直播：善银财富房产理财论坛 新形势下的房产理财

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上一篇：[房交会直播]2008上半年武汉房地产形势座谈会

时间：2008年5月10日

地点：武汉国际会展中心

主题：新形势下的房产理财

嘉宾：

易宪容教授

华中科技大学的张忠诚教授

武汉美联地产有限公司总经理卞涛先生

升华现代城的总经理

论坛现场

进入直播>>

主持人：大家好，现在我宣布善银财富武汉房产投资论坛现在开始。非常荣幸在这样一个阳光明媚的日子相聚在武汉国际会展中心。请允许我代表此次论坛的主办方善银财富管理公司，钱生钱网，向今天的易宪容教授，华中科技大学的张忠诚教授，武汉美联地产有限公司总经理卞涛先生、升华现代城的总经理等表示诚挚的感谢。另外我还要向今天到场的所有投资者表示欢迎，希望大家能通过这个论坛都有所收获。

接下来我介绍一下具体详细的过程。首先我们请出今天的主讲嘉宾易宪容先生就中国楼市做一下分析。接下来请出张教授等一起与易宪容先生一起就武汉市目前的投资状况做一下讨论。我想大家都希望听到专家和嘉宾能站在各自立场发表自己的观点，对我们的投资者都有所指导。另外讨论之后接下来的会议要分为两个部分举行了。另外VIP客户可以进行圆桌会议交流。另外投资理财上还有很多不同的方式，今天作为主办方善银财富管理公司也会为大家带来全新的产品。接下来我想把宝贵时间交给易教授。让我们欢迎他。

易宪容：大家上午好！已经来武汉做报告多次了，而且前几次都是比较大的范围内做。比如说在湖北图书馆。我今天也十分高兴和大家一起讨论当前的金融形势和当前的房地产市场形势。大家一起来讨论，我们如何来判断当前的金融市场和房地产市场。通过这种判断我们找到能够为自己有一个便利的投资方式和投资途径。

大家知道近几年来中国的金融市场发生了根本性的变化，而金融市场的变化也带动了房地产市场的发展。而房地产市场的发展同样促使了金融市场的繁荣。我举几个简单数据。也就是说我们最近几年的整个金融市场，整个中国经济发生了一个最基本的运动叫资本化运动。这个概念是我自己起出来的。资本化运动，我们能把过去、现在、未来的财富成为增加财富的工具。也就是我们这个善银财富网站的钱生钱。如果你过去仅仅有土地、厂房、货币，但是这些货币不能成为你生钱的工具时，不能成为你财富的时候，你那个时候仅仅是财富。只有把这些财富变成增加财富的工具时，至少是资本。通过资本的运动让我们的财富快速增长，大家看到近几年的资本市场、房地产市场为什么这么繁荣呢？就是因为我们把以前的财富，比如说土地不能交易，但是它交易之后可以到银行抵押转化为现金流。而且我们现在可以看到很简单的东西，我们买房子是把房子抵押给银行，其实不是的。为什么不是呢？我们现在买房子是把个人未来的收入变成了工资抵押给银行了。

国内的投资工具我并不是太了解，但是在香港，一些大的银行开了户口，比如说你有一百万的现金在，然后你可以很简单到银行借钱。因为你买了其他的理财产品抵押到银行去了。它这个并不是和我们现在要审批、申请的程序一样，在国外的银行不需要申请。你到那里借钱他们就有一个额度给你。这些你可以买股票。所以我们现在中国已经开始通过资本化的运动，让我们过去的资产、财富流动起来，成为我们增加财富的工具。

大家可以看到近几年来我们的财富看看增加了多少，我们的银行资产在五年以前的时候只有几万亿，到2007年底50万亿了，我们个人储蓄存款18万亿，如果加上企业和政府的有40万亿。我们的股票市场尽管最近几年降了很多，但是到2007年32万亿，到2007年底我们上市公司的市值达到了43万亿。还有我们的保险公司有3万多亿，我们的基金在加上我们的外部储备，一季度是16399亿，那么这些财富是短时间流出来。这些资金就是由我们繁荣市场，由这些工具把财富流动起来。所以善银财富公司也是让我们的财富流动起来的方式。只有这种财富大量流动的时候，我们整个社会经济才能够快速成长。

