李兰：城市别墅是历史造成的

李兰 亚运新新家园销售代理 盛世兴和经纪公司总经理

李兰 亚运新新家园销售代理 盛世兴和经纪公司总经理

我觉得城市别墅本身这个概念就是别墅，在城市里有一个真正的别墅是很幸福的，因为城市是文化、政治、经济的聚集地，寸土寸金，很难说开发商或者政府在城里拿到土地做成低密度的别墅，也不是不能做，也不是卖不出去，也不是算不过来帐，因为太稀缺的土地不能做成低密度。真正意义上的城市别墅基本上是很难存在的。我们可以看到现在这些世界级的城市，纽约、东京、香港这样的城市，我们在一个真正的城市范围里是见不到真正意义上的城市别墅的，别墅一般在离城市远一点，最近的也要在城乡接合的地方。

刚才陈总也讲到了，随着时间的发展，城市的概念在改变，过去亚运村附近完全是荒郊野外，现在随着亚运会和奥运会的召开，使得这个区域已经成为北京城市最繁华的区域。现在从城市的角度来说，它在不断扩大，有一些乡村或者郊区在往城市化发展。城市的重心不断在移动，北京这座城市的中心在不断向北偏移，我们有时候讲亚北区、泛北区甚至再往北。别墅的概念也在不断地变化，以前是大院子、大房子，拥有很多土地，而现在这个概念太奢侈了，实际上别墅概念也在演变，刚才主持人也讲到了，有一些Townhouse，有一些不是特别主位的房子，我们说它具备了别墅的品质和生活状态，城市别墅这个词现在已经得到了很大的发展，它的边缘已经不能界定得特别清晰了。

同时我觉得城市别墅这个概念是由很多历史造成的，亚运村六年前还不是这样一个地点，而今天亚运村已经在亚奥中心，它成为政治、经济、交流的中心，它能真正成为一个城市的中心，它做一个独栋的产品当初拿这个地是比较严一点的，它具备这个条件，可以做低密度的形态，但是因为城市发生变化了，城市中心这个区域繁华了，由于亚运会、奥运会使得这个区域变化了，才形成这个时代真正意义上的城市别墅，它是一个历史的发展造成的，而不是开发商主动地想建造一个城市的，真正意义上的城市越来越小，甚至不存在别墅，像我们北京真正意义上的城市别墅，也许四合院可以算是，但是把它的概念演变以后意义就不一样了。

以所谓的城市别墅或者高密度的小区里面的城市很难真正做到彻底的私密。其实这个事情要看你的客户群而不是开发商做产品片面地追求我要做一个什么样的产品，不仅要顾及到舒适性还要顾及到私密性，其实这时候你要去问你的客户群更喜欢什么样的生活方式。城市别墅和高档的公寓之间的竞争也一样，有一些人群比较年轻正在创业，他们很需要社会交往和交际，这些人群不一定会选择非常低密度，非常私密，非常放松的环境居住，因为他的生活离不开人群社会的发展，所以他反而喜欢一种邻里关系的交替，这个时候你的产品不要太刻意追求个人的小私密的环境。

你做低密度的产品的时候适合的人群又不一样了，可能是一些已经成功的人士，他希望回归，需要安静下来，需要有一个更舒适的空间。这个时候你更多要考虑它的舒适性和私密性。所以我觉得你不用拿到一块地太刻意地追求私密空间和邻里空间，第一要分析你的客户群。如果你是给欣欣向荣的人群开发的项目可能密度会高一点，这个时候你考虑更多的可能是交往的团体的配套公众性因素更多。我觉得我们开发商做产品不要刻意地做一些私密性，要为客户群做一些更适合他的生活方式的产品。

我觉得这个问题最终还是很客观的，要做客户需要的东西，而不是开发商自己主观喜欢的东西。同样是低密度的联排别墅，其实我们看过这样的项目，大家都各有所长，我们做了很多革命性的改变，当时我们做这个产品的时候也跟设计师有很大的争论，我们也很害怕，因为我们觉得不该把厨房和客厅放到三层，这是很超出常规想像的设计，因为这一排房子全都是在西面，景观特别特别好，如果你用大窗户，真的是每一个窗户都是一个画。我们就想观景是登高望景，所以我们把客厅放在最高层，你看到的高尔夫几乎是全景，你在一层看到的是离家最近的景。

