北京：销售率仅为两成? 寻找高档住宅陷落的真相

高档住宅似乎在“陷落”。

　　四五月的京城楼市，高档住宅销售遇冷、成交大幅下降的消息，频频见诸报端，但因为北京市房地产交易管理网3月份起就关闭了各具体项目的签约数据库，所以全市高档住宅的真实成交数据无从得知。

　　近日本报记者调查后发现，的确有部分高档住宅销售遇到较大阻力甚至停滞，但市场回暖气息已日趋清晰，部分别墅和高档公寓的销售一反一季度的颓势，出现了较大程度的反弹，个别项目仅4月份的销售额就接近2亿元。

　　有业内人士称，北京高档住宅将在高位盘整，更有人称高档住宅还将持续上行。探求楼市运行的真相并不容易。

　　销售率仅为两成？

　　北京市房地产交易管理网公布的统计数据显示，不少高档住宅项目今年一季度总成交量不足10套，北京单价排名前30位的高档住宅项目中，只有一半项目一季度成交量超过10套，其中有10个项目成交量都在3套以下。此前还有消息称，3月份京城九成高档住宅成交为零，惨淡之极。

　　一位业内知情人士向记者透露，银泰中心的大户型公寓部分今年以来销售基本停滞，CBD里内其他高档住宅如建外银钻公寓、新城国际公寓销售也不甚理想。位于东直门的naga上院此前把销售对象定位在演艺圈人士，但效果并不好，除去年销售了36套外，余下近1/3的存量房今年一季度只卖了2套，近日开发商无奈重新找了代理行，目前易居中国刚接手该项目，打算重新包装后再推向市场。

　　中大恒基不动产营销市场研究中心统计结果显示，1—4月入市的北京高档住宅项目占开盘总数的五分之一。截至到5月20日，高档住宅的销售率仅为22.8%，该数据证实高档住宅的消化速度并不尽如人意，出现了有价无市的局面。

　　根据中大恒基的监测数据，今年1—3月，高档住宅的成交率一路下滑，4月份情势略有缓解，但成交率也仅仅高于3月份，仍为2成左右。在高档住宅销量猛然下跌的同时，其成交价格也同样跌宕起伏，除了3月份价量双降，1、2、4月的项目均价一直保持上涨状态，2月、4月价格分别上涨了28.6%和18.8%，涨幅仍然较高且整体价格保持高位运行，高档住宅1-4月的整体成交均价为17656元/平米。

　　“根据我们的监控，1—4月成交的高档住宅仅有2个项目的成交均价高于开盘价，其余均低于开盘价。很多高档住宅尽管面临严峻的销售压力，但仍坚持高开低走，通过高开价吸引人气，实际销售时再让利促进成交。”中大恒基不动产营销董事长刘益良(刘益良博客,刘益良新闻,刘益良说吧)告诉记者。

　　市场回暖？

　　4月份，市场情况似乎悄然在变，不少高档住宅的销售颓势被扭转。

　　北京奥运村国家森林公园版块内的大多数项目呈现出逆市热销的态势。代表项目世茂奥临花园4月份销售额接近2个亿，而其他重点项目如凯德·上元·君庭，国奥村销售业绩也颇理想。世茂集团华北区总裁宋垚告诉记者，在5月19号景观楼王开盘当天，认购额超过亿元，热销户型均为180-400平米左右的大户型。北京房地产交易管理网也显示，该项目4号楼的签约率已近70%。

　　记者采访了几家知名的代理行也获得了类似的信息。华远经纪公司代理的裘马都和缘溪堂项目最近两个月的销售额达数千万，成交量接近20套。

　　中原地产向记者提供的旗下代理项目的销售数据也显示，4月份各项目销售良好，泛海国际居住区销售了95套，成交均价达到16852元，而另两个在售项目的成交套数也近30套。其他项目则都处于尚未开盘或一期售罄等待二期的阶段。

