实况:2008上半年中国房地产市场形势分析报告会

——暨北京典型样本项目交流研讨会

【阳光100】因为我们在北京没有项目所以敢讲几句，当然不一定完全是讨论北京市场，因为北京和深圳是有差异的，我想更多讲一下自己对全国楼市情况的看法。在这样的一种情况下，很多人都会考虑资金的问题，从我的观察来看，大企业并不好过，甚至大企业比小企业还难过，至少从我的观察来看是这样的。如果出问题的话肯定大企业先倒闭，而不是小企业。小企业本来就是一个项目公司，本来就很小，没有长远打算。这是大企业与小企业的关系。我觉得如果经济出问题的话肯定是在中国更远的城市，因为往往可以看到一种情况，房价涨得越晚的城市跌得越快。这是来自于我们基本的判断。第三个问题就是今天、明天和后天的问题。今天大家都很清楚，其实明天可能是更可怕的，肯定会是这样的。为什么这么讲呢？我甚为去年7月26日有一篇博客，当初也有一些网站转载，当时我的观点比较清晰，就是对今年情况的判断。我想09年还会是这样的，为什么这样讲呢？我认为有一个基本数字里面，前五年的土地，如果以07年的消化量来讲就是五年可以开发的。为什么09年会更困难呢？因为08年的消化量下降，市场肯定是这样的，能达到去年的一半，我说的是典型城市，小城市数据还说不清楚，只有去年的百分之六、七十，也就是说今年的销售量没有哪个城市可以超过去年，意味着08年的库存还会放在09年开发。我认为后面的情况，任何一个行业都是一样的，就跟大家一起玩牌一样，因为这个牌还没有结束，谁能到最后谁就是最大的赢家，后面对很多企业有很多的机会。大家都认为自己是机会，都想好了怎么解决问题。中国的城市化包括工业化机会肯定存在，房价没有一个市场价格是平稳的，每个公司都希望自己在市场上很强大。其实我们也看到，在逆市里面确实能够看到很多好的企业，就像家电企业。从每个公司自己的角度来看当然想找更好的机会，使自己更健康的活下来，以上谈的三个观点仅供大家参考，谢谢各位。

【陈晟】谢谢大家的发言。经济一个完整的房地产波动周期，像冯仑先生还有几位先生都是经过了泡沫破灭的过程，所以他们对整个房地产周期的感受可能会更加的强烈。下面，大家都在说大城市，实际上大家仔细看一下发改委和统计局的数据，每个月涨幅排在前面的是一个城市，它叫做乌鲁木齐，每次都是20%的增长，恒昌股份正好在我这边，主力市场就在武器，跟我们讲一下乌鲁木齐市场的情况。

【胡硕】很高兴有机会跟大家认识一下，恒昌股份到北京来是学习的态度。作为我们恒昌去年在那边开了一个盘，大概是30万并没有。当时在8月份开盘，一个月的时间里面我们大概售了1500套。今年开盘一天就两、三套房子，销售明显下降了。乌鲁木齐从2、3月份拿地的时候，开发商的心态还是有一点跟着一线城市走，有一种滞后效应在。那边土地的价格在节节攀升。开发商拿地还是非理性的状态，不知道这个原因到底是什么，我们也在思考。撇开乌鲁木齐来看，去年我们公司在北京设立公司，站在北京这样一个窗口来看全国的市场。我们去年组织了专门调研小组在全国二、三、四级城市做了调研。当时我们去山东，看到烟台、威海这样一些城市，沿海的房子大量空置在那边，包括龙口这样的四线城市。当时我们就在探讨，这样的房子会不会有人住，我们得到的数据是说，这些房子，小区每年的入住率大概是20%，超过40%非常少，当地的政府也非常困惑。这个问题也促使我在想，最近大家也看到，全国各地房价都在降，尤其深圳降得非常厉害，它可能属于投资型的。我们也看到上海和北京成交量在下降，这时候有一个问题我一直在思考，到底是沿海这些城市的房子最终会带来在但性的后果，还是一线城市因为房价的趋高会带来社会问题，这个问题慢慢会浮出水面。房地产市场这几年大量的投资，增长拉动，到底到什么地方去了？上个月的时候，因为工作的原因我接待海南省建设厅副厅长我跟他在聊这个问题的时候，他说其实海南土地也非常热，在三亚有一个县，今年开工有13个五星级的宾馆，这个市场有的地方还是在非常热的，有的地方已经在冷下去了。也就是刚才陈院长提到的，可能区域性的差异会越来越差异，我就大概分享一下这些情况，谢谢。

【陈晟】谢谢，我们希望在数据支持方面能够给大家相关的支持。

【主持人】再次感谢在场嘉宾的精彩总结，今天非常感谢大家能够来参加我们的研究成果发布会，同时我们也希望这些研究成果能够更好的为行业内以及广大的消费者服务，今天的会议就到此结束了，再次感谢大家！

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