后奥运时代——楼市何去何从

早在申奥成功后，青岛的一些开发商就开始了他们的“奥运营销”。当时有业内人士预计：奥运会之前的这几年，甚至到奥运会结束后的很长时间，青岛楼市都将迎来一个快速发展期。事实上，前几年的发展也验证了这个观点，但是在奥运年到来之际，谁都没有想到，青岛的楼市和全国一样，变得不可捉摸起来。如今，随着奥运会的到来，奥运之后，或者说下半年的楼市走向，自然成为业内人士关注的焦点。

开发商——内练品质、外树形象

“凉意丛生”，这是用来描述上半年青岛楼市用得最多的词。原本指望在奥运年“火一把”的众多开发商们，到如今多数大跌眼镜。资料显示，青岛市上半年楼市总供应量72081套，总成交量17207套（含限价房等保障类住房），每月销售量平均仅为2800余套，仅占供应总量的0.7%，成交率仅为23.9％。大部分开发商的日子只能用苦熬来形容。
刚性需求的存在是业内共识，但是刚性需求的存在和实际成交量的反差让众多开发商开始反思自己。翘首企盼楼市回暖成为众多开发商共同的愿望，但是与其等待，不如自己先行动起来。如何让潜在的购买力转化为现实的购买者是开发商最大的难题。对他们来说，下半年及以后楼市走向、价格等难以预料的情况下，内练品质、外树形象，成为唯一的出路。

“我走了这么多的城市，青岛这个城市，我可以负责任地说，和它同级别的城市比较，青岛在售的房地产项目，单从户型设计来讲，75%的产品是不过关的，如果再精确点说，90%的产品是不过关的。”这是前不久在一次业内论坛上，一位策划公司的老总指出的。不管他说的是否准确，但有一点我们可以肯定，青岛的很多房地产项目，做得确实还不够好。

做一个楼盘，从选址、规划、设计、建造到出售，是一个非常复杂的过程。因为房子是给人住的，每一个环节都要考虑到人性化，这样的房子才算宜居，这不仅是对买房者负责，也是开发商对自己负责。同样的价格，有的楼盘周围就是臭水沟，蚊蝇丛生，或者周边一片荒凉，开发商承诺的各种基础设施更是“可望不可及”，而有的楼盘，把自己的产品当作艺术品，各种规划、各种考虑，细之又细；同样的户型，有的户型设计120平的房子怎么看怎么像还不到100平，而有的精装小户型，设计上充分利用空间，简单实用，让人一看就想把这里当家。这就是差距，不管什么样的市场条件，后者永远是抢手货。

外树形象方面，则集中体现在开发商的营销手段上。“奥帆赛期间到青岛的海内外高端人群数量会骤然增加，我们十分看好项目对这部分人群的吸引力。”青岛凯悦中心的项目营销总监表示，“我们的项目在5、6月份销售不错，现在我们已经开始加推新房源，以迎合奥运市场。”

事实上，除了在青岛本土加速推广外，不少高端项目也纷纷启动了针对奥运市场的北京推广计划。青岛凯悦中心已确定奥运期间在北京进行推广销售，甚至有消息说，青岛的另一个高档项目东海路九号，目前已在北京开设了接待中心。

下半年，随着中海地产、绿城地产、保利地产、万达地产等国内一线地产品牌开发的楼盘相继在市南区、市北区、四方区、李沧区等区面市，市场竞争不仅更加激烈，而且也将带动青岛楼市加快进入共同建造精品楼盘的时代。楼盘的竞争不仅仅体现在地段、性价比方面，还将体现在企业的品牌以及企业的诚信度方面。

