产生房市泡沫的三大根源 华尔街催生楼市泡沫

（编者按：本文作者David Wessel是《华尔街日报》专栏“Capital”的专栏作家。该专栏着重分析经济状况、以及影响全球生活的其他事件。）

在我们把对房市、抵押贷款和信贷市场的不安情绪转向一路上涨的油价之前，还是先总结一下在过去几个月里都学到了些什么吧。房市出现了泡沫；这一点现在看来已是无庸置疑了。不过房市泡沫又是如何产生的呢？为什么泡沫破裂让我们如此痛苦不堪？如果没有找到这些问题的答案，我们就不能指望今后不会重蹈覆辙。

产生房市泡沫的根源有三：金融专家、监管机构和评级机构。

金融专家是华尔街的魔法师，他们发明了理应能广泛分散风险的证券，而实际上这些证券却产生了超出合理水平的过多的杠杆。

上个世纪80年代的储蓄-贷款问题是由华盛顿造成的，当时政府存款保险造成了只赚不亏的银行业务，进而不可避免地产生了这样的问题。但是眼下的房市泡沫却是由华尔街造成的。

如此大的泡沫还需要有野心勃勃的抵押贷款发放者、轻率的购房者和短视的投资者参与其中。不过如果不是放贷机构将个人次贷进行分拆，然后再打包成证券的话，情况还不至如此糟糕。投资者认为这些有着五花八门简称的证券比其背后的贷款要更加安全。这些券商的做法看起来就像是在把一点儿毒药放进一个大水库里进行稀释；而实际上，他们把整个水库都污染了。

正如我们现在明白过来的一样，很多风险并没有得到分散，而是到了花旗集团(Citigroup)和瑞士银行(UBS)这样的银行里。说到风险分散的程度，这又要另当别论了。

曾任职于纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank of New York)、现供职投资管理公司贝莱德(BlackRock Inc.)的彼得•费舍(Peter Fisher)说，理论上讲，风险分散这个想法很好，不过实际上，这要取决于分散给了什么人；现在看来，我们没有把风险分散给那些能在动荡的时候仍能岿然不动的强手，而是分散给了那些承受不住风险的弱者，最后反而使动荡加剧了。

贷款违约和拖欠以及不断下跌的房价产生的成本常常转嫁给了缺乏风险应对实力的金融机构，有些机构甚至还和著名银行有关系。随着这些机构无法继续承担负担，它们不得不把抵押贷款相关证券在一个流动性不佳的市场上卖掉，进而使本已经低迷的价格进一步下跌。

在一个现代的资本主义体系中，监管机构会提供防护使市场不至把经济推向悬崖。但美国监管机构没有做到这一点。它们是否应该或是可以控制华尔街上的创新、或是禁止符合法定要求的心智成熟的成年人之间进行商业交易，这是个很难回答的问题。

不过监管机构没能保护那些缺乏经验的消费者不去购买他们负担不起或一无所知的抵押贷款；它们现在正在纠正这个错误。监管机构没能很好地理解银行承受的风险，没能阻止放贷机构为吸引顾客而把标准降得太低；而修正这个问题难度更大。

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