陈淮：“后奥运时代楼市”不是结束而是开始

炎炎七月，打折促销声不绝于耳，北京住宅成交套数再次出现明显下滑，脆弱的楼市“民众心理”再受重创。这本是一场由高通胀引发的政策调控，接踵而来，是银根收紧、地价走高、股市狂泻、民众购买需求一再受到抑制，被截断了贷款、销售回款、上市融资之路的部分开发商早已脆弱的资金链再次绷紧。北京楼市正在尴尬地前行。

然而，依然有亮点值得关注。尽管上半年北京市场成交数字与业界期望相去甚远，但从2月冰冻期走至如今，依然有数十个项目上演“绝地突围”，逆势热销。北京楼市尽管遭遇了前所未有的险境，却并非希望全无。

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以下是住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮在搜房网举办的“后奥运时代楼市走向”高峰论坛上的精彩观点：

国情决定价格

我从来没有预测过价格，我从不对价格预测。因为国情对价格来说，对于我们认识市场趋势更重要，因为价格是短期利益影响因素，国情是长期利益的影响因素；价格是是偶然因素，国情是相对稳定的；价格是软的调整力量，国情是硬的约束力量。从根本上来说，国情决定价格，价格服从国情。

房地产长期发展最大依据是中国处在城市化高潮中。十七大说我们要创造条件，让更多群众有财产性的收入，房地产产业面临一个难题，买房就业成为老百姓资产积累的基本形势。这种社会基础是我们从有产者为敌转变为让大多数老百姓有产是善。这样的转变，我们普通老百姓、我们的媒体、我们专家还只是小学生。大家对这样的转变还有很多的不适应，认识不充分，很正常。

后奥运时代：开始还是结束？

中国还是基础薄弱的国家，我们城市基础很差，还处在初始阶段。我们从99年到07年，仅仅商品房竣工面积超过50亿平米，达6千万套以上新住宅。但是，我们现有的住房总量相当一部分是通过拆迁、改造、更新，这是所有其他发达国家不存在的问题。解放以前的房子到现在，除了有历史文物价值极少数不能拆，剩下都要拆。从建国之后到1979年改革开放之后建的房子，基本也是同样的，民用建筑基本没有保留价值。这显而易见不适应新的城市化发展。我们建议政府把“房改房”作为廉租房提供给社会，这些房再保留10到15年周期，房龄也有30年以上。现在这么大的住房存量中，有将近一半会在以后要拆了重建。换句话说，中国地级以上城市，有297个，县级以上城市690多个，建筑总量来说，这些城市住房有一半在未来十五或者二十年这样的周期内拆了重建，你能估计建筑总量和投资规模总量吗？

后奥运时代的北京，与奥运相配套的立体交通体系，才通车，沿线配套完善，形成居住小区还需要今后五到八年才能初见雏形，你说开始还是结束？首钢搬到其他地方了，西郊地区方面，我们不能把中央搬到那去啊，曾经有高人算过，就要搬那去，名字都起好了，叫新北京。我们城市建设才刚刚开始，普遍性的拆迁扩建是基本国情，拆改扩建又牵扯到利益调整。

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