式酒吧、量贩式KTV、DISCO、视听影院、康体健身中心、游泳馆为主的大型综合休闲娱乐广场；

400米沿河蓝调风情街，依托1000米河岸绿化带，是一条集休闲酒吧、主题酒吧、西式咖啡厅、传统茶座、文化餐饮于一体的沿河餐饮文化主题街。此外，海纳中外佳肴的美食名品街，汇聚海量客流的超级购物港和以商务会馆为主的精品休闲城，都极大丰富了明天商业中心的特色，使其在奥北地区成为名副其实的休闲娱乐中心。

刚刚入主北方明珠的万意服装批发市场总经理程学成表示业态缺失就是市场空白和投资热点。“立水桥交通方便，具备吸引大量客户的硬件条件，唯一缺少的就是消费型业态。随着奥运会的开幕，这些目前售价、租金相对较低的商铺就会升值。同时，由于奥运的特殊性，立水桥周边项目2008年之前都相继建成，社区成熟时间更早，整个商圈的成熟时间缩短了，这对商业是极为有利的因素。”据悉，已经有多位浙江商人盯上了立水桥区域的明天商业中心，纷纷要求缴纳定金订购。

朝阳区商业联合会会长李贵保认为：“立水桥商业改造不仅是丰富业态，扩大规模，更主要是提升业态品质，营造良好的消费环境。”去年至今约规划有近60万平米的商业项目集中入市，这必然全面提升该区域内的商业环境，加快立水桥商业升级。

交通：升级为京北轨道交通中心

2008年以前，国家将投入2800亿元资金改善亚奥地区的市政交通，以全面提升该区域奥运地产价值。立水桥商圈成熟的最主要条件是交通便利，只有发达的交通才能支撑一个商圈的发展。目前立水桥区域已经形成以安立路、北苑路、立汤路为交通干道，奥运12条规划路网为次干道以及地铁13号线和地铁5号线交汇的立体交通体系，汇集30多条公交线路，日车流量达20万辆。随着地铁5号线的开通在即，以及北苑东路的规划修建，立水桥的交通已升级成为京北唯一的轨道及公交交通中心。

升值空间：区域均价涨幅1000元

业内人士分析，立水桥区域的房产价值正处于厚积薄发的发展阶段，目前的区域价值还没有完全显现出来，明年还要有大幅度提升。确实，从市场销售情况来看，该区域的房价上涨幅度要明显于其他区域。

明天第一城一期开盘均价只有5200元/平米，引发了3000人抢购4500张明天卡的热潮，四期开盘均价已上涨到6200元/平米，吸引了2000多人排队抢房，仅3个小时，1000套房源就全部售罄。一期与四期只间隔了4个月，均价上涨1000元/平米，这固然与明天第一城的产品定位以及低价速销策略有关，但同时也可以反映出区域市场的均价要远高于明天第一城的售价。据调查，目前该区域在售楼盘均价基本都在7500元/平米以上，且以两居、三居大户型为主，总价都在百万元以上，很难找到7000元/平米以下的房子。另外，在亚奥区域的立水桥商圈的商业租金和售价要远远低于北京其他商圈，随着奥运的推动以及立水桥商圈的成熟发展，这里的房产增值空间巨大。

本报记者关哲

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