下半年写字楼放量在即 存量写字楼面对集中冲击

随着朝阳广场、美邦国际中心、金融街F1大厦、银泰中心东楼等项目的整栋出售，光彩国际中心、世纪财富中心、华贸中心等大型项目的持有出租，北京写字楼市场将在下半年经历一波洗牌风浪。原有写字楼如何面对放量写字楼的集中冲击，写字楼战场谁与争锋，都将是下半年写字楼市场的全新看点。

奥运商机的催生，境外资本的注入，都使北京写字楼市场迎来一波又一波的整购和租赁浪潮。放量的写字楼之间存在竞争，这股巨大战场的硝烟也已弥漫到原有写字楼群。存量写字楼如何面对放量写字楼的集中冲击，下半年写字楼战场会上演怎样的群雄争锋，都值得人们拭目以待。

2007年第二季度北京甲级写字楼市场存量和新供应量

以2007年二季度的写字楼市场供应为例，如上图，我们可以明显看出，存量写字楼已达500多万平方米，第二季度的放量已超过50万，这一数字已经接近去年一整年的放量数字了。进入下半年，北京写字楼市场的放量会冲击到最高点：160万。如此攀高的放量比重，对写字楼市场的压力可见一斑。而对于存量写字楼，如何在新型写字楼的挑战和冲击中保值和竞争，如何保留和吸引客户群，将成为存量写字楼函待解决的重中之重。新建写字楼的主动出击，存量写字楼的被动迎战，都使北京下半年写字楼市场的走势扑朔迷离。如何在放量与存量的矛盾和冲击中引领写字楼市场健康良性的发展，这是每一个投资、分析、关注写字楼市场人士都应考虑的核心课题。

以甲级写字楼市场为切入口，下半年供给相对集中地区聚焦在CBD，金融街和东二环商圈区域，供给比率分别占52.6%，17.0%和16.5%。此三个商圈一直属于北京的核心商圈。在面对规模如此浩大的放量冲击，这些商圈现有写字楼群如果不采取行动对自身的配套设施进行不断升级，很可能会面临固定客户流失、客户规模降低等危险，长此以往，存量写字楼的租金也会随着市场下滑而跌落。而租金的下滑又会使客户群发生质的改变，以形成恶性循环。想必这是任何一个存量写字楼投资方都不愿看到的结果。这只是核心商圈面临的压力，非核心商圈的写字楼就更不用说了。以丰联广场为例，曾几何时，丰联在写字楼市场首屈一指，而现在，随着周围新型写字楼的拔地而起，丰联自身配套设施无法进行相应的升级，客户群中已经加入了不少小型培训机构，租金也有很大幅度的下滑。这样活生生的例子不得不使我们引以为鉴。

昔日的甲级写字楼，昔日的超豪华写字楼，在面对如今集中放量的新写字楼时，实力受到了严峻的挑战。无论从规模、设计风格、材料构成、空间布局，还是周围的配套设施，亦或地理位置、交通状况，新放量的写字楼都更胜一筹。和这些新写字楼站在同一起跑线，存量写字楼除了拥有固定的客户群之外，很多昔日的长处都变成了现在的鸡肋。如果再不未雨绸缪，努力在提高自身和改善周边设施上下功夫，存量写字楼的租金会面临越来越大的压力。如果到危机已经出现后才去考虑解决办法，面对每时每刻都在发生变化的市场，恐怕早已晚矣。

任何成熟的市场，都要经历优胜劣汰的过程。写字楼市场也不例外。下半年的集中放量体现了北京商业领域的繁荣与发展。尽管集中放量会带来这样或那样的冲击，供需市场也会面临不小的压力，但对于整体写字楼市场的长期、稳定、良性的发展，集中放量倒更像是一块试金石，使新建写字楼从诞生起就带有竞争意识，也为存量写字楼的长期发展敲响警钟。

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