实况：“城市”系列论坛——北京城的机会与梦想

【提问】您好，我是搜房网的，我有一个问题想要问潘总。07年的时候大家就开始讨论奥运前后是不是有房地产拐点的问题，08年初，房地产市场的成交量相比往年出现了大幅度萎缩，使更多的人加入到观望的队伍当中去，这就使得更多的人去关注08年奥运之后到底会不会有拐点。而且您提出的“百日剧变”如果应验，恰好会在奥运之后显现效果。综合以上状况，您能不能预测一下奥运之后房地产会出现什么样的态势？

【潘石屹】我正好昨天上你们搜房网看了一下，有一个记者写了一篇文章，文章的内容说我最近说的话思路不太顺。借你提这个问题的机会，我把我这个逻辑串一串！

【潘石屹】第一个对中国经济整个成长的动力，可以从我们身边的人和世界看到——没有变化。这个也不是政府出台一个政策如何压制。我觉得发展你身边的人心里面想的东西，这是第一个判断。

【潘石屹】第二个判断，去年2007年中国的房地产最火爆的，比06年增长了44%，别看这2.9万亿的成交额，中国你们想象到的行业成交额都是几百亿，如果是2.9万亿的成交额是非常大的数字。可是我们看到另外一点，中国所有的开发商去年一年拿着钱买地就花了3万亿。去年销售总收入2.9万亿，给政府交出让金交了一万亿，整体来说，整个行业是缺少资金的，这是从几个数字来看。

【潘石屹】我提出这个问题之后，有好多开发商说你说的是别人，不是自己。但是从整个行业来说是缺少资金的。中国大的经济形势不太好，美国的次贷会有影响。今天我们的市场跟美国的市场紧紧的连在一起，中金公司，他的首席经济学家哈继铭做了一个非常复杂的模型，美国GDP降1%，也会把中国的GDP拉下去1%，就是说影响非常大。所以大的经济形势不是非常好。在很短的时间，因为房地产行业缺乏钱，所以土地的资源，包括开发的员工各种各样的资源在这种情况下一定要重组的。朋友老问我，说这个重组大概多长时间，我说大概三个月吧。后来网聊的时候，一个记者问我的了，我就说一百天。结果媒体记者总嫌我说的话土，就拔高一下，潘石屹说“百日剧变”。这个我就想起梁启超什么的，这个理论水平一高，我就不明白记者说的什么问题了。

【潘石屹】回过头来说拐点。拐点主要谈房价出没出现拐点，我认为只有土地没有钱的时候，08年变成的房子就少。如果市场上供应量少的话，房价怎么会往下拐？只有供大于求的时候，这是一个3万亿的市场，房价才会往下跌的。需求量大到什么程度呢？房地产任何一个问题，全民关心。这从商业来说是天大的好事情，哪一个行业受到这么多人关注，拖拉机人们关注不关注？所以你就从关注程度就可以看到潜在的需求是非常巨大的。所以我说的这个拐点和房地产企业之间的变化没有太大关系。我们也看到行业领导人说我们不倡议谈拐点，我是同意这个观点的。

【潘石屹】王石从去年谈到拐点，其实是他批评各个分公司不要拿地了，第二个要降价尽快回笼资金，这是从万科集团财务安排、战略和对市场的判断做出来的办法，他做得是对的，因为他做的项目大多数跟保障性住房差不多。离城市中心都比较远，所以他做战略调整的意义是很简单的依据。结果网上媒体不断把“拐点”放大，从万科降价谈到房地产的拐点，从珠江三角洲谈到中国的拐点，谈到中国经济的拐点，谈到中国社会的拐点。这个都是错误的，从王石提出拐点也是很单纯的看法，他对市场有自己的判断有他的道理，就怕别人把这个事情不断引申放大。因为媒体总是几句话，说潘石屹说拐点了，然后又说“百日剧变”，这个就打架了，其实连起来说并没有打架，挺顺的。

【提问】几位专家好，我今天听这个挺受启发的。我听最近有话语权的人士讲，北京下一步发展的区域是西南和正南，我买你北京公馆能买一套普通的，但是我拿有限的钱买西南可以买两三套。你能不能给我一个普通投资者的建议？首先我已经有一套稳定的住宅了。

【潘石屹】房地产开发商有一个秘诀就是地段、地段、地段。你作为一个投资者也是地段。想要物业升值一定要把地段选好。北京这个地段说西南角我是最不看好的，你要不行的话，到北边买套房子也比西南角好，因为城市最关键的是两个，一是取决于它的历史，北京的城市规划过去功能分区的城市规划，像东边是工业区，西北是教育区，西边是政府区，是按照这样一个东西是分的，西南是手工业区，主要的动力是靠手和脚为动力做，这样的历史形成了很长时间，一部分人群发生了变化，一部分人还没有发生变化，这是第一要考虑的。

【潘石屹】第二要看城市基础设施。北京奥运会投资的3400亿人民币，一个天文数字，所以我给他们说，北京的基础设施比一般省会的早30年，别的任何一个省会城市赶到北京和上海的基础设施再有30年都不一定赶得上。如果是3400亿人民币，一年销售2千万平方米的房子，光基础设施就一平方米1万块钱。我说这个的意思是，你与其到西南角买房子，不如到中关村，奥运会附近买房子。只有这个地区的发展潜力仅次于东边。如果在南边你上班近买上一套就可以了，如果投资的话，我建议你不要在那边买，那个地方升值潜力很有限。