著名经济学家易宪容

我举一个简单的例子给大家看看。美国来讲，他们在1800年时，美国整个货币发行量有640万亿美金，到了1900年的时候，美国的金融资产只有13万亿。大概到了2006年的时候达到了129万亿。美国经济的快速成长就跟整个他们金融市场的发展程度，和他们的资本化运动，和他的财富增加是成正比的。我们大家可能知道，我们现代经济的快速增加，大家会说是因为有工业化革命，有科技的创新。但是我最近想了一下，如果离开了金融产品的创新，离开了金融市场的繁荣，我们工业化革命、科技创新根本是撑不起来的。所以来讲我们现代社会经济的发展、社会经济的繁荣应该是三条支柱。工业化革命、科技创新、金融创新。这些创新最核心的东西就是我们的资本化运动。

但是资本化运动是什么？就是不仅仅把我们现有的财富可以流动起来，可以变成增加财富的工具；更重要的是它是通过我们金融市场的信用快速扩张。大家可能注意到了去年有公司叫货币战争。我最近写了一篇文章，现在的金融危机为什么这么多？现在的整个国际金融市场为什么这么糟？为什么金融市场泡沫这么大？得出的结论就是因为我们没有财富基本位。我们假定这个结论成立，如果我们中国假定财富基本位，我们的经济全部要退回到原始社会去。我们整个社会经济的繁荣全是靠我们金融市场的信用快速扩张的。政府为什么发行货币，因为有政府的信用担保。你货币发行出来之后我就可以买东西，为什么用金融按揭买房子，因为有我们个人的信用担保。我们企业为什么可以到股票市场上市？因为我们企业是有信用的。所以这些都是一系列的信用快速扩张。

我们比如说面值一块钱的东西上市之后市值就到了30几块了，实际上它的资本都没有增加，增加的是企业的信用，增加的是我们对企业未来的信心。所以我们现在整个经济如果说离开了我们整个金融市场的信用扩张，那么我们整个社会经济一定会回到原始社会去。如果我们现在采取基本位，那我们整个货币的发行又收缩99%。因为很简单，基本位最繁荣的时候是英国的维多利亚时代。我曾经做过一个研究分析了一下，维多利亚时代基本位最繁荣的时候，但是它的信用货币占了85%。就是由政府、银行担保的信用货币是85%，仅仅15%是黄金作为本位担保它的信用。

所以我们对最近的货币政策做了全面的评价。因为它否定了一个很基本的东西，否定了我们现代社会通过信用来增加财富，来促使经济快速成长的最为基本的东西。如果我们现代社会离开了这个，整个经济不是现在这个样子。讲到现代财富的增加，信用的扩张，当我们信用快速扩张时，财富快速增长时，我们的货币流动会分两条线流动。一条线会流入我们的实体经济，推动现在很多的企业做大做强。让实体经济的产品丰富。整个物流出现高度的繁荣。但是另外一条线会流入金融市场。如果说信用的快速扩张，流入金融市场时，会出现两个事情。一个事情是一定会导致我们整个资产价格的泡沫，另外一方面也会导致我们整个物价水平的快速上升。为什么我们近几年来讲，房价涨的这么快，股票价格涨的这么快。都跟我们最近的信用扩张过快导致的结果。

你比如说银行信贷来说，2006年底是3万亿，大概到了2007年底银行信贷是36300亿，而且这些中间其中有9千亿是我们个人住房购买的按揭贷款。而且这9千亿加上我们的外部按揭贷款，加上公积金贷款来讲，就达到了近一万亿。这一万亿的按揭贷款就是我们房地产市场去年价格快速飙升的动力年。另一方面当我们赢得了信贷快速扩张的时候，也导致了我们股市的价格快速成长。股市的价格大家可以看到，2005年上海证券指数是998点，大概到了2007年10月16日时，我们的上海证券指数达到了6142点，增加的速度是6点多。当然这段时间股票价值的快速增长可能有制度和价格的方面，但是最终来讲还是银行信用快速扩张造成的。这个快速扩张导致了股票市场一系列的问题。

