世邦魏理仕：07年12月北京房地产市场研究报告

购物中心管理部 购物中心管理受到业主重视

2008年将有数以百万计的人参与到北京奥运会中，这为购物中心的发展提供了契机，零售商也为2008年作好准备。最近一次调查显示，70%的零售商预计今年的盈利会大幅增长。随着中国消费者鉴别能力体高，购物中心管理需求开始出现。未来两三年，北京规划了40多个新的购物中心。对投资者来说，加强购物中心管理可以使投资回报最大化，但是成功的购物中心管理不是一蹴而就的。好的租户组合对于购物中心来说的确有所帮助，但并不意味着成功。如其它行业一样，一个成功的购物中心的运行需要技巧，它需要一个受过专业训练的团队将所有规则整合在一起，创造一个充满活力，令人愉悦的购物环境。

投资部 2008年，长线投资者在中国房地产行业投资机会增大

2007年北京大宗交易十分活跃，根据我们对市场的跟踪，2007年全年有20宗以上的整栋交易完成，东部的CBD及西二环的金融街附近地区是交易完成最集中的地区。香港与新加坡背景的投资者在限外投资政策的大背景下仍然完成了几个重要项目的投资，这些项目主要将于2008年及2009年投入市场，相信这些商业项目在开发设计及经营管理方面仍能给北京房地产市场带来亮点与经验。鉴于中国政府从2007年下半年已经开始利用外汇对国外金融资产进行投资，随着中国金融产业开放的扩大，国际机构投资者认为，在2008年长线投资者在中国房地产行业的投资机会将增大。

CBRE策略顾问部 奥运推动北京酒店市场发展

最近几年，北京酒店市场成为继住宅、写字楼之后又一个被投资者所关注的市场。酒店市场日渐活跃主要有如下原因：首先，中国经济的增张，带动旅游产业快速发展，酒店需求增长明显；其次，2008年奥运会的召开为酒店市场发展提供契机。据统计，2008年酒店市场新增供应将达8000套客房。目前，国际酒店管理集团进入中国市场步伐加快，例如洲际酒店集团，喜达屋集团等都加快了在中国的扩张速度。

工业及物流服务部 现有物业成投资市场关注重点

虽然《北京市人民政府关于全面实行工业用地招标拍卖挂牌出让的实施意见（试行）》出台已经半年有余，当前除北京经济技术开放区外鲜有公开出让的成功交易。在土地供应紧缺和工业物业需求强劲的共同作用下，众多工业地产运营商转而将投资转向成熟物业的收购。优越的地理位置和周边产业环境、高品质的物业设施、优质的客户和稳定的回报使得供应显得更加紧缺。目前很多投资者在市场中寻找合适项目进行投资或购买后自行使用，预计未来一段时间内将有大宗交易被批露。

估值及咨询服务部 投资者看好天津市场

目前，天津房地产市场处于快速发展时期，投资者对天津市场的未来发展十分看好，预计未来房地产物业升值空间仍然较大。反映这种预期比较明显的一例是最近拍卖的欧嘉华大厦，大厦位于小白楼地区，预计2009年下半年入市。按照拍卖价格计算，欧嘉华大厦的楼面价格为1.2万每平方米，而投资者计划的平均预售价格达3.2万每平米。由于对天津市场持续看好，国内及海外投资者纷纷涉足天津市场，目前来自香港，新加坡的开发商和国内比较有实力的房地产开发企业是投资天津房地产市场的主流力量。

资产服务部 物业管理面对新的挑战

随着春节和2008年奥运会的临近，北京市规模较大的保安服务公司都在为承接奥运安保任务储备保安人员，基本上停止对外承接物业管理项目，中小保安公司人员也很匮乏。保洁方面，人员短缺造成人工费用的上涨，保洁费用报价大幅提升。上述现象预计将持续到2008年的第三季度。

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