因为我们中国人的生活习惯是南向的，我们所有的房子的客厅有一个最好的景观，可以在那里喝茶、看景，心旷神怡，特别舒适，我们有非常多革命性的改革，我们自己家的花园的公共消失的边界很大很大，像国外的大的庄园的边界，可以开着车直接到你的门口，给你的感觉就是他们家的感觉，我们也会在房子内部造一些景观，北京地少人多，所以我们对土地和景色的需求特别特别地大。我们除了到外面一些风景好的地方看看，在家里也很渴望看到一些景色，所以我们留了一些空间设计很巧妙，在一些不太会用到的地方会在家庭里做一些小瀑布小流水，我们还会做一些天窗或者在主卧做一个一线天，让阳光直接照到你的身上，这些眼光非常独特，但是我们没有超出人对生活的需求，是我们居住向往的东西，在家你可以听到流水声，可以看到花草，通过窗户可以看到最美丽的画，很有舒适感。

你在这样的一个过程里可以发现，所有的产品都是以客户为中心，因为太稀缺了，最便宜也要12000块钱左右，这样他的生活方式和需求更重要的追求是什么东西，我们完全去研究这些东西以后，我们宁可多承担一些成本、时间、心血，给客户这样一些产品，客户会很欢迎甚至很感激我们。亚运新新家园最后一期其实已经等待很久了，因为我们做了很多改变以后，我相信很多客户也在等待。

我要讲一个投资的概念，我们可以说它是享受性的投资，因为我们在投资的过程中，有的时候我们是做纯粹的投资，我购买一个房产，或者买股票做基金的投资，我们就等待资金，这是很纯粹的百分之多少的回报，在这个过程中对你的生活享受没有什么意义，只是纯粹做一个投资者的回报而已。但是比如说我们在购买一个很有价值的房产的时候，就像刚才说的苏式园林，你买这样的产品首先你享受是第一位的，你一定是一家人住进来，爸爸妈妈、兄弟姐妹、孩子都要住进来，这样一个宅院的文化生活是非常非常美好的，所以我们叫享受你的房产。同时它的生活空间非常好，各位老总都讲到了土地的稀缺性，这种别墅的感觉。一个花园至少要用一个月的时间才能做，这样的产品我们彻彻底底不会再做了，确实是绝版，你买这样的产品确实是一种享受。第二是它的利用价值，除了土地的稀缺性和绝版以外，其实我觉得这种增值空间的大小来说，哪个区域的城市化进程越快，它的升值空间就越宽，一定是这样的，你离城市越来越近，你的价值空间就会越来越大，你离城市越来越远，你的升值空间就越来越小。你买了享受的房子住又享受了生活，又享受了升值空间，这是我们投资的首选。你买汽车，我们都知道汽车是越旧越不值钱，但是如果你买一辆保时捷就不一样了，你买车的时候同样花100万或者500万，你应该首选保时捷这种增值的，同时你开着它是一种享受的，这就是享受性投资。

在中国目前的土地政策和国家宏观调控的情况下，短期内挺难去判断的，但是从长远来说，第一我们要看需求，任何东西都不是政府或者开发商或者客户单方面能够决定的市场走向，开发商不可能以自己的意愿决定市场走向，客户想要什么就有什么也不太容易。单纯靠政府行为也不太全面。从长远的角度来看，我觉得对于别墅来说，至少我们说配套齐全也比较方便的方面，工作、生活都比较方便，又是低密度，又舒适这样的产品的需求会越来越大，因为现在我们中国已经进入世界强国的范围，我们的经济、社会越来越好，将来也会越来越好。无论是Townhouse还是独栋的，有可能将来以某种形式出现，这样的产品需求越来越大，怎么样解决这种供求的矛盾？应该是政府、开发商、客户三方面共同用很核心的方案来解决的问题。我相信从长期来看，城市别墅未来的需求是很大的，但是可能在不同的地域用不同的形式表现。

居住是可以改变人们的生活方式的。

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