直播：博鳌·21世纪房地产论坛2008届年会

【聂梅生】二、2008房地产迷局探路

【聂梅生】当前市场观望情绪已经形成，炒房力量受到重创的同时自住性和改善性需求也下降，市场需求萎缩，房价同比增幅下降，开发商资金链绷紧已成定局。从不同的立场和目标出发，对今后的出路形成了不同的声音和意见。目标决定了出路，现分析归纳如下：

【聂梅生】第一、以房价作为目标

【聂梅生】理由：全国房价还没有实质性的下降，房价收入比目前仍然很高，租金房价比太低，因此整个中国房地产市场的价值被高估了，房地产市场存在泡沫，工薪阶层买不起房。

【聂梅生】对策：原有的严控政策不能放松，矫往必须过正，现已经取得了成绩，房价开始局部下降，应继续严控房地产，直到房价达到负增长，甚至下挫30%-40%，这一轮调整才可以停止。

【聂梅生】第二、以流动性和CPI控制作为目标

【聂梅生】理由：当前外汇储备持续上升，热钱不断涌入，数量很大，流动性的威胁很大，将金融安全和通货膨胀作为主要目标，从紧的货币政策要继续，不仅要提高准备金还要加息，否则难以解决这两个大问题。

【聂梅生】对策：房地产的银根继续收紧，同时密切注意房地产资金链的情况和银行的风险程度，开发贷和个人贷款是否有断供现象，防止银行呆坏帐的出现。

【聂梅生】第三、以调整住房结构为目标

【聂梅生】理由：因为保障性住房和建设正在当期进行，北京约1500万平方米，上海是1000万平方米，都在紧锣密鼓的建设，今年下半年和明年上半年房源的推出会使供给结构发生变化，房价将趋于平稳。

【聂梅生】对策：继续加强保障性住房的供给，对房地产可以不继续出台从紧的政策但现有的政策不放松，等待一段时间，等保障性住房推出以观后效。

【聂梅生】第四、以房地产长期发展趋势为目标

【聂梅生】理由：中国房地产处于上升期，长期看好，短期波动，不要看1-2年的波动，要看5-10年，认为房地产还是处在增长期，去年上涨的很快，是因为经济增长得快，房地产分享了GDP。跟当前香港、东京等大城市相比，北京、上海的房价仍然不是很高，仍然有长期的余地。目前中心城市的中心地段的楼价不降反升，外资不断的流动进入中国的房地产，就是看好了长期的房地产利润仍然高过国外。中国经济的长期看好和城市化支撑了房价处于上升期，上升期没有结束。

【聂梅生】对策：应该坚决的扛住，留住钱袋，不必恐慌，现在的土地比去年还要便宜合理，该买地的买地，该上市的上市，扛住现在，今后仍然会有合理的发展，但是要放弃高利润的时代，要回归到理性。

【聂梅生】我认为以上四种观点都有理论上的依据，也有市场上的支持，而且在传媒上反复博弈了很长时间，这种博弈和论点的不一样，甚至可以追溯到宏观调控的2003年前的"冬天"和"春天"论。但是争论并不能使我们摆脱迷局，我的以下观点权当是投石问路吧！

【聂梅生】三、建议以房地产业稳定平衡发展作为目标

【聂梅生】1、政策层面上已经到了弹性灵活的适时期

【聂梅生】从中央经济政策来讲，是保障经济又好又快的发展。政策要适时弹性灵活，现在这个时候，房地产政策已经到了应该弹性灵活。

【聂梅生】弹性灵活是针对以前出台的政策。回顾以往房地产出台的政策，开始是组合拳，什么办法都一起用，后来就变成了双向调控，同时调控需求和供给，去年是加强调控需求，是这样的三步曲。对供给方出台的政策，就是对开发商缩紧银根，缩紧地根的一套政策。对需求方去年年底出台了很重要的提高对二套房的放贷门槛，增加了交易环节的税收和抵押贷款的门槛等。

【聂梅生】现在的情况是全国性的供给上升，需求下降，开发商资金链紧张。是放松供给还是放松需求？如果开发商的资金链紧张，开发贷款拿不到，是否将开发贷款放松？实际上这是不太可能的，房地产的投资增长率还是在31%--32%，远远高于固定资产的投资增长，怎能放松。那么放松需求后，大家又都去买房子，是否会促使房价上升，促使环比下降的房价又上升？因此缓解供给和需求两方面似乎都是有问题的。五月底的全国房地产市场几乎都是供给向上，需求下降，当在供大于求成为定局的情况下，就到了两弊相权取其轻的时候，现在是适当调整需求的时候，就是适当的使需求市场恢复理性。

