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实况:2008上半年中国房地产市场形势分析报告会

——暨北京典型样本项目交流研讨会


发布会现场图片

今年上半年全国房地产市场形势、近一两年的发展走势、如何稳定房地产市场、政府的下一步政策举措，无疑是目前社会各界和业内关注的焦点。8月中旬，由中国房地产业协会产业与市场专业委员会与中国指数研究院共同撰写的《2008上半年中国房地产市场研究报告》对以上问题做了认真的分析和揭示。该报告已经提交给住房和城乡建设部，受到部里主要领导的高度重视，并作出重要批示。

同时，中国指数研究院、中国房地产指数系统将发布2008上半年北京典型地产指数样本项目，旨在通过对北京各区域的房地产项目的典型特征分析，以价格指数的形式从局部到综合反映北京房地产市场微观领域的态势以及价格变动情况，并给出下半年北京房地产市场走势预判。

▲活动时间：

2008年8月28日（周四）下午14：00-16：00

▲活动地点：

北京西直门南大街6号国二招宾馆

▲活动议题：

1）北京下半年房地产市场形势探讨。

2）后奥运时代，如何拉升区域板块价值，启动北京楼市。

3）如何通过项目自身的提炼打破市场坚冰；应对目前市场形势有效突围。

以下为实况报道：国美第一商街美食街推介会隆重举办(组图)对此次活动的现场精彩图文直播：


现场图片

【主持人】尊敬的各位来宾，各位房地产业界的朋友，各位媒体朋友大家下午好！现在我们将要开始的由中国房地产指数系统主办，中国指数研究院承办，中国房地产业协会产业与市场研究专业委员会支持的2008年上半年中国房地产市场形势分析报告会暨典型样本项目交流研讨会。今天到场的主要嘉宾有指数研究机构的研究人员，专家，中信城、中海城，天际高尔夫花园等多个典型项目的代表，及著名开发企业代表，此外还有中国银行、农业银行、工商银行、建设银行等金融机构代表以及多家合作媒体的代表，首先让我们用掌声来欢迎大家的到来。

【主持人】2008年上半年中国宏观经济保持平稳增长，但房地产行业却步入调整期，市场观望态势浓郁，作为奥运主办城市的北京，市场表现也较为明显。2008年上半年的全国房地产市场是非常有特点的，而整个市场的发展也引起了社会各界以及房地产业内机构的高度重视。8月中旬中国指数研究院，中国房地产指数系统，与中国房地产业协会，产业与市场研究专业委员会，共同撰写完成《2008上半年中国房地产市场形势分析研究报告》，下面我们有请陈晟先生发布这个成果，有请陈总。

【陈晟】非常高兴今天跟在座的很多老朋友、新朋友做一个这方面的交流，我想今天到来的人也很多，可能有两点原因，这也是上次我们在跟房协专业委员会一起开会的时候，各个专家一起在讨论的，可能现在有两个非常重要的热点问题是我们比较关心的，一个是金融的安全问题，第二个就是我们整体房价的稳定问题。非常的巧，前天央行和银监会出台了一个政策，尽管这个政策对我们来说，实际上只是重新的明确了一些事情。就是说政府鼓励了我们就要鼓励，政府反对我们就要坚决反对。政府反对的是什么呢？就是不能把贷款的钱用做买土地，不能把融来的钱去做小产权房。但是，节约用地，又是受到整个保障和追捧的，这一块又是我们可以重点予以保障的。从这个角度来说，所以，央行和银监会出台了相关的政策。

