直播：博鳌·21世纪房地产论坛2008届年会

【刘琳】房屋租赁价格的变化：

【刘琳】房屋租赁的价格在去年的四季度出现了比较大的幅度的上涨，涨幅达到了3.1%，尤其是住宅租赁的价格今年在1%的水平，今年一季度租赁价格的指数比上季度有所下降，仍然比往年同期的价格指数高了1%，仍然保持较高的水平。

【刘琳】从销售价格来看，房屋销售价格我们看上面的两张图（PPT）都是换比指数的图，为什么在这里没有强调同比指数，因为受去年影响比较大，大概是10%左右，1—5月大概是11%左右，但是我们的还比指数下降的是非常厉害的，还比指数在2007年末就出现了大幅度的下降，到了2008年1—5月维持小幅度增长的态势，从逐月的数字来看，四、五月份的还比涨幅是略有下降的局面。

【刘琳】区域市场的变化，从供给来看，全国的房地产供给开发景气下降，这里不仔细的讲，实际上从全国范围来看，所有的区域来看，一季度的报告中讲到，房地产供给的增长比去年同期增加，1—5月仍然是增加，但是所有的景气都下降了，发生在全国范围内所有的地区和所有的城市。

【刘琳】从需求来看，增长态势是下降的，这个态势从珠三角逐步蔓延到全国的现象。一季度，在全国的八大区域曾经有四个区域是增长的，所有区域销售面积都是同比下降的。大部分地区的房价的下降部分城市的房价出现了绝对值的下降。

【刘琳】到了今年五月份市场所有的需求增长都比去年同期下降了，市场的需求的下降是有蔓延的态势，蔓延到全国的，下面我讲市场运行形势的分析。

【刘琳】我们的报告在去年二季度的发布会上就介绍了，希望大家关注宏观经济层面的变化，关注CPI的变化，去年年度报告中，同样提出来了，2008年的形势不乐观，预见了宏观经济形势要发生变化，大的形势发生变化的情况下，房地产行业不能独善其身。1—5月房地产经济发生了怎样的变化，首先是经济的变换，回落了1%—5%，1—5月进出口同比减少，城镇的固定资产的投资比上年同期回落了0.3%，因为价格指数比较高，实际的增速是低于2007年同期的增速，从工业的增加值来看，工业实现利润同比增长16.5%，比上年同期回落了27%，城乡居民收入是提高的，但是扣除价格因素后，实际价格是下降的。

【刘琳】房地产市场的变化，实际上是受预期回报的影响是比较大的，变动主要是受未来回报，包括未来经济景气变化通货膨胀的影响，经济高速增长都会伴随通货膨胀，受预期通货膨胀的影响，房地产价格要先于消费品价格的上升的，通货膨胀来临的时候，政府就会采取紧缩的政策，也会降临未来经济景气的预期，房价会减缓甚至出现房价的下降，这是理论上的解释。

【刘琳】当前，通货膨胀的压力仍然是比较高的，1—5月CPI的增幅是7%以上，压力最大的是PPI，已经创造了三年来最大的增幅。目前的宏观调控仍然是以反通胀为目标的。这种背景下，住房需求很难得到刺激和鼓励，房地产的供给也会出现下降的。从短期趋势来看，反通胀为目的的宏观调控下，继续保持三季度对经济景气下降，从紧货币政策的预期，在这种预期的情况下，因为房地产企业开发资金的来源渠道单一，三季度我们的企业继续面临资金链条紧张，打折降价销售会成为市场的主要现象。

【刘琳】从房价来看，全国的房价仍然会以基本的平稳为主，因为翘尾因素的减少，房价同比减少将继续下降。

【刘琳】从未来的趋势来看，我们建议企业密切的关注宏五五未来只有当出现经济下滑过快的风险或通胀压力出现缓解，从紧政策才可能会有所放松，房地产市场供给和需求增长才可能有所增加。未来是对房地产长期相好的态势，目前的市场是长期上涨的驱使下的短期的波动，我的介绍完了，谢谢大家。

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