大家知道从2007年10月16日的6410点，跌到4月20号2290点。我们说价格下跌了一半。最近我写了几篇文章。一方面由于我们早期信用的快速扩张推高了价格，股票价格的泡沫过大了。但是另外一方面来讲是我们由于政府对市场的管制，政府的政策调整不够，政府对上市公司管制所造成的结果。所以在4月20日之前我接连写了两篇文章。一篇文章是重整股票投资者的信用。另外一篇是如何调整政府对蓝筹股的干预。写这个文章之前我那个时候在做报告，很多人问我，因为这个价格是政府干预导致的结果。只要政策调整马上股市会出现比较好的上升通道。前天我写了一篇文章是《中国的股市如何走出目前的困境》。政府无论是大小解禁路径的出台，还是印花税的下降，都是希望调整我们当前股市面临的问题。而且当前股市面临的最大问题是政府什么时候放开对我们一些上市公司的价格管制。如果这个政策一放开，我们的股市又有一波快速上涨的环节。今年以来股市市场上市公司跌的最厉害的是两个企业，一个是石油，一个是电力。中石化、中石油下跌最厉害，还有电力也是。你想想中石化、中石油，政府管制你不能高只能卖这个价。但是这些中石化、中石油的价格已经在上升，你进口的产品、原材料快速飙升，但是原油、成品油不能调整，煤炭也是，电费的价格不能动，但是煤炭的价格已经开始飙升了。政府在这样的价格管制，不仅仅会扭曲整个行业的价格机制，会让整个上市公司的市场价格混乱，更重要的是政府政策的不确定性，一定会让上市公司的价格无法来判断。投资者无法来决定你这家公司到底是赚钱还是亏损。因为政策是政府脑袋的东西，你不知道会有什么样的想法出现。在这样的情况下，这两类上市公司的价格会迅速下降。所以我最近呼吁政府一定要放开对这些类型的上市公司的价格管制，让他们通过市场的供求关系来决定他们的定价。然后我们的投资者才能够根据这里的情况来判断上市公司的价格在哪里。我们如何来购买他们的股票。

如果我们的中石油现在是18块6，如果真的是市场来定价，而且它又是我们亚洲最赚钱的公司，你说它和其他公司的价格比，它的价格仅仅是2美金吗？为什么跌的这么快呢？关键的问题还是政府的价格管制。另外谈到房地产市场，它其实是另外一回事。就是政府你管到了前面的产品，管到了土地。土地通过土地储备中心卖出去，在这样的情况下，就不能通过市场的价格机制来反映土地的供求关系。我有土地就可以卖，没有土地就不卖了。但是房地产市场的下游产品又有市场化。这样的情况下也会扭曲整个市场价格机制。也容易导致房地产市场价格机制的扭曲。我们信用扩张会导致整个资产价格很高。另外信用快速扩张，市场上流动的货币很多，一定会导致整个社会价格水平快速上涨。大家可以看到，我们从2007年6月份开始CPI（消费价格指数）已经从6.4、6.5、6.9，一直到2008年7.1、8.7、8.3。从政府的解释来讲，这仅仅是食品的价格上涨导致的结果，是一个结构性的物价上涨。我们也可以好好想一下，中国现在物价水平的上涨，和欧美国家的CPI，无论是它的前提调整，还是CPI的统计体系都不一样。所以中国的通货膨胀是不一样的东西。我在清华大学讲课的时候，把中国CPI的特征归纳为中国的物价水平上涨往往是跟政府的权利远近有关。它一定在上涨至最早、最快，持续的时间最好。然后政府的权利越远，那么这种产品一定是上涨的持续时间最短。举一个简单例子，中国的物价上涨是先从房价涨起，然后是购房产品相关的产业、人力、工资，最后到了食品。因为我们住房的土地跟政府的权利最近，政府控制了土地。而我们的农产品为什么到了最后呢？农产品是农民所提供的产品。农民和政府权利最远。所以最近他们提出了结构性的物价上涨。这是很可笑的事情。其实我们CPI整个体系本身就是一个指标。好多消费品加权计算出来的结果。既然你加权出来的结果是整体性的东西，不可能分开。比如说8.3就会加权东西，要分开这个高或是那个高来讲，就不是8.3了。比如食品上涨百分之二十几就不是的。这里说明我们目前CPI指标对我们经济的重要性，说明CPI指标体系里面面临一系列的问题。为什么这么说呢？大家可能注意到了，我从03、04年就感觉到了。我们的CPI价格三个月上涨了，这些都投到我们的房价上去了。因为房价不是消费品，而是投资品。