【陈晟】我们根据全国的情况，包括我们跟房地产产业与市场研究专业委员会，围绕着上半年的形势我们做了一个相关的，有关房地产形势的回顾，在此我想向大家做一个汇报。

 
中国指数研究院副院长陈晟

【陈晟】具体大家可以看到，整个08年市场的情况，我觉得一些结论性的东西大家都是公认的，一些城市的房价过高，与购房者的支付能力不相适应。最近招商证券的一个专门研究机构，希望我们能够给他们提供每个月房价收入与房价租金的变化。销售量明显的下降，市场持续低迷，这是一个统一的现状。具体的数字，北京的二环以内的成交量同比下滑了将近40%，我相信这主要是供应量的问题。但是六环以外和郊环以外的供应量同比下滑了90%。这几个数字会更加让人觉得比较害怕，去年这个时候正好是房价猛涨，成交量猛涨的情况，现在正处于观望，所以差距比较大。融资渠道狭窄，房地产开发资金链进一步收紧，可能使一些更在开发的项目难以为继，这样的风险是存在的，所以我相信央行和银监会做出这样的预警是有道理的。外资进入特定的房地产市场，我们看到反而有些地方是在加快，我们研究过整个热钱的流入，前一段时间每小时流入的是一千万美金，它们关注的是高端、稀缺的房子，它们的快进、快出，可能会对金融安全，当然潜在对房地产也有一定的影响。我们对下半年的一些基本的展望，我们还是基于这样一个观点，短期会有波动，调整，长期依然看好这个市场。

【陈晟】第二个，地域性差异还是很大的，不同地方走势还是不一样的，东部城市进入调整期，中西部进入发展期。下半年一种是温和调整，适度消费，市场朝着我们当时曾经说过三个基本在走，就是总量基本平衡，结构基本合理和价格基本稳定的方向。另一种如果我们操作的不好的话，市场继续观望，开发规模和房价双双下跌，对国民经济的增长，甚至对我们的GDP的增长可能都会有影响。社会就业率以及相关产业的发展都会受到影响，大家知道房地产带动了将近60个行业。我做过研究，大概有60%的农民工的就业是在建筑行业方面。这是整体的宏观经济的基本情况，大家应该都是非常清楚的，我们CPI的涨幅还是比较高的，城镇居民收入同比也有所增长，但是实际增长相对并不是那么高，房价还是在这样一个高位。对于08年的市场，专家组得出这样一个市场建议，这样可能在一些相关的机构都能看到。首先，房地产作为我国的重要组成成分，这是一定要求它的稳定发展，如果它不稳定发展，对市场影响是比较大的。然后适度从紧的货币政策，我们是建议对自主性的需求，特别是以小房换大房，旧房换新房，改善性的以及90平方米以下的消费需求要予以支持，要合理引导我们的消费预期，这些刚性的需求从某个角度来说对房价的影响并不大。第二进一步落实和完善有区别的税收政策，通过税收杠杆进行调控市场。我们去调研的时候已经有了一些结论，包括相关的税率在往下调，我所知道现在是南京，包括上海可能高端人才购房和购车是在退税的。同时，四川的模式大家也非常清楚，因为地震，相应的有了很多金融的自主权。是不是我们可以把它扩大化一点，给到其他城市，也能够在财税政策上有自主权。同时要加强调查研究，技术统计和信息。大家也知道，整个预警、预报制度已经通过房改委批准了。鼓励企业的优胜劣汰，做强做大。所以我们没有说要救市，救小企业，救不好的企业。我们讨论会上一些专家专门都提到了，在IT行业淘汰只剩3、4家，中国方面企业淘汰率从目前来说并不高。那么，同时还有一个要引导和扶持民营企业的发展。现在整个上市公司里面排得特别靠前基本上都是国有或者是国有背景的企业，民营企业的融资相对比较困难一点。但是，并不是它们都没有机会，比如说华远它们依然有机会，反而这是好机会，我觉得对民营房地产企业也应该做好的扶持或者是引导。

【陈晟】只要开发商在定价上合理一些，政府在税费上让一些，金融部门在金融上支持一些，购房者在消费上理性一些，我觉得通过这种激励消费，保持房地产一定的投资规模，防止大涨大落，预防市场的金融风险这个目标还是能够实现的。

【陈晟】现在回到微观市场，先看一下土地市场，企业拿地已经趋于理性了，整个可以看到，一个是整个土地储备还是比较充足，开发情况还是正常的。二是，企业对房地产的长期发展还是看好的，还在做着比较正常的土地储备。土地购置费用和开发投资继续在惯性增加，交易价格的指数也是在涨幅回落的。但是单位土地面积开发的成本继续增加了，加重了整个企业资金链的紧张程度。所以企业会放慢开发速度来缓解成本的压力。房地产供应面上各项指标基本上还是惯性的在增长，占固定资产的比重还有所上升，新开工面积和竣工的面积涨幅均出现回落，我相信新开工面积和竣工面积，特别是新开工面积在两年以后会比较深层次的影响市场。消费面积在大面积的下滑，有些地方已经是供大于求了，从全国来说，还是在进行缓解。

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