戴德梁行：高档住宅租赁需求旺盛 销售旺季回暖

本季度高档住宅租赁市场需求旺盛，租金保持平稳，空置率明显下降；而销售市场需求有所回升,平均售价继续走高。

2007年5月18日，央行宣布同时上调金融机构贷款基准利率与金融机构人民币存款准备金率，这是央行近10年来首次同时上调这两项指标。这一前所未有的政策组合，彰显出央行保持宏观经济稳定的决心。

随着奥运的临近，酒店服务式公寓供应量出现大幅增长，市场竞争更加激烈。为了增强吸引力，部分项目在本季度推出促销活动，如租金折扣、换购积分等，使得本季度酒店服务式公寓的平均租金小幅下降至167.7元/月/平方米。空置率方面，完成翻新的部分项目受到更多客户青睐，加之上季度入市出租的两个酒店服务式公寓凭借品牌知名度，入住率提升，致使本季度酒店服务式公寓的空置率小幅下降至20.3%。

本季度出租公寓市场同样活跃。随着跨国公司在华业务的扩展，更多外籍管理人员来到中国工作，租赁需求亦随之增长。本季度出租公寓的空置率下降至15.6%，降幅为8.8%。租金方面则小幅上升至110.5元/月/平方米，增幅为1.2%。

出租别墅项目凭借在环境、居住舒适度等方面的优势一直受到家庭型租客的青睐，需求较为稳定，本季度平均租金继续维持在133.4元/月/平方米。而受禁止别墅用地政策的影响，部分原可租可售的别墅项目转向销售市场，使得租赁市场上的有效供应相对减少。本季度出租别墅市场的空置率小幅下降至15.8%，降幅为2.6%。

本季度高档出租公寓方面的新增供应主要有位于亚运村板块的世茂奥临花园和位于燕莎板块的凤凰城三期，除此之外，朝阳公园、金融街板块也有一定数量的高档公寓开始对外出租。而在别墅方面，新增租赁供应主要集中在顺义别墅区，分别是丽嘉花园别墅和长岛澜桥三期。

下季度，大多数酒店服务式公寓都将会出台奥运期间的租金报价，预计提高后的租金最高将会达到目前租金水平的4倍以上。同时，为保证奥运期间的客房供应，部分酒店服务式公寓在下季度有可能暂停接受长期租约。受此影响，预计下季度酒店服务式公寓的平均租金将会出现一定程度的上升。另一方面，燕莎板块即将开业的Oakwood北京服务公寓将进一步加剧市场竞争，预计下季度酒店服务式公寓的空置率将会短暂上升。
出租公寓方面，位于CBD核心区域的高档项目“银泰中心”将于下季度面市，预计其高端定位将在一定程度上拉高平均租金。而外资企业日益增多的驻京高级管理人员则构成了出租公寓市场稳定的需求，预计下季度出租公寓的空置率将保持平稳。

禁止别墅用地审批政策的执行，使得投入到租赁市场的项目日益稀缺，也使得高品质的出租别墅项目更加受到市场的关注。预计下季度出租别墅市场平均租金与入住率都将会稳中有升。

本季度是高档住宅销售市场的旺季，部分开发商出于对市场的乐观预期与项目品质的自信，纷纷上调销售价格，致使本季度高档住宅销售市场平均售价继续上升，其中东长安街板块因新项目入市，涨幅最大。另一方面，股市的持续向好以及限外、加息等调控政策的影响，使得本季度高档住宅销售市场上出现一些观望情绪。成交量虽较上季度有所增加，但对处于传统旺季的高档住宅销售市场来说，需求则略显不足。

近期，随着奥运效应的影响日益明显，越来越多的外国投资者开始关注北京住宅市场，尤其是酒店服务式公寓市场。预计外资机构在经过详细的市场分析与项目评估后，将会做出投资决策。

与上季度相比，本季度高档住宅销售市场供应有所增加，物业类型主要集中在公寓方面，如东长安街板块的天安国汇，第二使馆区板块的瑞士公寓等，而在别墅方面，供应相对较少。

预计下季度高档住宅市场新开盘项目将会有所增加，主要集中在东长安街、第二使馆区及顺义别墅区板块。而预计开盘项目在地理位置、区域环境及项目品质的等方面的优势，将会拉动高档住宅销售市场的平均售价继续走高。

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