满堂红：2008年8月广州二手房市场研究报告

2008年8月是北京奥运会举办的时段，广州二手楼市受奥运会影响并不算很大，当月中介行的租、售业务量相对7月份仅出现窄幅减少。

满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，8月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅成交均价为7257元/平方米，环比上升1.8%，同比上升7.4%；中心城区二手住宅成交均价为7612元/平方米，环比下跌0.8%。8月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅平均租金为28.5元/平方米·月，环比上升1.1%；中心城区二手住宅平均租金为30.2元/平方米·月，环比上升1.1%。

楼价调整到位便可吸引投资客入市8月份，广州总体和中心城区的二手楼均价走势首次出现不相符，总体二手均价环比上升1.8%，中心城区二手均价环比下跌0.8%。中心城区均价下跌主要是越秀、海珠两区均价明显下跌造成的，而其中老城区二手楼价已有调整到位的迹象。当月经满堂红地产促成的交易中，越秀、荔湾两区的二手楼成交宗数已接近今年3月的"小阳春"水平，虽然与去年高峰期还有一定差距，但在最近的调整期内表现尚算不错。满堂红研究部经理周峰分析，楼价是否调整到位是以成交量为判断标准的，如果楼价走低，成交量依然萎缩，则说明楼价尚未调整到大部分准买家接受的范围；如果成交量伴随着楼价走低而逐步放量，则可认为楼价已有调整到的迹象。越秀、荔湾两区的二手楼价经过今年上半年的调整，现已跟同区域、板块的一手新盘价形成较明显价差，在价格优势和区域优势的联合作用下，包括自住客和投资客在内的准客户开始陆续入市。

奥运会期间，沉寂一段时间的投资客开始入市购置物业，当月同一个买家购置两套或以上物业的宗数占买卖成交总宗数的3.2%。投资客青睐的地段包括西华路、光孝路、天成路、解放南路、建设大马路、工业大道南、金纺路等，目标物业面积在30～70平方米之间，总价从20～70万元不等。周峰认为，上述地段物业分布在老三区内，投资客的市场触觉较一般的自住客要敏锐，他们入市购置两套以上的房产，实际上已认同了该物业所属板块的楼价具备投资价值，故而才会大胆入市。随着这类投资性买卖行为的逐渐增多，预计今年12月后广州总体二手楼均价会向上突破7300元/平方米的"压力线"，有所上扬。

2007年第一季度至今老城区二手楼均价走势表（元/平方米）

小区车位投资价值普遍不高今年前七个月，广州市一、二手车位买卖成交总面积为13.54万平方米，比2007年同期大幅减少49.2%。成交量减少主要是供应量减少，一手新盘的配套车位根据《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》只能对楼盘业主销售，不能出售给炒家；二手的车位集中供应在拍卖市场，但今年拍卖市场受二手市场调整的影响，法院批量推出的车位数量明显不如去年，且因车位所处地理位置欠佳，成交寥寥无几。总的来看，小区车位的投资价值普遍不高，出租不如自用。

从满堂红地产促成的车位买卖个案看，小区车位的成交价存在较明显的差异。越秀、荔湾、海珠部分高档小区车位价格相对较高，一般12平方米的车位，成交价在23～37万元之间，租金在1000～1200元/月之间；天河、白云、番禺同面积的小区车位成交价在10～14万元之间，租金在300～650元/月之间。由于现时购置车位再出租的回报率并不算高，故小区楼盘二手车位的买家多为自用客。周峰预期，随着今年7月1日起《广州市路内停车场，商场、娱乐场所、宾馆酒楼等配套停车场收费方案（试行）》的实行（9月1日起所有停车场一律要求使用新的正式标价牌），值得投资客重点关注的仅剩余一类地区（商业步行街）周边的楼盘停车位。

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