韩世同：今年有可能变成“铜九铁十”

“金九银十”也是一个约定俗成的说法。九月的热销是因为十月的黄金周。例如以前四月份因为清明所以很难卖，但后来由于五月份的黄金周，四月份也推盘。九月份在经历了酷暑之后，气候稍微好一些。在传统的习惯上，大家都会把九月份之后视为售楼旺季，至于怎么会说到“金九银十”，可能后来九月份的表现，偶尔还超出十月份，就有这样的说法。也有说会不会变破铜烂铁，就是“铜九铁十”？今年的形势的确不是那么乐观。从上半年的情况来看，到六七月份，现在看到的数据，还是比较理想的，7月份也有60万，8月份应该会过50万的。“金九银十”不能像往年一样用太高的标准和要求去界定，如果可以维持60万以上，就比较普遍、均衡了。

寒桐投资 韩世同

我们可以看一下刚过去的8月份，从阳光家缘上看到的并不是很糟糕，但效果比较集中，都在一些有限的促销楼盘上，另外一些楼盘就会变得很糟糕。有一些就可能是盘满钵满，有一些就望天打鼓，没有很好的收获，关键还是要看大家的努力。原来也是说奥运期间不会有好的情况，但是大家都有比较努力积极地去赢得市场，效果就不一样，所以我还是期待“金九银十”是可以到来的，不要变得“铜九铁十”，但光有开发商的吆喝也不行，大家怎么选择一个入市的机会，这也需要媒体舆论上的导向指引。

上半年，媒体还是对促进楼市成交起到很好的作用，否则广州本来不会比深圳好太多的，但实际现在比深圳的情况好很多。

在目前的状态下，算是可以，还想指望做七八十万，广州最好的时候是一个月一百多万，但现在这种光景下，不要太奢求了，有这样的成交就已经不错了。不光是楼市的情况，包括整体经济的状况各方面，都会给楼市带来一定的阴影。

8月份的教育还不够吗？8月份促销好的，就卖得很好，9月份也存在这种可能性，现在还没有开始。

这样才有效，如果人人都这么促销的时候，未必有效的，恰好是少人销，又降到位，有限的买家才都涌到那里去。如果人人都降，就会价格战。

现在还指望着投资性的购房入市不太现实、不太可能。因为今年上半年基本上投资客占的份额和比重都是很小的，还相当小，包括6月份、7月份成交数额。我认为目前的环境下，已经相当不错了，我没有做横向比较，这两三年的9月份、10月份成交不是太理想，相对于6月份、7月份而言，只能算是不错的成交。想改变短期内大量有受政策影响，除非有像二手房有一个政策舒缓，就是改变一些。

现在买房的都是实实在在的买家，不是炒家，如果炒家买了上当，第二波买的时候，未必再上当。如果可以适当调整，达到消费者接受范围之内，是有可能实现的。所以希望整个市场往这个方向去引导，哪怕局面不那么好。现在深圳的局面比较糟糕的时候，广州居然可以在不太好的环境下取得比较好的成交业绩，政府默默做很多事，像年初的时候，调整土地供应计划，控制限价房的推出等。

我真的觉得炒了一轮之后，有效的供应量不是太充裕了，在中心城区万科有效的楼盘基本上卖光了，都没有货的。我倒是希望开发商多拿出一些货去供应这个市场。

如果不调整，就不可能有“金九银十”。现在的成交慢慢都会萎缩的，8月份肯定会比7月份还少，不调整，9月份绝对更少，10月份更少。如果有促销，只是搞活动，没有让别人的钱包涨起来，要达到有效的促销，一方面开发商要在价格上做进一步的调整，另一方面也要鼓励消费者积极入市，否则就实现不了。降了没有人买，只能更降，更慌。如果一降降到位的，马上就是很理想的促销结果。我认为这种可能性是很大的，在新的这一波潮里面，开发商做一定的调整，就形成比较好的局面。前一轮是有万科这样的机构在示范性操作，现在是缺乏这种示范。像保利的就没有万科来得那么明显，而且万科很有影响力，现在万科在广州的中心城区基本上没有货了。

现在万科的降价中心是放在深圳和上海，因为在广州中心城区万科没有什么楼盘，就是一些郊区金色城品这些。所以要引导开发商，也要引导消费者，包括舆论要起到这种帮助作用，才能实现。

我还说了，后面不是老虎，如果后面是洪水来了怎么办。其实广州已经是很好局面了。实际上更容易跳水的是北京。

因为北京消费群体已经买不起房子了，这个状况太像当年港澳人将广州的房价炒得很高的环境。当时一万多块钱有多贵，好象淘金坑和天河北最早期的商品房，今天还回不到原值。按道理，应该是递增的，因为有货币贬值的因素。有一些东西被炒得太高之后，后果是很严重的，好象新华社全部都是在维稳，靠舆论来维稳行不行？奥运的时候是可以，奥运之前北京发改委主任出来说北京的房价没有降，而富力和合富说有报道要七折卖楼，马上就出来否认，还说要升5%。但如果那边的冲击波过来，可能影响就比较大。像深圳再怎么崩盘，就是那个样了。