【聂梅生】2、启动九十平方米以下的普通住宅，使这方面的需求恢复正常

【聂梅生】当前的持币观望和交易量下降，造成了开发商资金紧张的同时也造成了空置率的上升。

【聂梅生】2006年以来政府要求项目中70%必须是90平方米以下住宅，现在大量90平方米以下的楼盘已经开始在市场上推出，并且形成供给，这次的持币观望和市场低迷，同样影响这个区间，而且会继续。椐REICO报告"90平方米以下商品住宅空置面积大幅增加，2008年5月末其空置面积增幅达到32.3%。2008年1-5月，在商品住宅投资增量中，90平方米以下住宅投资贡献了44.89%。90平方米以下住宅投资增长成为拉动商品住宅投资增长的重要力量"。首先应该引导正常的交易量，从控制需求到引导需求，可以从普通的商品房和双限房做起，先恢复到理性。回顾当时加大90平方米以下住宅的开发比例的初衷是什么？不就是让老百姓买得起房子而且要保护资源，现在这些为保护资源和解决老百姓的住房问题的普通住宅也空置了，这与初衷相悖，反而造成了资源的浪费，这一块应该适时的尽快恢复，继而扩大到普通商品房，这样做会合理的引导消费，缓解银行存贷差的压力，因为股市的大跌，资金回流到银行，有5000多亿元，在从紧的货币政策不能放松的情况下，房地产开发贷款不会放松，只有通过恢复市场的交易量，使得开发贷款和预售款正常回流，缓解开发商的资金链和银行呆帐的风险。应该对90平方米以下的普通住宅的个人贷款要有激励政策，这样可以减少新房空置率，等于是盘活资产、节约资源、增加交易量、增加了税收，只有中央和地方财政的税收增加了才会继续的盖保障性住房。

【聂梅生】3、因地制宜的适时调整

【聂梅生】以往出台的政策总是全国一刀切，建议就调整的时间结点和调整的政策不一刀切，应该有所区别，应该采取时空不对称的方法进行调整，因地制宜。

【聂梅生】时空错位调整首先出现在四川。因为地震，此前曾经很多人说四川房地产十几年都不会恢复，房价会一泻千里，但成都市政府非常及时的出台了十条关于房地产的政策，因为是灾区，所以可以因地制宜，可以区别对待，并不是中国任何地方都需要投资拉动的，但现在四川是需要投资拉动的，首先出台了一些跟全国不一样的政策，包括金融政策中的准备金、土地出让金以及分期贷款、土地许可证以及第二套购房政策等等，进行了新的调整，这就是因地制宜，这就是地方政策注意了当地的冷暖，哪个地方政府都不希望房地产拖垮了当地的经济。

【聂梅生】但是对于房价高涨，有些城市透支了今年和未来的地方，例如深圳，当地的调整政策不能像四川一样，如深圳的问题是防止金融坏帐和风险，而北京的情况是需要在恢复正常的自住性需求和防止热钱的涌入干扰中找到平衡。

【聂梅生】4、适时启动税收杠杆

【聂梅生】税收杠杆是双向的，应该合理的调整，原来总是加税，向下传导的机制很明显，一加税就涨房价传导到买家。实际上减税是刺激需求，尤其是低端的用户。

【聂梅生】去年实施土地的增值税政策对开发商形成了很大压力，因为政府看到了地价不断的上涨，涨价部分的收入不能由开发商独家获得，政府要拿，所以要梯级提取40%或者是50%。今年的土地市场流拍，去年拿地的土地增值已经不同往年，也许有些地区的地价还在上涨但有些地区已经下降，如果还坚持预收25%的办法，开发商没有这样的资金，就无法操做了。

【聂梅生】在以往出台的从紧政策中对于税收和第二套住房的信贷政策中，是否应当考虑进行双向调整，正如股市中适时的取消印花税。

【聂梅生】量变的最后会导致质变，也许我们不能准确的判断什么是压跨骆驼的最后一根稻草，何时是翻转性的拐点，但是适时的出台防范政策是要有一定的提前量，否则寻找最后的救命稻草是会为时已晚的。

【聂梅生】总之，稳定压倒一切，不能导致中国经济硬着陆是我们的共同愿望，应该让中国的经济和房地产又好又快的发展，这才是我们的目标。

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