【提问】刚才潘总提到富人和穷人混区，现在目前是没有办法实现的，包括开发商开发的项目当中也没有办法实现。我想问你在你们的项目中有没有考虑这个？另外，北京公馆你们的构成是什么样的状况？

【潘石屹】您说的这个问题主要是政府要做的，如果政府在任何一个商品房小区配套15%、20%的廉租屋、经济适用房，他在这个地方不收地价款、不收税等等，这个问题就马上解决了。就像陈先生举的例子一样，这个实际上应该是我们开发商和这些学者们一起给政府提建议，只要政府把他的规划修改马上就可以解决。

【潘石屹】我们北京公馆的项目是从任志强手里接过来的，他原来规划成什么样子，我们只按这个样子装修就可以了。我们为什么看好北京公馆，是看好过去北京供应的三环之内的土地非常非常少。去年北京公开出让的土地，三环之内才占0.6%，项目非常少，规模也不大。所以如果要配套经济适用房或者廉租屋的话，一定要大一点的社区去进行，这样才可以解决。

【提问】我是第一财经周刊的记者，有两个问题。第一问题听您说对CBD的渴望，您自己也在CBD发展起来的发展说。我今年年初的时候了解到，CBD写字楼的供应量达到空前的增长，地也越来越少，您在CBD的发展有好些项目也在任总那些取过来的。只能依靠收购烂尾楼发展。还有您说回答那位女士的时候说到，未来奥运村，亚运村的发展仅次于东边，您以后会不会倾向于这种地块的发展？因为CBD这边的地块会趋于饱和。第二个问题，SOHO在上市的过程中，前门地区对SOHO带来一个很大的保障。我知道前段时间前门地块出现了一些问题，您能不能说一下前门地块现在遇到什么样的情况？

【潘石屹】城市我们选择地的时候，觉得未来的城市不光北京，其他所有的城市最重要的是交通。我们想选地的时候，最理想的是在交通枢纽上面，不光是一个地铁出口，可能是地铁的交汇点，可能是地铁和环路的交汇点，这样的位置我们是认为非常方便，升值潜力非常大。

【潘石屹】第二个，CBD里面确实已经饱和了，在过去十年时间CBD基本建设完成了，还有最后一两块地也不知道什么时候拍卖。我们选择地的原则没有变，选择最好的位置，最好的交通。您谈到前门问题，您可能没有详细分析我们的招股说明书，上市公司时SOHO中国并没有包括前门项目。我们是说上市后会把前门项目地块转到SOHO中国去，唯一给股民的承诺是：我们一分钱也不加，什么时候同意转，我就什么时候转过去。这是33块地的情况。其中有几块地是政府“招拍挂”的地，这个我们在招股说明书也写得很清楚，前一段时间政府把这几块地拿出去“招拍挂”，最后挂出来几天时间，又撤回去了，这个给媒体上引起轩然大波。媒体有各种各样的猜想，可能有文物的问题等等，据我知道，这个地上没有任何的文物，肯定不会出现文物的问题。至于政府处于什么样的原因，我们是一级开发公司，也向政府询问，到现在为止，确实不知道什么原因。我猜想，这样一个位置确实是非常敏感的位置。到底什么原因，到今天为止，我还不知道。我到香港去，好多媒体问我什么原因，我的确不知道，如果知道的话，就告诉你们了。

【何力】谢谢潘总，我们时间关系，我想我们今天的问答讨论就到这。最后我们能不能三位嘉宾围绕我们北京城的机会和梦想做一个简单的小结。

【陈冠中】或许不是总结，又出一个新问题，刚才说过到十年二十年后后，大城市会越来越大。我们再细分，我们把它分成历史城区，新城市，我们的新城区是CBD，还有很多新的建筑会在北京的新城。这些新城是跟城市离不开的，这个新城怎么建，跟睡眠小区怎么联起来，这个是我们下一步需要关注的。我记得二号机场做得不久，我当时觉得不够用，现在的确是不够用；金融街也不是很久的事，建完后发现现在远远不如CBD的概念。

【张颐武】我就一句，我觉得北京的机会和梦想，过去就像我们30年前像傻根那样发展，拼命盖房子、挣钱。将来我们会发展自己的机会，像许三多一样不放弃、不抛弃。我觉得北京的梦想就像许三多一样，既自己每个机会都赢，又让大家皆大欢喜。

【潘石屹】最近十几年时间，我一直在想一个事情，尤其是跟万通分完家以后，我们发展非常快，建了好多房子，有好多客户、业主。上一次我们上市的时候统计了一下有4700个，到今年大概有5000多个业主。我们自己在CBD有好多房子。另外我们也赚了好多钱，这个赚的钱跟我小时候比简直是做梦都想不到的。可能再过三、五十年，我们的房子，我们客户的房子再也不是我们客户去住,又会有新的人进来。我们赚的钱可能过几年十年又会流到别人身上去。所以现在最重要的是我们要把现在的事情做好，因为这是留下一代的，最重要的是把房子建好，至于这个房子属于谁的，钱属于谁的，总是变化的。而且我们要坦然的面对这些变化，做好事情是第一位的。

【何力】谢谢潘总，北京城市的机会多多，但是要从脚下做起。非常感谢我们三位嘉宾跟我们分享了北京城市发展到今天的机会与梦想。想借助这个机会祝愿大家都实现自己的梦想！谢谢大家！谢谢各位嘉宾。

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