楼市经历暴风雪 看开发商为定开盘价打心理战

1月23日,北京某售楼处二层会议室。房间里的空气就像北京深冬常见的阴霾天气一样,弥散着一种滞重的颗粒。

不记得这是第几次讨论开盘定价的会议了。争论在继续,两派观点僵持不下。一派主张咬牙挺住,以22000元/平方米的价格开盘,保证利润;而另一派则认为,在目前大环境下,应降低预期,以19000元的价格低开,加快回笼销售资金。

4个小时后,老板终于拍板,确定项目开盘价为19000元,从最初预期的22000元直接降了3000元。

接到这一指令,销售总监陈鑫(化名)也没敢松口气,"即使大幅低开,销售情况怎样也还是有些担心。"他说。

举棋不定的远不止陈鑫销售的这一个项目。当南方雪灾肆虑的同时,京城的楼市也在经历一场暴风雪。在过去的三个月里,市场的观望使北京楼市陷入了多年未见的低谷,多数楼盘滞销。

但像陈鑫的老板这样向市场让步的楼盘并不多。饱经风浪的京城地产商们仍然在坚守高房价的防线。一场围绕开盘价的心理较量正在白热化。

楼市暴风雪

"2007年10月以前,开发商定价也曾迷茫过,但那是担心定价低了的迷茫,因为当时楼市太火爆,什么房子都能卖出去,开发商拿不准定什么价才好。"北京某楼盘营销顾问、房地产资深经理人季满如说。

据北京市统计局发布数据,2007年北京新建商品住宅销售价格创下5年来最高涨幅,开发商一次次挑战市场极限。"但是现在,准备推盘开发商的迷茫,是因为不敢随意定价,都怕定高了市场不接受,定低了又不甘心。"季满如说。

让开发商们迷茫的,是这个冬天京城楼市的"暴风雪"。

北京市房地产交易管理网的数据统计显示,北京已经连续三个月期房住宅日均签约量大幅下降。去年11月住宅期房网上日均签约365套,12月降到254套,环比下降超过30%。

进入新年的1月份,形势益发不妙。截至1月31日,北京住宅期房日均签约仅186套,同比减少了122套,下降40%,日均签约最少的一天只有61套,创下历史新低。

北京易居研究所的统计则显示,1月北京楼市基本处于滞销局面,有近80%左右的项目销售放缓,有部分项目整月没有销售出一套。

进入2月份,网上住宅期房日均签约量又从2月1日的188套直线下降到2月5日的15套。

"市场的疲态其实从去年八九月份就开始了。"陈鑫记得,那时还有很多人托关系请他帮忙留一套房。但到年底时形势便急转直下,特别是央行对"第二套住房"以家庭为单位的政策明确后,不少人都选择了放弃。"首付提高消灭了至少三成住房购买力。"陈鑫认为。

而在北京师范大学房地产研究中心副主任、经济学博士王宏新看来,这一切是持续几年的宏观调控产生叠加效应的结果。"央行一年里6次加息,连续10次上调存款准备金率,第二套以上住房的首付和贷款利率提高,再加上2008年货币政策从紧和征收物业税的传言,这些都使购房者采取观望态度。"

市场转为观望后,业界大佬的观点也突然转向。

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