但是在欧美国家对CPI统计的指标和我们表面上一致，但是我们中国的CPI结构和美国的CPI结构是有差异的。比如说我们的食品在整个CPI里面是占到33.6%，但是美国的食品占到15.6%，还有住房有关的，房租、水电、房屋装修等等，居住类在美国所占的比重是42.7%，我们占到13%。按道理来说，美国的房价发展了20多年，它的居住类应该是越来越低，我们的房价刚发展，这个比重是很高的，但是我们只有13%。由于这样一个指数，我们的CPI只有上涨到了食品类时，才真正的反映到了价格。不到食品就反映不出来。而且我们的居住类不仅占的比重小，而且它的基数很小，小到我们城市居民2007年居住类的消费只有902块钱。如果是三口之家住房消费只有2700块钱，我不知道武汉能不能找到2700块钱居住类消费的地方，我估计找不到了。200块钱水电费、房租费、物业管理费是找不到了的。在这种情况下，只有物价水平上涨到了食品，才能反映到CPI上。但是当食品价格上涨时，也就预测到了我们整个物价水平成倍的上涨。而且你不采取好的政策，在短期内根本不可能回调。所以我认为政府不应该以CPI做分析做决策，这样会误导我们整个的判断，我们只有意识到CPI上涨到食品时，才能采取比较有效的价格。07年6月份开始物价到现在涨的很厉害。而且后天要公布我们的CPI，估计还在8以上。8%的CPI是什么概念？我们的利率是7.14，8%的CPI，也就意味我们负利率4%。所以CPI已经达到很高的水平。因为我们信用扩张会导致市场价格泡沫，会导致物价水平全面上涨。关键还有一点CPI是我们政府、企业和个人投资行为，政府政策最重要的指标。

因为CPI低一定会让我们的利率处于低水平。我们的利率为什么处于低水平，为什么政府一直讲高增长、低通道，最重要的是我们当时的CPI水平比较低。在这样的情况下，中国目前是存在什么问题呢？如果说我们的利率水平不调整，那么我们的资产价格泡沫，我们物价水平的上涨就不会停止。这是你们判断投资最重要的依据。当利率上涨很快时，对投资影响是很大的。比如说房地产投资，我们屡次加息时，房地产都说加一点利息对我影响不大。一个房地产企业开发商它的利率影响永远是很小的。因为房地产企业往往都是一到五年。而且我们的利润水平比较高，加0.2对他们的影响并不大。但是房地产投资个人购房时这个影响是很大的。大家可能知道一个企鹅定律，如果我们以浮利来算，本金是4年翻一倍。如果买一个房子它是120万，首付20万，贷款100万，那么你利率到了10%时，你每个月就要还钱8772块钱，然后全部的本金和利率加起来是322万。如果100万到30年，以10%的利率计算，到了30年之后就是800多万了。这个浮利，利率对投资者影响很大。作为利率来讲，房地产投资、股票投资很重要。

资产市场的泡沫价格，股票市场泡沫价格，在这样的情况下，政府觉得面临的问题很多。我在2007年1月份时曾经和美国哈佛大学的教授等三方开了一个国际电话会，针对美国的次贷危机我告诉他们要密切关注这个事。我在3月份在上海证券报就发了次贷所面临的风险。那个时候金融危机还没有发生。由于这样的事政府已经意识到资本市场的泡沫价格，还有物价所面临的问题。所以政府就采取了从紧的货币政策，通过它来改变我们目前整个金融市场信用扩张过快的条件。但是2008年从紧的货币政策表面上是比较从紧，但是我们的信贷扩张并没有停止，2008年一季度，银行的贷款达到了1360多亿，比2007年一季度减少了57亿，但是这种减少仅仅是个人住房按揭贷款减了一千亿。我们的房地产企业开发贷款的资金不仅仅没有减少，反而还增加了。房地产市场同比增长了36.9%，比去年快了19倍。而且加上我们外币，一季度银行信贷达到了17000亿。今年一季度时银行的信用贷款增加了892亿美金，这比2007年同期增加了822亿美金。这个大家也可以考虑一下。在这样的情况下，我们今年尽管一季度采取的是从紧的货币政策，但是货币的流通并没有少。