今年开过几次形势分析会，看看他们做的举措，不用说，只是做就行了，就会使得市场相对争取了一些时间和时机。至少现在这个结果是来之不易的，也是靠大家努力，只能是维持一个稳定、相对繁荣的局面，但不可能是世外桃源。

客观上一二手联动适用于房价一二手倒挂的情况，二手房好的货比较少的情况。这是市场从高往低，从涨往降的变化过程，二手的买家是相对滞后的，是取决于千百个小业主放盘的影响。一手开发商自己拍板就可以，像股市一样，高位不想卖，就不卖。二手出租业务同比上涨了很高，甚至是30%左右的上涨，可能二手销售不好，就转为租赁，或是买房子不好，就干脆租房子。这种情况可能会消化掉原来一二手联动所存在一二手房价倒挂的情况。过了一个阶段之后，该卖的还是得卖，现在卖二手房，还是好的价位。有一些老股民会割肉的，该逃还是要逃，但现在不是炒房，真正是投资性买房。如果希望持有货币，有时候投资者被误导，不是不愿意低位不买，如果低位没有钱的，满地都是黄金，满地都是股票，钱也都被套得死死的。

一二手联动这个概念应该比较透支了，能做的，该做的，已经七七八八，满堂红做了很多个，效果怎么样，待会可以讲一讲，合富也有。

好象合富，必须要有一二手的，满堂红以前没有一手的，现在要赶紧成立一手部。如果满堂红想在一手站得住脚，取决于一手团队的能力，如果你贡献了二手的资源，而一手没有实际的操作能力。为什么合富强，半壁江山都占光了，因为执行能力很强的，在一手市场可以做老大的，就是几家，就是合富、中地行、经纬。经纬的二手很弱，中地行没有二手，没有办法做一二手联动，不可能与德诚这些做一二手联动。

香港可能是多家公司，他们的机制有可能做到，但我们现在这样的状况比较难，一个公司一二手联动这样子来联动，好象中原，再怎么烂，肉还是烂在锅里。如果是几家公司，佣金到哪去了？开发商最高兴，谁都不用给，就成交了。

因为有一二手楼价倒挂的情况，二手的买家才买一手的产品，否则二手的买家不会买一手的产品，因为一手的贵。二手应该没有“金九银十”。

才刚开始调整，如果存在周期性变化，上一轮的市场变化形态和模式和底部都是可以参照的体系。因为其实没有太好的参照，只有这样的经验去借鉴，但不一定按照原来的模式、高低程度。我是比较认同周期性变化的观点和理论，虽然都会讲短期调整，长期看好。长期我也看好，但周期性的变化，既然是市场化运作，就必然会存在这样的变化，这个变化显然在去年年底，由于二次房贷引发了这种逆转的态势，广州已经出现了第一波的下降态势，有可能在今年年底可以形成第二波，假定不是一路到底，我觉得目前的价位还是比较偏高的位置，像黎老师年初预计今年楼价至少到8500元是比较合理的，现在距离8500元还是比较远。

去年最高1万1，最低7100，年初和年底，平均才8600，如果今年平均8500，最高位有1万5，最低要7字头才可能，现在显然不可能，今年有可能出现月度的8500，都已经算是比较可观的状况了，其实现在的调整还是在高位的微幅调整，但这个幅度，有一些楼盘来看，是达到30%。

像花都那些远的地方，有一些超过50%的。按照目前的状况，我是希望市场价格要回落，但又不要形成大家买涨不买跌，或是形成价格战大幅下挫的情况。上次我与黎先生参加国土房管局的话题，问过为什么开发商没有带头降价，好象这个问题很蠢，但能降不降，就存在暴跌的情况。其实有条件降的，一大幅降，政府也拦不住的，如果真的不行，要跳楼，也没有办法，在这种情况下，我们能做什么，什么都不能做，也不能抓他，也不能打他，也不能勒令不能降价。所以楼价暴跌和暴涨都是相当困难的事情。

广州的市场是真的来之不易的局面，底部现在去探讨或是讨论，意义不是太大，如果是进入周期性变化，我认为才是刚刚开始，如果是用股市来形容，才是4、5000点的价位，这样可能会是缓慢下降的态势，因为1997年到2003年也是这样的态势，这个平缓是可以充分发展的，价是微调，但成交很好。1997到2003年发展商越来越好，在那样一个区间也是良性的区间，二手市场不太担心业主，只是需要告诉他们，现在卖楼还是好时机。

去年8月份卖股，个个都是很英明，可能人们经历过一个从升到降的过程，心里很难接受。那个时候不卖，现在卖，打死不干，但再等下去，价位只是会越来越不值钱，物业会相对降价，一定会跟着一手市场来减的，又回到一手和二手价差几千，现在一手和二手价应该是差一半的？

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