　　“根据戴德梁行代理的项目四五月份的市场反映看，已经不再是有价无市，市场回暖迹象非常明显，我们监测发现近两个月的成交量增加了80%。”DTZ戴德梁行泛城综合住宅服务董事岳锋钢告诉记者。据岳锋钢透露，该公司代理的一个类别墅项目户型面积都在280平米以上，单价也达到1万元，四月份销售了30套，成交金额达到1亿元。

　　位于西直门附近的长河湾一季度只成交了2套，但长河湾营销总监黄哮峰告诉记者，该项目4月份销售良好，卖了20余套，剩下为数不多的房子预计很快将被市场消化。

　　在一季度高档公寓突遭寒流袭击的同时，别墅市场的成交量亦出现急剧下挫。3月份，全市别墅仅成交6套，但4月份也回暖明显。“观唐4月份成交了59套，目前只剩下一部分500平米以上的大户型了。”博华紫光置业有限公司市场部经理畅磊说。

　　据畅磊透露，4月份至今，中央别墅区的项目大多数销售势头很好，优山美地成交了15套，财富公馆也成交了10套。龙湾别墅三期项目正在做规划变更。

　　高档住宅仍将“持续上行”

　　岳锋钢在分析一季度高档住宅销售不畅时说，“一季度楼市处于传统淡季，开发商往往不会选择在这个时候推盘，很多前期销售接近尾声的高档房项目都未推出新的房源。还有一些项目受到政策影响需要重新修改规划，或是新规划还没有经过审批，这都导致市场供应处于低谷，而房屋新增供应的减少，必然影响成交。此外，多数高档住宅项目上调了价格，也影响了房屋的销售速度。”

　　中原地产华北区副总经理殷则环(殷则环博客,殷则环新闻,殷则环说吧)说，“新盘入市初期开发商可能有快速回笼资金的需求，但是有的项目在解决了现金流问题后就希望追求相对更高的利润，这时开发商就会放慢入市节奏。”

　　记者了解到，在中央别墅区内目前不少别墅项目因规划无法通过审批批而搁置，有开发商将容积率调至0.7仍未获通过。一部分开发商手里无房可卖，还在重新做规划调整，或在苦等规划批复。

　　“调整商品房结构就是增加中低价商品房在整个商品房构成中的比重，相应减少高档商品房的比例。高档项目价格高，是拉升整个房地产价格的重要因素，但因为前一段时间高档项目销售遇阻，房价指数必然会被摊薄。随着高端住宅供应的减少，而政府方面同时在力推限价房、经济适用房等中低价住房，导致中低价商品房放量，这又在从另一方面摊薄均价。从这个角度看，今年房价上涨速度和平均房价肯定会有所降低。”北京世邦魏理仕CBRE环球研究部高级经理覃晓梅说。

　　一些高档项目4月开始愁容顿消。

　　“四月五月是传统销售旺季，市场放量有所增加，再加上受90平米占70%政策和政府调整商品房结构的影响，未来大户型、高档房屋必将减少，供应的缩减会促使高档房市场升温。加之近年高端市场的需求增长态势非常明显，尤其是外省市人群进京购买高档房的比例不断增长。在强劲的需求拉动下，高档房的售价及成交量，未来还会稳步上扬。”殷则环说。

　　记者采访的业内人士都同意，连续几个月的证券牛市，分流了很大一部分投资房产的资金，不少人都放弃购房而投身股市。不过，21世纪不动产市场研究中心的监测数据表明，京沪两地市场开始出现因在股市中获利而转入房产市场的现象。随着这些获利资金向房市的回流，预期还会推动房产价格的上涨。中大恒基也持此类似观点。

　　岳锋钢透露，在他们代理的项目中已经出现了股市资金回流的情况，不少客户就是将股市的获利资金购买高档楼盘，而且客户年龄层下降的幅度非常大。

　　“从长远来看，北京市场的购房需求仍然持续旺盛，随着房价的攀升、资本市场资金的回流，需求有望得到释放，高档住宅市场将逐步回暖。高档住宅的价格和销量都不太可能盘整，还是一个持续上行的趋势，如果购房人继续观望的话，只会为观望付出更多代价。” 华远经纪公司副总经理金鑫说。

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