既然货币流通没有少，房地产开发企业为什么觉得紧张呢？根本是我们现在土地的金融政策，还有部分销售的政策有所改变，导致我们现在面临资金的紧张程度和以前不一样。还有我们从紧的货币政策，最主要的还是我们人民币升值过快的表现上。今年人民币升值已经达到了4.3，但是我们可以看到人民币升值实际上可以理解为，对内人民币是贬值的，因为CPI已经8点多了，负利率很高，人民币贬值了。对外人民币升值仅仅是美元升值，对其他货币是贬值的。这个并不是我们人民币本身升值过快，而是美元今年以内贬值过快。所以这些关系大家一定要好好梳理，这样你就可能找到适合自己投资的方式或是途径。

最后归结到房地产投资，房地产如果投资今年政策已经有了很大变化，大家一定要把双方的政策看得清楚。比如说15号文件对银行信贷的管理，这种管理不仅增加了首付比例，而且增加了我们的贷款利率。所以我们投资者这个因素也要考虑进去。还有房地产市场是不是发生变化？其实我们投资者要把这几个目光看的更远一些。最近我们政策发生了变化，房地产市场肯定发生变化，我们投资房地产市场的产品、地点、方式也要发生变化。大家要记住一条，做任何投资，不能仅仅看自己历史的经验，不能只看别人是否成功，你要做的一定是要看当时这些要进行投资的这些产品，未来发展的情况，一定要看看大势发生了什么。你过去买了房子或是股票赚了钱，你以过去的经验去买有可能就会亏损，历史的经验这些东西仅仅是你判断风险的一个参考信息。所以希望大家投资时多关注一些知识、信息，多请教一些相关的企业，比如说我们善银财富这个公司也有自己的方式，多进行请教。通过这些信息向资深的机构组织提供帮助，你才能找到比较好的投资方式、投资工具和投资产品。这是你增加财富比较好的一种方式。由于时间关系，我只能简单讲到这里，谢谢大家！

主持人：谢谢易教授，易教授是我国著名经济学家，由于敢于站在老百姓的角度来分析房价而闻名，下面让我们以热烈的掌声感谢易教授作出的精彩演讲。我想中国有句古话说是居者有其屋，由此可见房子在我们老百姓当中占有的位置很重要，而且我国改革福利性分房之后，房子也越来越受到广大投资者的重视。我想上个世纪末，这个世纪初，造成了大批的炒房者，但是由于日益紧张的货币政策，以及国家在前两年出台的关于种种限制房产投资的出台，我想使得房地产投资成了烫手山芋，我们很难把握和抉择，我想接下来请易教授，张忠诚教授，和美联地产的，以及善银财富，大家一起来讨论一下，除了房产投资之外还有哪些投资渠道？

刚才我们都听了易教授的演讲，其实我有一个比较现实的问题想问一下在场的四位嘉宾，刚才易教授谈到政府应该放手对上市公司的管制，让市场来决定，我想房地产价格也是由市场的供需关系来决定的。我个人认为房价的涨跌应该是市场参与主体利益的博弈来决定的。我想针对目前市场的情况来看，大家可以谈谈房产投资在目前来讲还合适吗？或者说还合适的话，应该做什么样的投资？

