甲级写字楼供给放缓 四季度淡季度不淡租赁活跃

中国人民银行12月25日再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，这也是央行今年以来第10次上调人民币存款准备金率。调整后，存款类金融机构执行14.5%的存款准备金率标准，达到中国近20余年历史新高。中国央行正在实施近两年来最为严厉的货币紧缩政策，以减缓流动性过剩压力。

考虑到奥运会期间的安全因素，从2008年5月开始直至奥运结束，北京市消防局将暂停对于写字楼装修的批复。该规定使得在2008年有搬迁意向的客户必须提前展开行动。因此，本季度甲级写字楼的市场氛围并未受到传统淡季的影响而转淡，各项目的客户看房活动依然活跃。另一方面，虽然本季度市场并不乏大面积成交，但更多的客户仍然在考察和沟通过程中。需要指出的是，本季度内甲级写字楼市场上没有新增供应。由于缺乏新项目的拉动作用，本季度的总体吸纳量为12.2万建筑平方米，相比上季度有较为明显的下降。空置率则降至9.6%，降幅为1.3%。

本季度表现最为活跃的依旧是金融业、咨询业和律师事务所。由于CBD和金融街商圈更加受到上述行业的青睐，它们在吸纳量方面仍然领跑甲级写字楼市场。此外，中关村区域由于过去一年没有新增项目入伙，平均空置率已经降到历年来的最低点。一些位于该区域的优质项目，如融科资讯中心等，也凭借这个机会调整客户的组成结构，以便进一步提高项目的整体品质。

缺乏新增供应对于本季度甲级写字楼市场的平均租金有着正面影响。除了市场活跃程度较低的建国门和东二环商圈，其余商圈中平均租金均出现了不同程度的上升。全市平均租金小幅上升约2%至人民币223元/月/使用平方米。

随着只租不售的项目逐渐主导市场，销售市场上的甲级写字楼项目数量也随之减少。本季度写字楼销售市场较为安静，市场上鲜有成交发生，平均售价也维持在上季度的人民币23,667元/建筑平方米。

投资市场方面，在过去4个季度中连续7宗甲级写字楼整栋收购之后，内资金融机构的势头在本季度也同样放缓。本季度内暂无投资成交发生。

出于对项目的保护，业主一般更倾向于在达到一定的签约率后再将项目正式投入使用。甲级写字楼市场上近期大量的供应无疑加大了预租工作的难度，也延长了新项目入伙前的准备期。受此影响，本季度内暂无新增项目入伙，总存量维持在539.4万建筑平方米。

面对现阶段的市场情况，一些未来项目重新制定运营计划，部分项目的入伙时间被推迟到2009年甚至2010年。这一举措使得原本集中在短期内的巨大供应量得到分散，同时也将减轻市场面临的巨大压力。根据我行的最新统计，2008年全年供应量约为137万建筑平方米，其中供应较为集中的CBD、东二环商圈分别占到38%和31%。

租赁市场方面，奥运相关的规定将使得传统的市场活跃时期被提前，奥运期间市场则可能出现一段平淡期。而鉴于近期市场上旺盛的需求，在奥运结束后预计市场将很快复苏，并迅速恢复活跃。

此外，随着更多业主选择持有高品质写字楼，销售市场上现存的供应更加稀缺。一些高端项目如CBD的北京国际中心3号楼和金融街的凯晨广场，在满足客户购买需求的同时，售价也将维持在较高的水平。

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