业内认为，各种不同的促销手段，有益于树立企业的整体形象，虽然不能从整体上改变楼市的现状，但不失为明智之举。

购房者——果断出手抑或继续观望

从去年开始，楼市观望气氛开始加剧，到今年上半年，仍然不见回暖，甚至有“愈演愈烈”之势，青岛的众多开发商，也感受到了前所未有的压力。

一方面，房价已经涨到了“高位”，让很多买房者难以承受，另一方面，“巨变”、“拐点”等理论，再加上近期政府加大对房地产市场的调控，部分地区出现价格松动，让人们更加热衷于观望。从上半年的情况来看，观望气氛不仅影响了一手房市场，二手房市场也受到波及，传统的“红五月”也只是昙花一现。而前段时间深圳房价的“剧变”以及随后到来的断供风波，也会让一些原本准备出手的买房者“再等等”，房子是大事，楼市的一点点变化都会触动人们神经。展望奥运之后，恐怕短期内观望氛围难以改变。
“奥运会是一个节点，对于楼市更多的是一种想象的概念，可能并没有太实质性的意义，但是对于整个城市来讲，肯定是利好的政策，作为奥运会的协办城市，迅速提升城市的面貌、形象，这一块的意义会更大一些。”业内人士也认为，奥运会之前和之后只是一个时间概念，对楼市本身的影响不会太大。

尽管奥运之后楼市的前景难以预料，但是对于众多买房者来说，满足自己的需求还是最重要的，尤其是自住型的买房者，或结婚、或成家，他们等不起。

记者在市区一些楼盘的售楼处也看到，不少前来咨询的市民，虽然都问很多问题，但都显得顾虑重重，并不急于出手。也有一部分要结婚的年轻人来看房，他们却比较焦急。“今年10月份要结婚，现在房子还没买。本来想等等看看行情再说，但是年龄大了，眼看就要成家，等不起了!”在市南区一家楼盘销售中心，来和未婚妻看房的小叶对记者说。

当然，对于急于买房成家的年轻人来说，先买套小户型是一个很好的过渡。上半年商品房销售中的小户型热就是很好的证明。展望奥运之后，观望气氛恐怕短时间内不会散尽，但是对于急需买房的人来说，还是该出手时就出手，可以预见，下半年，小户型依然是一个亮点。

政策房——下半年继续发力

去年以来，本市加大旧城、旧村改造力度，同时不断增加各类保障性住房的销售数量。根据年初住房工作会议确定的工作目标，今年市区两级政府将投资5亿元，建设 3000套廉租住房、在“两改”项目中配建5000套经济适用房并完全向社会公开销售、配建6700套限价商品房、建设1000套租赁住房。

近年来，青岛市加大保障性、政策性住房的规划力度，各种政策和措施在上半年集中发力，对青岛楼市造成了不小的冲击。据统计，全市上半年销售过300套的总共有11个楼盘，其中6个属于政策房，可以说已经形成了与商品房并列的双线格局。这种双线格局的形成对于平抑房价、促进楼市的理性、合理竞争起到了巨大的推动作用。

今年4月份，有关部门明确表示，今后将扩大经济适用住房、限价商品房的社会销售数量。今年销售接近5000套，按照计划，从明年到后年，每年向社会公开销售的保障性住房都在1万套以上。

记者从市住房保障中心了解到，今年我市已推出4个项目1550套政策性住房面向社会公开销售，推出的盐滩村改造工程、金秋桂园、太平洋心怡公寓、市北区的锦源秀邸都已基本销售完毕。该中心有关负责人表示，预计下半年我市还将推出新的政策房以供公开销售，但具体的项目地址和销售时间现在还无法确定。

从全市现存的4万多套一手房，以及规划中的大量政策房来看，奥运会结束后至未来几年的时间里，无论是主城区还是周边地区，都将面临着巨大的一手房销售压力。“今后的楼市将更趋于理性，房地产公司对楼盘的利润预期也将会及时的调整，广大市民除了可以购买限价商品房等保障类住房之外，还可以在商品房市场上购买到价廉物美的好房子。”龙江工作室总经理龙江认为，下半年及以后几年，保障类住房将会继续影响楼市，促进理性时代的到来。

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