戴德梁行：商铺市场供需两旺 表现活跃

进入2007年，北京商业市场表现活跃。一至五月份，北京市社会消费品零售总额累计达到1508.9亿元，同比增长14.9%。零售业的快速增长是商业市场持续发展的主要动力。

6月11日，商务部、国家外汇管理局联合发布了《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，对外商投资从事房地产开发与经营活动提出规范性要求。此“通知”实际是对去年下半年国务院六部门联合发布的“限外政策”的完善与细化。“通知”的执行对进一步规范外商投资房地产行为具有积极意义。

由于看重奥运效应带来的商业契机，各个行业的商家对于商铺的需求异常旺盛，尤其是部分与运动产品相关的品牌。同时，珠宝、钟表等行业的需求也有所增加，许多国际知名珠宝和钟表品牌开始进入北京，纷纷开出其在京的首家店铺。而一直以来需求旺盛的餐饮业依然热度不减，一些国外及北京以外的餐饮品牌也开始在京选址开店。

从业态方面来看，上半年开业的项目主要以购物中心为主，且多数为外资性质，如新光天地、美罗城购物中心等。而另一方面，大批外资零售商不断拓展北京市场，其对北京优质零售物业的需求量也在进一步增长。如韩国乐天百货、日本高岛屋百货、伊势丹百货、泰国中央洋行等都已经确定或计划开设其在京的首家旗舰店。

区域方面，CBD成为今年上半年商业项目集中开业的焦点区域，新项目弥补了CBD一直以来商业物业缺乏的状况，越来越多的商家开始进驻并关注这一区域，商业中心的形成指日可待。与此同时，望京、中关村等区域同样比较活跃，新开业的项目正在逐渐带热这些区域的商业气氛，商业市场活跃度明显增强。而另一方面，一些运作成熟的百货商场或购物中心如新东安市场、北辰购物中心与君太百货等，为了更好地适应市场需求的变化，纷纷在奥运之前对其硬件条件进行改造，调整其经营定位，引进更多高档品牌，提升物业品质。

由于投资机构看重商业地产的高回报率，因此，近期市场对商业地产的关注日益增多，特别是地段优势明显、评估价值高、预期收益大的项目更是备受市场关注。而另一方面，受政府不断出台“限外”政策的影响，外商投资商业地产的步伐有所放缓，因此更多的投资成交发生在内资金融机构和企业中。

由于去年下半年部分项目推迟开业时间，使得今年上半年开业的商业项目较多。百货方面，有新世界彩旋百货；而购物中心方面供应则相对较多，主要有新光天地、美罗城、银座Mall、昆仑汇和嘉茂购物中心。值得注意的是，优质商业项目的集中入市，将造成竞争加剧，但这也促使越来越多的商业项目更加注重市场定位、差异化经营，项目品质得到保证。

下半年，北京商铺市场新增供应量预计将达到近200万平方米，朝外、CBD、及中关村等区域供应相对集中，如日坛国际广场、朝外SOHO、世纪财富中心、大钟寺国际商业广场等都将于下半年对外营业。

虽然面对上百万的商业放量，但由于开发商对项目的盲目乐观，使得项目自身条件与商家需求之间存在较大差距，导致北京商铺市场仍然表现出有效供应不足的局面。面对日益激烈的市场竞争，开发商与商业管理公司只有更加努力提高自身项目的品质与经营管理能力，注重差异化经营，才有机会在激烈的市场竞争中取得成功。

销售市场方面，对外销售的优质项目较少，而租金的持续上涨，使得市场上对商铺的需求日益旺盛。预计下半年，销售市场表现活跃，售价继续上扬。

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