美联地产有限公司总经理卞涛

卞涛：今年不是房地产投资的最好时机。我觉得这些年买房，包括我自己买了多套房子是被迫买房，因为你开厂开店要有资金，你去银行业是负利率，股票这个东西长线来说九死一生，那还能干什么呢？我虽然在房地产开发企业，但是我不喜欢这个企业。我估计现在比我更年轻的人进入这个行业，我每次都讲你们准备要转行，因为我这个年纪都准备转行。因为我觉得房地产再过10年或是15年就不重要了。它是阶段性的。它也是万物有生就有灭，房价有没有拐过我不知道，房产行业作为行业来说已经拐头了。房价的拐点我很难判断，但是房地产行业的生命力已经拐头了。

主持人：那您如何理解易教授刚才谈到的问题。

卞涛：我想房地产这些企业也像个人一样，个人的钱没有地方去，房地产企业拿到钱之后干什么呢？买铁矿、煤炭吗？他们只能买房产。

主持人：也就是投资渠道太有限。我想请易教授谈谈，您认为房价下跌真的是灾难吗？

易宪容：房价下跌肯定不是灾难，我是反对这样的意见的。我们房地产市场最近有一个东西大家需要明白，过去那种很便利、很暴利的方式没有了，政府都在调整。房地产市场发展肯定不会有大的转折，未来的房地产市场长期看是好的。让一些好的有实力的企业进来，生产一些大众化的产品。房地产企业的利润水平未来也向市场平均利润靠齐，我们市场经济有一个东西是不会改变的，就是城市化运动。城市化运动要解决农民大量进城的住房问题。中国城市化需要有一个快速的过程，在这样的过程下房地产市场仍然是比较大的一块。由于政策改变了之后，现在很多的开发商不是生产商品房了，都是鼓励生产限价房和经济适用房。当然这是过渡时期。整个政府的政策也围绕这些方面出政策，房地产企业做的好，做到国内排名前五名，那肯定世界排名前五。因为中国市场太大了，它的企业规模、盈利都是很大的。我们可以看到世界排名最前的企业都是生产大众化产品的企业，没有哪一家是生产奢侈品的企业。找不到。这些生产大众所需要产品的企业才能成为最有实力、最强的企业。所以我们房地产企业根本不必觉得没有信心。如何改变过去经营的方式，改变过去利润盈利水平高低的方式。

主持人：我理解易教授的话，就是房地产企业不要盲目追求暴利空间，还是要给老百姓生存的空间，才会好。那我想张教授也是著名的经济学家，我想请问武汉作为中部崛起非常重要的区位优势，结合奥运经济，您觉得现在是不是房产投资比较好的良机呢？

张忠诚：卞总可能在行业发展过程中，因为国家政策调整，实际上在国家多次调整、调控下，他可能有一些抑郁症。刚才易教授也说了，房子总是要盖的。你们搞地产的人都知道，房子有70年之后需要更新。这个产业不是说今年就有拐点，以后还会发展的。所以今年也是在发展过程中。国家的调控政策也不是说要把这个产业掐死，也不是要限制你的发展。不是说这个产业今年就出现了拐点，过了黄昏阶段快夕阳了。实际上我们房地产商是通过看不见的手来运作的，另外一方面政府是一个看的见的手，通过这个手来解决穷人的住房问题。我们改革开放也就30来年，说到底在这方面还不是很成熟，政府的管理和行为如何实行市场经济体制的要求，这方面还是不太成熟的。所以温家宝在政府工作报告中也讲了，要改变政府的管理方式和服务方式，这是说明还不成熟。包括对房地产调控上我认为还有不成熟的地方。你比如说限制地产商的什么，实际上作为商人来说在商言商，至于说他获得暴利，你可以通过税收来征税，或是其他的手段来管理，不能过分要求他，同情穷人和怜悯穷人，当然在国内也鼓励企业家做一些慈善事业，但是他能从事这个慈善事业也是通过市场运作来做的。所以有一些东西政府在房地产行业的管理中，也是在逐步成熟的过程。不要抑郁。政府也在逐步成熟，作为我们的房地产商，恐怕对政府政策的领悟，对市场经济的发展恐怕也有一个成熟的过程，我们现在都有一点仇富的倾向，实际上市场经济体制越成熟，走向越稳定，你这个暴富就越不可能的。所以这个事情我们还是要客观、冷静、热情的对待这个事情。政府、企业、民众、投资者，大家一起来推动武汉市房地产业的发展。使得武汉市在中部崛起中能期到表率作用。发展又规范、又快，质量又好，老百姓也满意，幸福指数也高，那我们的武汉市“两型社会”建设就符合中央的要求了。

