后奥运造新城 大北京的城市运动

就北京目前发展而言，正处于城市能量溢出催生周边小城市发展的节坎点上。奥运之后，地产将重新回到本有的轨道上来，城市发展的规律性运动给予地产的制约以及机会一样多。与望京、亦庄大张旗鼓的发展不同，北京城市化发展能量溢出正静悄悄地改变着很多宁静的小镇的面貌，尤其是为成功举办奥运会，举国之资源涌进北京，其能量更加庞大，而奥运会后，核心城市由于先前房价的高企，必然造成一定时间内的疲软，地产开发的能量和城市化进程能量的外溢都需要一个新的契机。于是，不知不觉中，一批各有特色的小镇在北京周边出现，一场于无声处听惊雷的新造镇(或者说造城)运动正在展开。而对于哪些踊跃参与的开发商来说，他们从事的，其实是一份区域经济发展的宏大工作。而且，也许将成为奥运后市场低迷情况下区域开发运营的新趋势。

奥运资源溢出谁能收益？

当奥运会和中国的城市化发展结合到一起，我们亲身体验到近年来波澜壮阔的城市裂变和升级之伟大过程；当奥运会成功结束，以北京为核心的环渤海区域城市化发展又将怎样？

城市化进程是一个持续的过程，其基本态势一般是稳健的，但不排除一段时间内的资源暴涨而溢出，无论是改革开放之处的深圳还是中期的上海，都出现过中心城市资源溢出而造益周边小城镇的事例。八年奥运历程，让北京城市面貌发生了天翻地覆的变化，同时也淤积了大量的资源(某种程度上，本该平稳进行的北京地产运动在近年的失衡，正缘于此)，在奥运前，北京城市化能量溢出已初现端倪，而后奥运时代，这个趋势当更加严重。奥运资源溢出，谁可以收益？

改革开放大背景下的城市化进程

从改革开放大背景下的城市化进程来看，现代中国的城市化发展可谓突飞猛进。在解放初期我们的城市化进程还是9%-10%，也就是一百个人里面是10%是城市人，90%是农民；到2003年中国城市化进程已经达到40%；2006年底已经达到44%了，2007年已经接近一半了，也就是说中国人里面将近一半是住在城里——不管是长期户口固定的还是临时的过客、打工者，他们都是这个城市的有机组成部门。

城市的膨胀，意味着国内资源从农村到城市的继续集中；这就意味着我们必须提高这种资源集中的效率。大中城市、中小城市都在发展，根据我们城市规划惯例是大城市、特大城市先发展，大城市膨胀到一定的程度，由于交通、环境各种问题，如北京、上海、深圳这样的特大城市的发展就受到限制，这个时候中小城市就面临机遇，大城市人多，中小城市人少。现在欧美大城市人口在逐渐下降，而中小城市人口在稳步上升，这就说明城市化到了中期和后期的形态已经发生很大的改变。中国的城市化进程并不完全遵照国外大城市发展的三段论规律，而是处于三个阶段的混杂阶段。从逻辑上看，更大的可能是大型或超大型城市周边的小城镇接受大城市发展过程中溢出的能量而得到更大的发展，从而往有活力的中小城市方向发展。

奥运机会与资源溢出

在2008年奥运会举行期间回望，我们发现，以举国之力，相当多的中华民族资源投入在中华人民共和国首都，生活质量的改变上，现代化的转变上。为举办2008年奥运会，北京已成功新建和改造了一批符合举办奥运会标准的体育场馆。同时将从有利于北京城市长远发展的角度，对机场、火车站、城市道路、电信系统、新闻中心以及奥运村及其辅助设施等大型基础设施进行建设和改造。随着2008年奥运会的成功举办，北京的市政建设在各方面都将有一个全新的发展，地铁13号线、5号线、8号线、10号线的开通，京津快速铁路的开通，首都机场新航站楼的使用，都使北京的老百姓和国内外来宾直接受益。

举办奥运会对于发展相关产业也有着不可估量的作用。奥运会是目前规模最大的全球性活动，为保证其举办成功，需要投入最优质、最先进的技术装备和产品，由此带动了相关技术和产品的升级换代，推动了产业结构和技术结构的高级化。举办奥运使北京成为全球关注的热点。世界各地的人蜂拥而至，使城市生活用品和生活服务的需求急剧增加，造成消费市场迅速膨胀。同时由建设项目、相关产业发展和奥运会商业化筹资方式形成的巨大商机将吸引众多投资者前来寻求合作机会，形成巨大的投资市场，给北京带来巨大商机。

但我们必须理解的是，短短时间之内，一个超级城市的升级，必然带来很多资源臃积的问题，城市不断发展，人口不断进入，土地资源有限，而且还面临诸多的文物保护以及城市长期发展的规划等问题，所有这些，通过市场的方式去自然调节，一方面需要时间——但目前我们缺的可能就是时间；一方面又得考虑社会影响效果。城市资源溢出也就成为必然了。

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