实况：2008秋季房地产展示交易会新闻发布会

——暨第一届北京住房团购节活动说明

【提问】：武总你好，您刚才提到目前整个房地产市场不是特别的好，不是那么尽人意，那么对于北京全国这个房地产市场未来的一个看法您是怎么样的？有没有一个预测？或者说近期对于咱们开发商还有购房人够能够给出哪些建议？谢谢。

【武凯】：您提出了是一个比较关键性的问题价格问题。大家其实对这个事情都比较敏感，我主要谈北京楼市，因为四季房展主要还是在做北京的楼市，我觉得北京是一个比较特殊的市场，我个人看好北京的楼市我的观点是北京楼市下跌幅度不会太大。我想几个方面说明这一点，这个问题我实际上个人也是在长期思考。
第一个从供给层面角度说，北京土地的稀缺性应该在全国是最严重的。城市土地的稀缺性。那么这一块北京土地的不可复制性，再加上北京高额的土地成本，尤其是城市建设成本转嫁到拆迁部分，这些东西都是非常高昂的。那我觉得我们购房人看待房价的时候有一个误区，盖这个房子的建安成本是多少？其实这个成本占到这个房价里不是很大的，因为中国的城市发展模式包括国外也是一样，它把这个城市发展很重要的一部分成本，摊拨到我们房地产的开发形式里面去了。所以说现在经过过去六年到八年整个中国房地产市场的价格的上升，我觉得一个是新房价格上升，第二很关键的一点老房子的价格水涨船高上来了，什么概念？就是我们所有居民的资产值上来了，你现在衡量一个人他们家有多少钱？他每个月的收入才五千块钱，但是他们家有一个三十平米的平方。但是你跟他说经济形势不好，你现在不是三万块钱平米，你应该是七千块钱卖，他肯定不同意，所以说这个资产值上去以后就下不来，这一块是钢性的，下跌幅度是很小的，所以会制约房地产开发商的项目开发的综合性的成本。而且这个成本不会降只会升，降是短期的，升是一个长期的，这从一个国家经济长期发展的角度说资产值永远是上升的。我们以房地产为基础的实物资产评估值它的走势肯定是上升的。北京更特殊了，北京是中国的首都，中国是世界上最具有发展潜力的国家。两年前所有的国际大腕都说中国进入黄金经济发展时期。所以就是大家看好这个区位的发展，觉得你现在估值比较低，所以往你这里走。那不能说政府把宏观调控政策一改变我们说的这些经济实体就改变了，不能改变。所以说我觉得北京是一个非常特殊的城市，就是说这个城市有中国特殊的地位，和这个城市稀缺的土地，和这个城市高估的资产值。因为我个人觉得北京的资产值还没有被高估，它跟国际上一些国际性的城市比没有高估值。跟东京、香港、纽约比没有高估。所以只不过三年前跟五年前比比原来高了，但是这个资产值高了已经就回不去了。而缩水之后捡便宜只有是外来的资金对本地和本国的居民没有多大的好处。所以房产不能暴跌。

第二个还有一个特殊的情况是什么？跟全国其他的城市不一样，这个城市每年有新鲜的血液注入近来，大学毕业，新发起的企业家，国际性的这种新的高收入人士的涌入，这是北京地区独具的特点，它对新鲜的这种外来的资源大于国内其他的城市。它首先要解决的是一个住的问题，但是回到第一个问题北京的土地稀缺，北京的房地产供给稀缺，所以从长期看这种增量的需求如果在一个短期的舆论导向，短期大家的预测要下跌的趋向，如果它目前不动的话，长期肯定包不住，因为大家对住房的需求是刚性的。所以从这个角度我觉得北京这个城市对房地产项目的住宅、住房增量需求非常大，这是北京它的特点。另外一种从宏观调控的角度现在已经在转变了，包括对国内的货币政策，财政政策，包括对房地产市场的观点，实际上宏观调控的政策已经在变化，开发商的资金来源主要是两个，一个是卖掉房子回笼资金，第二是银行的贷款。所以从这个角度说我觉得开发商最困难的时候可能正在过去。反过来目前对于北京这样一个特定的楼市，我个人觉得可能也是一个机会，应该是购房一个比较好的机会。就是说它下跌的幅度比较有限。

所以我觉得大家要有自己的判断力，尤其对于房地产走势有自己的判断力，那么我们秋展要做的事情就是在开发商目前一个普遍优惠的基础上我们又做了一个团购组织，有一个二次的优惠。因为有了团购这样一个优惠可能再往下调也没有这个幅度大，所以我认为现在是我们那些有能力的购房人一个入场的好时期，我就是这个观点。谢谢大家。

【主持人】：时间的关系我们不再进行其他的提问了。各位领导、各位来宾，北京四季房展伴随北京房地产市场的发展已走过了十几年的历程，已成为房地产企业、媒体及广大消费者共同参与的房地产企业品牌传播平台和楼市交易快速通道。我代表组委会对长期以来房地产企业、各类媒体的积极参与和大力支持表示衷心的感谢！相信在大家的支持和参与下，本届秋展暨团购节定会取得圆满成功！

再次感谢各位的莅临，并期待10月30日与大家在2008年秋季房展再次相聚！谢谢大家！

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