主持人：我想刚才张教授说的很好，就是不管企业还是个人，在投资上都要讲究科学，而不是寻求一日暴富。作为广大投资者关心的问题，投资就是钱生钱，那我想问一下善银财富，那我们最关心的投资除了房产就是股票，您觉得房产投资和股票投资在目前的情况下，哪一种盈利空间更大，或者说您会给我们投资者什么样的指导进行权衡？

善银财富管理有限公司董事长伟奇志

善银财富：在这里来了很多的地产老板和投资朋友，我想我们善银财富作为独立的第三方的投资机构，我们有自己的观点。因为我们本身不直接参与证券投资或是房产的经营行为。站在第三方的角度是属于旁观者清的。刚才听到卞总的说法，待在这个市场太久了，尤其对今年出现的情况比较悲观。我比较积极一些。同样中国的股票从6千点下跌到2千多点，在这样的势头下房产出现了拐点，股市拦腰，我们专业的投资机构来讲，投资应该有长期布局，它是长期行为。

另外投资应该是科学合理的布局。针对市场上两大投资热点市场，一个是房市，一个是股市。他们有交融性，也有非常大的不同。比如说房产投资，它是两种行为。第一种是我们大家要住房，要解决急需住房困难的需求。那部分人就是有一个房子住，有安身的地方。另外有一些有足够钱的富人，他们通过投资第二套、第三套，来获得资本的保值和增值。针对这两种我们的资本配置方法是完全不同的。我想我们的地产商从以前拿到一块地，有一点钱就可以了。到现在地产商面临的市场洗牌的变化，这要求地产商具备非常强大的资金实力，同时具备非常高的经营管理能力。我觉得房产市场未来应该是向好的。因为中国是十几亿人口的大国，人口在不断增多，城市化的进程在不断加快，老百姓首先肯定是要买房的。买房需求是存在的。我们这么多适龄青年也要买房。近几年随着经济高速增长，国民经济财富也在增长，老百姓手里的钱越来越多，那么他们肯定要买房。我认为房产市场未来应该是持续向上的。房价下跌只是暂时的现象。

目前大家都说房地产市场存在暴利，大家要客观分析一下，房地产商有没有暴利？暴利肯定有，但是房地产价格很大一部分是土地价格，是地产价格。中国的土地是国家垄断的，大家看看房地产市场现在有了土地储备中心，房地产商要拿地，全部要通过土地储备中心拍卖，政府主拍，谁的钱给的高就给谁。所以地产商互相竞拍，会导致地价上升。这样的地拿下来，房价肯定是很高的。所以要真正解决房价问题，要先从体制上解决。首先要解决土地供应，如果土地供应不解决，我认为房价还是很难一下子降下来。大家可能地产商感觉近一两年不是很爽了，但是我想未来随着体制不断改革深化，市场化进程加深，我认为房地产市场还是很有前景的。过去我们一直在证券市场上，现在的证券市场拦腰斩了之后，有大量的资金也在预备到房地产市场。

很多的股市大颚调动资金到地产市场。银行贷不到钱，股市上有大量的钱要流进来。应该说和房地产市场相比，股市投资还是一个投机市场。它应该真正是富人玩的游戏，你有了更多的闲钱才能参与。从2006年下半年到2007年，很多的投资机构，投资回报都在300%以上，但是风险也很大。可能今年有大部分人会倒赔。从股市未来发展，我认为中国的股市和房市，随着经济不断提升，这两个市场都有非常大的投资机会。但是这个投资机会如何把握，我认为还是要多听听专业人士的意见。我想我们公司未来能为广大投资者提供相关方面的服务。谢谢大家！

主持人：我想他们都从宏观面、技术面、微观面都对房地产投资、股市投资都做了阐述，刚才说的投资不管是房产投资、还是股市投资，都是专业人士做的事，我想我们这个论坛的上半部分结束了，下面请我们的VIP客户参加我们的下半场会议。谢谢大家！

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